La canzone del molleggiato nazionale di qualche anno fa la ricordiamo tutti. Sullo sfondo Milano, che faceva come sempre da apripista a una modernizzazione dovuta prima ancora che voluta, e che cambiava veste con i suoi insediamenti produttivi e le nuove architetture urbane al posto dell’erba verde. Una dinamica che anni dopo è stata per molto tempo criticata, tanto per usare un eufemismo.
Oggi invece in epoca di economia circolare, ci troviamo di fronte a una tendenza, se vogliamo, opposta. Lì dove c’erano insediamenti produttivi abbiamo la necessità di riconvertire spazi, edifici e infrastrutture industriali giunte a fine vita.
E’ il caso del progetto Futur-e di Enel Produzione che, come spiegato bene da Luca Solfaroli Camillocci che ne è a capo, da poco più di tre anni ha avviato un piano strategico di dismissione volto proprio alla riqualificazione degli impianti.
Di fronte alla novità, il settore immobiliare ha risposto accogliendo con favore l’iniziativa, al punto che per alcuni dei siti interessati si è già a uno stadio di procedura avanzata. Ma capiamone di più lasciando la parola direttamente a chi il progetto lo gestisce:
Domanda: Ingegner Solfaroli, 23 siti, un’ex area mineraria e un unico grande progetto di economia circolare a fare da leit motiv. Quando è partita esattamente l’operazione restyling delle centrali in disuso di Enel e quando è prevista la chiusura dell’operazione?
Risposta: Futur-e è stato avviato nel 2015 con l’obiettivo di dare nuova vita ai siti di 23 centrali. Nel 2017 il successo dell’operazione ci ha spinti, per la prima volta, a estenderla all’area mineraria di Santa Barbara, in Toscana, mentre l’omonima centrale è in funzione e non è inclusa nel progetto. Siamo in fase avanzata: per 9 siti la soluzione è stata individuata, per altri la procedura è in corso. Non c’è un unico metodo per individuare soluzioni. Gli elementi comuni sono le linee guida: dialogo con il territorio, sostenibilità ed economia circolare.
D: Prima del ricorso alla vendita dei vari siti, avete pensato a soluzioni alternative di riconversione da gestire in house?
R: In Enel siamo i primi a pensare che una ex centrale possa essere una sede ideale per insediare nuove attività, per cui la prima valutazione è proprio interna. L’importante è che le esigenze del business incontrano le aspettative del territorio e le potenzialità dei siti. E’ il caso di Carpi, in provincia di Modena, dove la nostra ex centrale turbogas sta diventando un polo logistico per attività del gruppo Enel. In questo caso l’elemento di vantaggio del sito è la sua collocazione geografica, che riteniamo strategica per la nuova attività. Un altro sito è parzialmente interessato da un progetto analogo: nell’ex centrale di Trino, in provincia di Vercelli, stiamo trasformando una parte dell’area in un polo logistico, mentre la restante parte è oggetto di una proposta di riqualificazione individuata tramite un concorso di progetti.
D: E’ possibile tracciare l’identikit del potenziale acquirente? Chi sono gli investitori e gli sviluppatori che a oggi hanno formalmente manifestato interesse in uno o più siti?
R: La platea di soggetti che partecipano ai nostri concorsi è molto ampia e non c’è una descrizione valida per tutti: abbiamo ricevuto manifestazioni di interesse da aziende dei territori, da operatori nazionali o internazionali, da start-up, sviluppatori… I concorsi sono aperti a livello internazionale e si rivolgono a tutti coloro che abbiano un progetto da proporre e un piano di investimento a supporto. Uno dei settori da cui stiamo ricevendo proposte di riqualificazione è il turistico-ricettivo. Per Porto Tolle, ad esempio, c’è un importante progetto presentato da un gruppo leader del turismo open air, che vuole proporre nell’area un’area per vacanze sostenibili all’aria aperta. In molti casi le proposte integrano più funzioni nel sito, anche in virtù degli ampi spazi disponibili. Ci sono dei casi in cui a presentare il progetto ritenuto migliore per il sito sono stati sviluppatori, supportati da manifestazioni di interesse di potenziali investitori. In questi casi, se sono proposte apprezzate dal territorio e che garantiscono davvero un potenziale sviluppo, anche noi di Enel Produzione supportiamo lo sviluppatore nella ricerca di partner. Con questo obiettivo abbiamo anche partecipato ad un roadshow internazionale, presentando alcuni dei progetti ricevuti a Pechino, Londra, Parigi…
D: La vendita delle ex centrali obbligherà Enel, ove necessario, a intervenire con la bonifica del sito. Costi a parte, è stato stimato il ritorno economico dell’intera operazione di cessione?
