L’efficienza energetica del patrimonio abitativo è un valore per famiglie e imprese ed è un’opportunità per il paese: studio Efficienza energetica del patrimonio abitativo – Scenari e strumenti alla luce della Direttiva Ue, commissionato da Rockwool a Nomisma, che offre un’analisi indipendente dello stato degli edifici residenziali italiani, delle opportunità generate dagli interventi di efficientamento energetico e delle soluzioni finanziarie più efficaci per raggiungere gli obiettivi europei.
Il patrimonio residenziale italiano ha già compiuto un passo significativo verso la transizione energetica, conseguendo un risparmio del 7,4% sui consumi, pari a 31.530 GWh annui rispetto ai consumi del 2020, considerati dalla Direttiva Epbd una base di partenza. Questo risultato, reso possibile anche grazie agli interventi di riqualificazione sostenuti dagli incentivi fiscali degli ultimi anni (2020-2024), testimonia che l’Italia è già a metà strada verso il target europeo del 16% di riduzione dei consumi al 2030.
Secondo lo studio, per colmare il divario residuo dell’8,6% è necessario intervenire sugli edifici più obsoleti con un investimento stimato in 115,3 miliardi di euro tra il 2027 e il 2030, che permetterebbe di portare a termine il percorso di abbattimento delle emissioni in quattro anni, intervenendo su quasi il 14% del patrimonio residenziale nazionale.
Più valore agli immobili
Attraverso una simulazione condotta su 12,5 milioni di edifici residenziali, lo studio ha definito uno scenario che privilegia il miglior rapporto costo-beneficio per la riduzione dei consumi.
Questo approccio prevede di intervenire su 1,7 milioni di edifici – pari a oltre 4,7 milioni di unità abitative – concentrandosi sulle classi energetiche meno performanti e tenendo conto delle specificità territoriali, in particolare nelle zone climatiche più fredde.
Lo studio ha suddiviso gli interventi in due categorie: hard, quelli più invasivi che prevedono la sostituzione di impianti e involucro degli edifici, generando un aumento medio del 14,8% del valore; e soft, che prevedono la sola sostituzione degli impianti più obsoleti, con incrementi medi di valore immobiliare attorno al 4,8%.
L’investimento medio per abitazione è stimato in 24.000 euro, prevalentemente destinato agli interventi hard, che garantiscono i maggiori benefici in termini di risparmio energetico e crescita del valore dell’immobile. Lo studio mostra che ogni euro investito nella riqualificazione di un’unità abitativa genera un ritorno economico superiore al 23% grazie a un effetto moltiplicatore pari a 1,23.
Quanto più significativo è il salto di classe energetica derivante dall’intervento, tanto più elevato sarà l’incremento del valore dell’immobile: in media, si registra un incremento medio del valore di 14.500 euro per abitazione (+10,1%), con picchi fino al 31% nelle zone più fredde o in caso di passaggi dalla classe G alla A. Ad esempio, un immobile situato in zona E che passa dalla classe energetica meno performante (G) alla B con interventi Hard ottiene in media un incremento di valore del 22,4%, mentre un intervento Soft nella stessa condizione, con un salto di due classi, consente un aumento di valore inferiore, pari all’8%.
Nel complesso, gli interventi di riqualificazione energetica stimati dallo studio potrebbero generare un incremento di valore immobiliare per il patrimonio residenziale italiano pari a 68,9 miliardi di euro
Effetti positivi sull’intero sistema paese
La realizzazione del piano di riqualificazione previsto per raggiungere gli obiettivi della Direttiva comporta un investimento complessivo di 115,3 miliardi di euro nel quadriennio 2027-2030, pari a circa 28,8 miliardi l’anno. Queste risorse, per poter essere attivate, richiederebbero una qualche forma di sostegno finanziario annuo pari a circa 17,3 miliardi annui, mentre si stima che i capitali privati, anche senza sostegno, potrebbero coprire la quota restante, pari a circa 11,5 miliardi.
