Nel 2023 la logistica si era aggiudicata oltre un quarto del mercato italiano, chiudendo l’anno a quota 1,7 miliardi di investimenti. In questo primo semestre i valori riflettono in modo leggermente inferiore quelli dell’anno scorso, con investimenti logistici a quota 500 milioni di euro, 15,2% del volume totale del commercial real estate in Italia.
L’analisi del primo semestre definita nel Borsino immobiliare della logistica a cura di World capital group in collaborazione con Nomisma sottolinea come sulla piazza di Milano, l’aumento dei canoni di locazione (73 €/mq/anno) abbia determinato una lieve riduzione dei prime net yield (5,3%). Su scala nazionale crescono comunque i canoni di locazione: del 10% per gli immobili nuovi, mentre per l’usato i valori aumentano nelle principali piazze e in modo più contenuto.
I prime rent aumentano nel nord e nell’area di Napoli
Oltre a Milano, i prime rent sono aumentati in tutto il contesto del nord Italia e nell’area partenopea. Roma si conferma a 68 €/mq/anno e viene raggiunta da Bologna e Napoli. Firenze rimane stabile a 86 €/mq/anno, mentre Verona sale a 64 €/mq/anno.
La media nazionale è in aumento, attestandosi a 57,15 €/mq/anno.
Sul versante rendimenti, il Borsino registra una sostanziale stabilità con lievi incrementi in alcune location: Milano e Roma (5,3%), Verona, Bologna, Firenze e Napoli (5,5%).
Nell’H1 2024 il take up è stato di poco superiore al milione di mq. Si conferma la necessità di spazi efficienti e sostenibili da parte degli operatori logistici.
Previsioni per fine anno e oltre
La pipeline logistica in Italia annovera 4,4 milioni di metri quadrati, di cui 1,3 milioni verranno sviluppati in Lombardia (il 30% a Milano).
Il Borsino riporta che nel 55% dei casi le trattativa si collocano nel range di 0-8 mesi, in diminuzione rispetto al semestre precedente. Per quanto riguarda il tasso di sconto, i valori si stabilizzano tra il 10% e il 20% (sempre nel 55% dei casi). Più del 50% dei casi afferma che i tagli più richiesti si confermano quelli tra i 5.000 mq e 15.000 mq.
La domanda rimane stabile – come nel semestre precedente – concentrandosi nelle grandi piazze logistiche, dove si riscontra una scarsa offerta.
Cosa pensano gli investitori
Instabilità: sviluppatori e operatori della logistica hanno definito questo primo semestre come instabile, ma per i prossimi mesi l’83% degli sviluppatori e il 67% degli operatori prevede un periodo di stabilità. Il 25% degli operatori, tuttavia, è fiducioso che il mercato logistico crescerà nella seconda metà del 2024.
L’e-commerce spinge
Dall’evento di Innovalab 2024 era emerso che il tasso stimato annuo di crescita del settore della logistica in Italia tra il 2024 e il 2030 sarebbe del 3,71%, un incremento spinto anche dall’e-commerce (+13% nel 2023) che nel 2024 si prevede raggiunga un valore di acquisti online di 38,6 miliardi di euro, + 6% (PoliMi).
Più acquisti, più pacchi, più bisogno di spazi logistici vicini alle città: secondo l’ultima edizione del Delivery Index, la ricerca annuale di Netcomm in collaborazione con Poste Italiane che monitora i volumi delle spedizioni e-commerce in Italia, sono 186 milioni i pacchi spediti come risultato di acquisti online nel primo trimestre del 2024, in aumento del 13,5% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Ne consegue una movimentazione urbana che guarda alla riconversione di spazi in magazzini logistici dell’ultimo miglio, fattore che può spingere il comparto in generale assieme agli altri due cardini assodati che interessano la logistica in ogni sua forma: Esg e tecnologia.
Sostenibilità, tech e commercio elettronico possono quindi essere i fattori che supportano lo sprint della logistica nel secondo semestre, portandola a raggiungere i risultati del 2024, se non a superarli.
