La casa, per gli italiani, resta sempre “la casa”. I dati del terzo Osservatorio sull’abitare, frutto della collaborazione tra Scenari Immobiliari e Abitare Co., presentati oggi al quarto Forum dell’abitare a Milano, dipingono il quadro di un mercato in forte espansione, con un fatturato quasi raddoppiato nell’ultimo decennio e una visione dell’abitare che si evolve profondamente.
Un decennio di crescita verso previsioni ottimistiche
Il mercato residenziale italiano si conferma un pilastro dell’economia. Il fatturato del comparto residenziale ha registrato una crescita impressionante: quasi il 50% in 10 anni, raggiungendo i 123,7 miliardi di euro nel 2024. Questo trend positivo non accenna a diminuire, con una previsione di incremento superiore all’8% entro la fine del 2025.
Anche il numero delle compravendite è in aumento: nel 2024 sono state compravendute 720mila abitazioni a livello nazionale, un incremento dell’1,4% rispetto al 2023, con circa 55mila nuove costruzioni. Il Sud Italia ha trainato la crescita con un +2,6%, mentre le stime per il 2025 indicano un ulteriore balzo, con 770mila compravendite totali previste, di cui 60mila nuove costruzioni, pari a una crescita di circa il 7%.
Questa dinamica è stata in parte favorita dagli interventi di taglio dei tassi da parte della Bce, che hanno reso i mutui più accessibili e conveniente il finanziamento a lungo termine, stimolando la domanda.
Manca l’offerta e i prezzi crescono
L’incremento delle transazioni si accompagna a una ripresa dei prezzi. Dopo un aumento del 2,2% nel 2024 rispetto all’anno precedente, si prevede che nel 2025 i valori di mercato possano salire fino al cinque per cento. Questo rialzo è attribuito principalmente alla ridotta disponibilità di offerte abitative esistenti che rispondano alle reali necessità della domanda, una criticità particolarmente accentuata nei mercati a maggiore tensione abitativa, come i capoluoghi e i loro hinterland.
Anche le nuove costruzioni non sono immuni: a causa della scarsità, quasi assenza, di nuova offerta abitativa, si prevede un aumento delle dinamiche di crescita dei prezzi, dal 5,8% del 2024 al 6,5% del 2025. Questo fenomeno, come sottolineato da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, porta a una crescita dei prezzi decisamente superiore all’incremento dei redditi, specialmente nelle grandi città.
Oltre il mattone: il nuovo significato dell’abitare
Un aspetto centrale emerso dal Forum è il cambiamento di prospettiva: non si parla più solo di “casa” come oggetto, ma l’abitare è diventato il centro dell’analisi. Come dichiarato da Breglia, “la casa in proprietà rimane l’obiettivo di vita principale per molti italiani e stranieri, non solo come investimento, ma come architrave fondamentale della nostra società”.
La ricerca di un “quartiere giusto” dove vivere sta acquisendo un valore pari, se non superiore, al prezzo di acquisto. La presenza di verde, sicurezza, scuole e servizi è diventata una necessità fondamentale per chi cerca casa. Questo spostamento del focus riflette la crescente importanza della qualità della vita e dei servizi offerti dal contesto urbano.
Milano laboratorio di nuove forme abitative
La città metropolitana di Milano emerge come un caso di studio emblematico di questa evoluzione. Con oltre 66mila transazioni nel 2024 (di cui quasi 25mila nel capoluogo) e prezzi medi superiori ai 10mila euro al metro quadro in centro, previsti oltre 11mila euro nel 2025, Milano è protagonista del mercato.
Tuttavia, come evidenziato da Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co., “il capoluogo milanese non è più in grado di soddisfare da solo le richieste abitative. Si rende necessaria una visione più ampia, che includa l’intera città metropolitana, abbracciando i comuni limitrofi ben collegati tramite linee metropolitane e ferroviarie. L’obiettivo è offrire case nuove, accessibili e green, spostando la domanda milanese verso l’hinterland, a patto che la connessione sia agevole”.
Milano, nonostante le criticità, continua ad attrarre giovani, professionisti e famiglie da contesti nazionali e internazionali, e permette la sperimentazione di nuove forme di offerta abitativa, grazie a un’industria solida e operatori propensi all’innovazione. La città ha saputo rafforzare la sua reputazione dal 2015, diventando meta privilegiata per studenti e professionisti.
Sul fronte delle tipologie, a Milano bilocali e trilocali costituiscono oltre il 70% dell’offerta complessiva sul mercato, mentre i monolocali stanno tornando a ricoprire un ruolo da protagonista, superando il 7,5% delle quote di mercato.
Le sfide e le prospettive future
La scarsità di nuove costruzioni e la diminuzione dell’offerta di usato (anche a causa delle locazioni brevi) creano un mercato con prezzi in crescita. Nonostante ciò, l’Italia sconta ancora un ritardo negli investimenti pubblici nel residenziale e una disincentivazione dei grandi investitori privati, che altrove in Europa considerano l’asset class residenziale come primaria.
Il sistema costruttivo fatica a sviluppare un’offerta, sia qualitativamente che quantitativamente, in grado di rispondere alle reali esigenze della domanda. Tuttavia, la capacità attrattiva delle grandi città, come Milano, in quanto luoghi di scambio e opportunità, le rende resilienti e in grado di adattarsi a ogni cambiamento.
Il mercato residenziale italiano, pur navigando tra le sfide della scarsità di offerta e la crescita dei prezzi, dimostra una solidità intrinseca. La chiave per il futuro risiede nell’abbracciare il concetto più ampio di “Abitare”, investendo non solo nella costruzione di case, ma nella creazione di ambienti di vita completi e sostenibili, capaci di rispondere alle mutevoli esigenze di una società in continua evoluzione.
