Dopo una lunga fase di rincorsa che, dal periodo post-Covid a oggi, aveva visto crescite a due cifre, nel terzo trimestre del 2025 i canoni di affitto segnano una lieve flessione dello 0,5%. Una battuta d’arresto che non cancella il trend degli ultimi anni: su base annua i prezzi restano infatti in aumento del 3,9%, con un valore medio nazionale che si conferma tra i più alti di sempre, 14,8 euro al metro quadro, secondo l’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia.
La frenata è visibile anche sul piano mensile, dove la variazione negativa raggiunge lo 0,9%. Indicatori che, messi insieme, raccontano di un mercato meno febbrile rispetto al recente passato.
Secondo Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di idealista: “Il mercato sta entrando in una fase di normalizzazione, le condizioni degli affitti si stanno riequilibrando grazie a un maggiore incontro tra domanda e offerta. Da un lato, la maggiore facilità di accesso ai mutui sta spingendo più persone verso l’acquisto della prima casa, liberando così alloggi per il mercato dell’affitto. Dall’altro, l’aumento delle abitazioni disponibili e l’indebolimento della domanda hanno frenato la corsa dei canoni. Nonostante questo, i canoni restano ancora elevati per molte famiglie, e questa limitata accessibilità continuerà a influenzare la velocità e l’entità dei futuri aumenti.”
Il quadro che emerge è quello di un’Italia a più velocità. A livello cittadino, la situazione appare frammentata: 48 capoluoghi hanno registrato aumenti nei canoni, 43 hanno segnato un calo, mentre Biella è rimasta stabile. Grosseto guida la classifica delle crescite (11,2%), seguita da Cagliari e Bari (9,7%), Carrara (9,1%) e Reggio Calabria (8,4%). Le flessioni più marcate si osservano invece a Cesena (-9,5%), Salerno (-8,6%), Macerata (-7%) e Forlì (-6,8%). Tra i grandi mercati emergono gli aumenti di Bari, Cagliari, Venezia (2,3%), Torino (1,4%), Firenze (1%), Roma (0,9%), Napoli e Palermo (0,5%). Al contrario, Milano (-0,6%), Bologna (-0,2%) e Genova (-0,1%) segnano leggere flessioni.
Milano si conferma comunque la città più cara d’Italia con una media di 23,5 euro al metro quadro, seguita da Firenze (22,6 euro/m²), Venezia (21,9 euro/m²), Roma (18,6 euro/m²) e Bologna (17,7 euro/m²). Sul fronte opposto, Reggio Calabria (5,8 euro/m²), Vibo Valentia (5,7 euro/m²) e Caltanissetta (4,7 euro/m²) restano le realtà più accessibili.
Guardando alle province, il 64% delle aree monitorate ha registrato un aumento dei canoni rispetto al trimestre precedente. Come sempre si registra un’alta volatilità dei valori in alcune zone in particolare, come Udine (23,1%), Cosenza (12,1%) e le province di Aosta e Taranto (9,5%). La situazione resta più stabile nelle aree principali, con Roma sostanzialmente invariata e Milano in calo dello 0,4%. Le riduzioni più significative si registrano invece a Forlì-Cesena (-30,5%), Ravenna (-15,7%), Caltanissetta (-14,2%), Bolzano (-13,6%), Lucca (-13,5%) e Teramo (-11,7%).
Sul fronte dei prezzi, Lucca è la provincia più cara (27,6 euro/m²), seguita da Belluno (26,8 euro/m²), Aosta (24,9 euro/m²) e Milano (22,6 euro/m²). In dodici province i canoni superano la media nazionale, tra cui Firenze (20,9 euro/m²), Venezia (18,6 euro/m²), Roma (17,1 euro/m²) e Bologna (16,6 euro/m²). Le province più economiche restano invece Avellino (6 euro/m²), Caltanissetta (5,5 euro/m²) ed Enna (5,3 euro/m²).
Infine, sul piano regionale, in 14 macroaree si osserva una prevalenza di rialzi. La Valle d’Aosta guida la classifica con un +9,5%, seguita dal Friuli-Venezia Giulia (8%) e dalla Calabria (6,7%).
Il Molise resta stabile, mentre tra le aree in calo spiccano Trentino-Alto Adige (-7,6%), Emilia-Romagna (-3%) e Marche (-2,2%).
La Valle d’Aosta si conferma la regione più cara con 24,9 euro/m², seguita da Lombardia (19,8 euro/m²), Toscana (18,7 euro/m²) e Lazio (15,9 euro/m²). All’estremo opposto, il Molise rimane la più conveniente per la locazione, con un prezzo medio di 6,9 euro/m².
