Il Consiglio regionale della Lombardia, nella seduta che si è tenuta lo scorso 12 novembre, ha approvato una nuova legge regionale in materia di rigenerazione urbana. La nuova legge regionale introduce le “misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente. modifiche e integrazioni alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 e ad altre leggi regionali” e persegue la finalità di affrontare in modo sistemico il grave problema dei centri abitati degradati, oltre che degli edifici agricoli e rurali abbandonati, pone i presupposti per tentare di risolvere anche questioni di carattere sociale.
Il governo del territorio si attua mediante una pluralità di piani, fra loro coordinati, coerenti e differenziati, i quali, nel loro insieme, costituiscono la pianificazione del territorio stesso. Ne consegue che le finalità perseguite dal legislatore regionale hanno richiesto un intervento puntuale su più corpi normativi regionali, operando un lavoro di cucitura e riammagliamento fra le precedenti definizioni, con la finalità di attribuire maggiore coerenza alle previsioni normative.
Le finalità della legge lombarda per la rigenerazione urbana
La legge persegue la finalità di favorire gli interventi di rigenerazione urbana e territoriale, ridurre il consumo di suolo, e migliorare la qualità funzionale, ambientale e paesaggistica dei territori in coerenza e continuità con i principi dettati dalla l.r. 12/05 e dalla l.r. 31/14. Non è quindi stato introdotto un corpo normativo autonomo, piuttosto, la complessità del tema è stata trattata nelle molteplici dimensioni (morfologiche, fisiche, geografiche, sociali) senza smarrire il contesto. Con l’occasione il legislatore ha espressamente definito il concetto di “rigenerazione territoriale” e quello di “rigenerazione urbana”, compensando un vuoto normativo.
Con tale legge, si cerca di favorire, anche in termini temporali, gli interventi di rigenerazione attraverso la semplificazione delle procedure e la definizione di incentivi economici, mentre le ulteriori modifiche che introduce la normativa sono, invece, tese ad armonizzare maggiormente la l.r. 12/05 con i disposti della l.r. 31/14, mettendo “a sistema” il tema della rigenerazione, introdotto dalla l.r. 31/14 in diversi articoli, oltre che provvedere ad una razionalizzazione dei termini.
Le disposizioni si pongono l’obiettivo di risanare singole case o porzioni di quartieri, realizzando iniziative di rigenerazione con ricadute positive su abitabilità e attrattività dei centri abitati (anche in termini turistici e non solo urbanistici), nonché sul piano della sicurezza e della vivibilità urbana.
Viene incoraggiata la trasformazione di aree con spazi verdi, servizi e infrastrutture. I progetti dovranno rientrare nelle previsioni dei piani territoriali, rispettando la già operante legge sul consumo del suolo e dovranno essere in armonia con la carta di consumo del suolo che i comuni dovranno realizzare (una sorta di censimento degli immobili abbandonati o dismessi che causano particolari criticità riguardo la salute e la sicurezza urbana e sociale, ovvero il degrado ambientale e urbanistico, da aggiornare annualmente a cura dei Comuni). E, infatti, una società democratica matura si deve preoccupare di garantire i beni pubblici e tutelare e rigenerare, se necessario, i suoi beni comuni.
La regione Lombardia assumerà, quindi, un ruolo di regia e coordinerà le operazioni, lasciando il potere di dare il via all’iniziativa ai privati proprietari e ai comuni. I primi potranno segnalare situazioni di particolare criticità (edifici fatiscenti e non abitati da almeno cinque anni), mentre i secondi potranno vagliare le istanze e inserire il progetto di recupero negli appositi piani annuali. Il privato che non dovesse procedere nei tempi dati a fronte di un progetto di rigenerazione che risolva problemi di sicurezza o di degrado, potrà essere destinatario di penali. In caso di inerzia del proprietario è previsto l’intervento sostitutivo del comune, il quale inizialmente ingiunge allo stesso la demolizione degli immobili o i necessari interventi di recupero e messa in sicurezza, e successivamente, se il proprietario non provvede, interviene direttamente ponendo a carico della proprietà l’obbligo di rimborso delle relative spese. Viene comunque riconosciuto, in caso di demolizione effettuata dalla proprietà, per dieci anni un diritto edificatorio pari alla previsione del Pgt.
