Il mercato immobiliare italiano si sta orientando verso soluzioni più sostenibili, anche grazie agli incentivi europei che promuovono l’acquisto e la riqualificazione energetica degli immobili. Al centro di questa transizione vi sono i cosiddetti mutui green, strumenti finanziari pensati per favorire l’efficienza energetica delle abitazioni. Tuttavia, una recente indagine condotta da Altroconsumo evidenzia che la strada verso una piena trasparenza e correttezza nelle pratiche bancarie è ancora lunga.
Il progetto europeo e l’biettivo dell’Eemi
L’Unione Europea, tramite il progetto Eemi (Energy Efficient Mortgages Initiative), intende spingere i cittadini verso l’acquisto di case ad alta efficienza energetica, ovvero di classe A o B, o verso la ristrutturazione con interventi volti a migliorarne la classe. Le banche che aderiscono a questo progetto, su base volontaria, dovrebbero offrire mutui con tassi di interesse agevolati, un incentivo chiaro per la transizione verde del patrimonio immobiliare. L’obiettivo primario è incentivare l’acquisto di case ad alta efficienza energetica attraverso mutui a tasso agevolato.
L’indagine di Altroconsumo
Altroconsumo ha condotto un’inchiesta approfondita tra maggio e giugno, visitando 79 agenzie di 11 banche distribuite in otto città italiane: Bari, Bologna, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Torino. Gli “investigatori” si sono presentati come clienti interessati all’acquisto di una casa di classe energetica B dal valore di 300.000 euro, richiedendo un capitale di 210.000 euro con un reddito da lavoro dipendente di 3.800 euro e una durata del mutuo di 30 anni. Le banche interpellate, dichiaratamente attive nell’offerta di mutui green, includevano Crédit Agricole, Banco BPM, BNL, BNP Paribas, BPER, Intesa Sanpaolo, Mediobanca Premier, Monte dei Paschi di Siena, Banca Sella, Unicredit e Banca Popolare di Sondrio.
L’offerta di mutui green
L’indagine ha rivelato che le proposte di mutuo green hanno costituito l’82% del totale delle offerte raccolte (56 su 68 offerte complessive). Parallelamente, sono state raccolte 12 offerte di mutuo tradizionale. Nonostante l’esistenza di mutui green, si è osservato che grandi istituti sono mostrati meno inclini a proporre questa tipologia di mutuo, offrendo il mutuo ordinario in almeno tre filiali su otto visitate.
Un elemento critico emerso è stato il rifiuto di 11 filiali di formulare un’offerta, adducendo la necessità di documentazione reddituale e relativa all’immobile, un requisito non sempre indispensabile per una simulazione. In un caso specifico, una filiale Unicredit ha richiesto persino una proposta di acquisto firmata. Inoltre, una filiale Intesa Sanpaolo a Napoli ha fornito informazioni fuorvianti, dichiarando che la classe energetica B non fosse sufficiente per un mutuo green, sostenendo che solo la classe A lo fosse.
L’indagine ha anche rilevato una diminuzione delle offerte di mutui green rispetto all’anno precedente, passando dal 90% all’attuale 82%.
Carenze nella trasparenza
La trasparenza resta un punto debole significativo nel processo di offerta dei mutui. In otto agenzie su dieci, l’obbligo di consegnare il “foglio informativo” con le informazioni generali sul credito immobiliare è stato ignorato. Il preventivo personalizzato non è stato fornito nel 37% delle agenzie. In due casi su dieci, non è stata consegnata alcuna documentazione, invitando i clienti a consultare i siti web delle banche o i comparatori online. Questa persistente mancanza di trasparenza avviene nonostante i ripetuti richiami di Banca d’Italia. L’ottenimento di tutta la documentazione necessaria per una decisione informata rimane un’eccezione, come dimostrato dall’unico caso virtuoso di una filiale Credem a Torino.
Il Codice del Consumo proibisce di subordinare la concessione di un mutuo all’acquisto di altri prodotti bancari. Nonostante ciò, queste pratiche persistono. L’inchiesta ha rivelato che nel 65% dei casi l’apertura di un conto corrente è stata indicata come indispensabile o fortemente consigliata per ottenere il mutuo. Questa pratica è scorretta, dato che non esiste alcun obbligo di aprire un conto nella banca che eroga il mutuo.
Inoltre, il 43% delle agenzie ha vincolato la concessione del mutuo alla sottoscrizione di una loro polizza casa per scoppio e incendio. Anche se la banca può proporre la propria polizza, non può imporla. I costi di queste polizze variano ampiamente, da 1.300 euro a 6.528 euro. È importante sottolineare che il cliente è libero di confrontare le polizze sul mercato e scegliere l’offerta più conveniente. Una nota positiva riguarda le polizze vita o CPI (Credit Protection Insurance): su 68 offerte, solo in due filiali (BPM e BNL) è stato prospettato l’obbligo di sottoscriverle.
Convenienza economica dei mutui green
Nonostante le criticità nelle pratiche bancarie, i mutui green offrono un vantaggio economico concreto. In media, il tasso del mutuo green è inferiore dello 0,30% rispetto a quello del mutuo ordinario, con differenze che possono essere anche più marcate.
Un confronto diretto, basato su un profilo di coppia quarantenne con reddito netto mensile di 3.800 euro, un mutuo di 210.000 euro per 30 anni su una casa da 300.000 euro in classe B (dati luglio 2025), mostra i seguenti vantaggi:
• Tasso Fisso: l’offerta migliore presenta un TAEG del 2,77% con una rata mensile di 842,92 euro. Il corrispettivo non green ha un TAEG del 3,32% e una rata di 899,02 euro. La differenza è dello 0,55% sul TAEG, con un aumento della rata di oltre 50 euro.
• Tasso Variabile: l’offerta offre un TAEG del 2,45% con una rata mensile di 814,55 euro. Il corrispettivo non green ha un TAEG del 2,67% e una rata di 836,32 euro. La differenza è dello 0,22% sul TAEG, con una rata superiore di 22 euro.