Tale stima è in linea con quanto registrato negli anni precedenti all’introduzione del Superbonus 110%. Tra il 2014 e il 2020, infatti, gli investimenti medi annui per interventi di manutenzione straordinaria di edifici residenziali veicolati attraverso gli incentivi fiscali statali si attestava in media a 28,4 miliardi di euro, con una quota coperta da incentivi pubblici pari a 14,4 miliardi di euro e corrispondente a un’aliquota media del 50,8%.
Questo dato suggerisce che il volume di risorse richiesto per il nuovo piano è in continuità con le esperienze già maturate, sia per entità complessiva che per il ruolo del sostegno pubblico.
L’effetto moltiplicatore sull’economia italiana sarebbe significativo: si prevede un incremento annuo di valore aggiunto pari a 21,3 miliardi di euro, suddiviso tra effetti diretti (10,5 miliardi), indiretti (4 miliardi) e indotti (6,8 miliardi).
Il settore delle costruzioni riceverebbe il principale beneficio (37% del totale), ma ricadute positive interesserebbero anche la consulenza, i servizi immobiliari, il commercio (al dettaglio e all’ingrosso), il trasporto e la logistica.
Gli interventi di riqualificazione energetica attiverebbero complessivamente, ogni anno dal 2027 al 2030, circa 370.000 unità di lavoro, pari all’1,5% del totale nazionale. Di queste, il 47% sarebbero impiegate nel settore delle costruzioni (circa 175.000 unità, equivalenti al 10% della forza lavoro del comparto).
In aggiunta ai benefici economici e occupazionali, l’efficientamento energetico porterebbe importanti vantaggi diretti per le famiglie, traducendosi in un risparmio medio annuo sulle bollette del 36% – pari a circa 645 euro per famiglia, con punte che sfiorano i 1.300 euro nelle zone climatiche più fredde. Senza contare il fatto che consentirebbe una decarbonizzazione stimata in 4,6 milioni di tonnellate di CO₂ l’anno, corrispondenti al 10% delle emissioni del comparto residenziale.
Scenari finanziari di sostegno flessibili per una transizione inclusiva
Sul fronte della finanziabilità degli interventi di riqualificazione energetica per l’ammontare che richiede qualche forma di supporto, lo studio propone tre scenari, da intendersi come spunti di riflessione per il dibattito pubblico e privato, e non come prescrizioni univoche. Tutti si basano sull’analisi di un caso studio rappresentativo — un condominio di medie dimensioni, realizzato prima del 1970 e composto da 28 unità abitative — e prevedono un intervento strutturale (hard) in grado di garantire un salto di sei classi energetiche (dalla G alla A1) e un risparmio di circa il 60%.
Nei diversi modelli, il coinvolgimento di stato, famiglie, imprese e operatori finanziari può essere modulato e combinato secondo le esigenze sociali, le dinamiche di mercato e le politiche che si vorranno adottare. Gli strumenti ipotizzati si articolano su più livelli: crediti d’imposta differenziati, incentivi diretti per le famiglie a basso reddito, prestiti agevolati con garanzia pubblica, meccanismi pay-as-you-save, il ruolo attivo delle Esco, fino all’utilizzo di fondi europei specifici.
La quota di sostegno pubblico ipotizzata, in funzione dei diversi scenari simulati, varia dal 50% al 65% dell’investimento complessivo. L’impegno effettivo per lo stato — al netto dei maggiori gettiti fiscali generati dagli investimenti attivati — si attesta tra 4,9 e 8,6 miliardi di euro all’anno, dal 2027 al 2030. In tutti i modelli, la sostenibilità economica viene valutata in relazione non solo al contributo pubblico, ma anche al valore aggiunto generato, al ritorno occupazionale e al coinvolgimento di capitali privati.
Per assicurare efficacia, qualsiasi soluzione dovrà accompagnarsi a una programmazione pluriennale, massima trasparenza delle regole, controlli rigorosi e una governance collaborativa tra Stato, attori finanziari, imprese e cittadini.
Proseguire verso il target europeo richiede ora uno sforzo condiviso, orientato a massimizzare le risorse disponibili, supportare le famiglie che più ne hanno bisogno e promuovere un’edilizia sicura, moderna e sostenibile. Solo attraverso la collaborazione attiva e l’adozione di modelli flessibili e inclusivi sarà possibile completare con successo la transizione energetica del patrimonio abitativo nazionale.