Il lato incentivi
Tra gli incentivi è previsto uno sconto fino al 60% sugli oneri di urbanizzazione e la possibilità di incrementi delle volumetrie fino al 20%, a fronte di una serie di prescrizioni che comporteranno, in sostanza, il miglioramento delle condizioni degli edifici dal punto di vista energetico e della sicurezza. Tali riduzioni degli oneri, stante l’obiettivo complessivo di rilanciare gli interventi di rigenerazione urbana e di recupero del patrimonio edilizio, saranno compensati dai benefici attesi per le entrate comunali, oltre che dalla disposizione che prevede aumenti degli oneri di urbanizzazione per gli interventi che consumano suolo agricolo nello stato di fatto.
La guerra contro la burocrazia
Altro obiettivo che la legge si prefigge di raggiungere è costituito dalla lotta alla burocrazia, per garantire agli investitori tempi certi per la realizzazione degli interventi una volta dichiarato (attraverso perizia giurata e asseverata) lo stato di degrado di un immobile.
La norma finanziaria prevede un primo stanziamento iniziale di due milioni di euro, che serviranno per promuovere soprattutto i censimenti comunali degli immobili dismessi che causano elevata criticità per la salute, la sicurezza idraulica, urbana e sociale, il degrado ambientale e urbanistico-edilizio. Si procederà, poi, con piani annuali cui concorreranno le risorse statali e regionali per somme da definire in base alle necessità.
Le ultime novità in sede di approvazione
Tra le novità della legge regionale che è stata approvata, rispetto alla bozza di progetto di legge del mese di giugno 2019, si segnala che sono stati approvati i seguenti emendamenti:
(i) il bonus volumetrico previsto per interventi di rigenerazione urbana non sarà più calcolato sulla base della superficie esistente, ma dell’indice di edificabilità previsto dal Pgt, in quanto più rispettoso delle scelte pianificatorie comunali;
(ii) l’intervento di recupero non deve interferire o in qualche modo andare a discapito dell’attività agricola già esistente;
(iii) i comuni con popolazione non superiore ai 20mila abitanti potranno mediante delibera di Consiglio comunale, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, individuare gli ambiti e le aree del territorio alle quali non si applicano gli incentivi e le deroghe introdotte da questa stessa legge;
(iv) dalle novità e dai bonus introdotti da questa legge regionale sono esclusi non più solamente i recuperi finalizzati alle grandi strutture di vendita, ma anche alle attività di logistica e autotrasporto incidenti su una superficie territoriale superiore ai cinquemila metri quadrati e alle attività insalubri.
Si segnala, inoltre, la disposizione secondo cui, per gli interventi nell’ambito della logistica che saranno effettuati al di fuori delle aree interessate da rigenerazione urbana, è previsto un aumento del 50% degli oneri di urbanizzazione.
Inoltre, per gli interventi che prevedono movimenti di terra e eventuali operazioni di bonifica, è previsto “l’utilizzo di metodiche, protocolli e tecnologie innovative per il tracciamento dei rifiuti e dei sottoprodotti di cantiere, nonché l’assunzione di sistemi interni di valutazione dei subappaltatori e meccanismi di sicurezza sul lavoro”.
Le disposizioni e le agevolazioni della legge si applicheranno agli immobili in stato abbandonato da almeno cinque anni (e non più da tre anni come inizialmente previsto) e al fine di beneficiare delle agevolazioni previste è concesso al proprietario un arco di tempo massimo di dieci anni per poter avviare interventi di rigenerazione e ottenere le premialità previste. Con un successivo regolamento regionale dovranno, poi, essere stabiliti i criteri di riferimento per attribuire ai comuni la possibilità di modulare gli incrementi volumetrici per interventi sul patrimonio edilizio esistente, tenendo conto di specifiche situazioni territoriali.
Tuttavia, più che leggi adeguate, a languire sembrano soprattutto i principi sottesi a una qualsiasi idea di futuro in quanto l’urbanistica, in senso proprio pare essersi avvitata un una tragica dimensione burocratica senza progetto, che si è dimenticata delle originarie motivazioni fondative. La nuova normativa, tuttavia, sembra però discostarsi da quella impostazione che la vede spesso come un “armamentario farraginoso di regole e tecniche” pensate per legalizzare un processo di trasformazione Questa normativa, fa sperare in orientamenti futuri più aperti e responsabili, abbandonando, i modelli di urbanistica formalmente rigorosi, ma inattuabili se non in forme precarie, fortemente mediate e talora mistificanti. D’altronde, il ripensamento del nesso tra rigidità/discrezionalità rappresenta oggi una delle sfide più appassionanti per la cultura urbanistica che si occupa di regolazione.
di Riccardo Luca Cecatiello – Chiomenti Studio Legale