R: Enel Produzione effettua sempre e in autonomia le bonifiche eventualmente necessarie sui siti in accordo alle normative, a prescindere dall’eventuale vendita del sito. Per quanto riguarda il ritorno economico, con Futur-e abbiamo un’ambizione diversa che va ben oltre la semplice vendita immobiliare e quindi il potenziale valore del sito. L’obiettivo è generare valore condiviso per il territorio, e l’intero processo è costruito per garantire questo risultato. Entrando nello specifico, non è l’offerta economica a guidare la scelta per il futuro del sito ma il progetto che viene presentato dall’investitore. Nei nostri Concorsi di Progetto, a giudicare quali progetti entreranno nella fase finale di negoziazione con Enel Produzione non è solo l’azienda, ma una Commissione Giudicatrice cui partecipano le istituzioni locali e il mondo accademico. La componente economica entra in gioco solo nell’ultima fase del processo, perché se un progetto non convince dal punto di vista della sostenibilità della proposta o della qualità, viene escluso. Quando parliamo di generare valore, intendiamo declinare la parola “sostenibilità” in tre chiavi di lettura: ambientale, perché oggi non è pensabile avviare business che non vadano in direzione di tutela e salvaguardia di natura e territorio; sociale, perché il progetto deve essere in grado di generare occupazione, diretta e indiretta; economica, perché un progetto deve essere in grado di sostenersi nel tempo. Questo è l’obiettivo di Futur-e.
D: Quanto l’attuale scenario politico, unito alla contingenza economica e alle dinamiche di mercato del settore immobiliare, sta influenzando il corso dell’operazione?
R: Il nostro mestiere è l’energia, e il progetto nasce da valutazioni su quanto sta accadendo nel nostro settore. Futur-e è la risposta di Enel Produzione al cambio di paradigma energetico: prima erano poche grandi centrali a produrre energia che veniva portata fino alle case e alle attività industriali. Oggi, grazie alla diffusione delle rinnovabili, ci sono migliaia di piccoli impianti che contribuiscono alla produzione di energia, e il ruolo delle centrali termoelettriche tradizionale si sta riducendo. Ci siamo chiesti quale futuro potessero avere questi siti e questi asset, e abbiamo deciso di dare una risposta improntata a principi di economia circolare: ogni centrale rappresenta un patrimonio che può essere nuovamente valorizzato in un settore diverso da quello energetico, evitando così anche il consumo di nuovo suolo. Abbiamo riscontrato che anche nel settore immobiliare sono in corso riflessioni e dinamiche che vanno nella direzione di sostenibilità e riutilizzo, e che c’è una grande attenzione per la creazione di spazi polifunzionali, che ospitino più attività in un unico luogo. Questi temi sono in linea con Futur-e e con le proposte che stiamo ricevendo.
D: Pensate che il modello Futur-e possa essere replicato per altre tipologie industriali o quello delle centrali Enel rappresenta un unicum?
R: Futur-e è ormai riconosciuto a livello internazionale come esempio di applicazione di principi di economia circolare, anche da soggetti come il World Economic Forum e il World Business Council for Sustainable Development (Wbscd). Pensiamo che il modello sia replicabile per chi intenda riconvertire un brownfield a nuovi utilizzi sostenibili: il nostro processo ha come punti di forza il coinvolgimento del territorio nelle diverse fasi e il favorire soluzioni sostenibili improntate a economia circolare. A pochi anni dal lancio del progetto possiamo affermare con soddisfazione che Futur-e è un caso che fa scuola a livello internazionale: a inizio gennaio un gruppo di tesisti nel New York Institute of Technology è stato in Italia per visitare le nostre centrali e studiare il processo di riqualificazione.
