Nei primi nove mesi 2025 gli investimenti capital markets hanno raggiunto un valore di circa 8,2 miliardi di euro, +17% a/a. In particolare, il terzo trimestre ha registrato volumi pari a circa 2,5 miliardi di euro. Il dato comprende investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.
L’analisi di JLL evidenzia la leadership del settore retail, che, con il 28% degli investimenti, emerge come comparto dominante del mercato immobiliare italiano nei primi nove mesi del 2025. Seguono office (21%), hotels & hospitality (17%) e industrial & logistics (15%), che insieme al retail rappresentano oltre l‘80% degli investimenti totali. La restante quota è distribuita tra living & healthcare (9%), land (4%) e alternatives e asset a uso misto (6%).
Il primato del retail testimonia il momentum positivo che sta vivendo il settore; parallelamente, la presenza bilanciata degli altri comparti dimostra la maturità e diversificazione del mercato immobiliare nazionale, che offre agli investitori un ampio ventaglio di opportunità strategiche.
In questo contesto, la componente internazionale costituisce circa il 57% degli investimenti del semestre.
Si riconferma come un segmento stabile nel mercato italiano quello dei capitali “Private” (quali Uhnwi, family office, Holding Company familiari), che hanno partecipato a circa un quarto delle operazioni nei primi nove mesi 2025, per un controvalore complessivo di oltre 1,7 miliardi di euro (nel 2024 era pari a circa 1 miliardo di euro), rappresentando circa il 21% del totale, in forte aumento rispetto al 2024 dove si era registrata un’incidenza del capitale privato sugli investimenti pari al 10%.
Per il retail 2,3 mld di investimenti
Nei primi 9 mesi dell’anno, il settore Retail si conferma protagonista del mercato immobiliare italiano, registrando investimenti pari a circa 2,3 miliardi di euro, di cui quasi la metà concentrati nel solo terzo trimestre. Il Q3 si è distinto infatti per due operazioni out-of-town di grande rilevanza: l’acquisizione di uno dei centri commerciali prime più importanti d’Italia e di un portafoglio di factory outlet, che insieme rappresentano oltre l’80% dei volumi del trimestre.
I rendimenti netti prime si mantengono stabili al 4,25% per l’High Street e tassi più elevati per l’out-of town: 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per stand-alone supermarket. Il settore mostra un momentum d’investimento forte, con crescente interesse degli investitori in tutti i sotto segmenti.
Il mercato registra un crescente interesse da parte di investitori Core Plus, benché rimangano prevalenti gli operatori value-add e opportunistici, orientati nel segmento out-of-town verso prodotti con rendimenti a doppia cifra e potenziale di valorizzazione attraverso strategie di asset management.
Hotels & hospitality attrattivo
Nei primi 9 mesi 2025, il settore Hotels & Hospitality ha confermato la sua attrattività con investimenti che hanno raggiunto circa 1,4 miliardi di euro, in crescita del 19% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il settore si conferma come seconda asset class per volumi d’investimento, riflettendo il continuo interesse di investitori e owner-operator internazionali verso le opportunità del mercato italiano.
Dopo un primo semestre in significativa crescita, il terzo quarter ha mostrato un rallentamento dei volumi, anche se si segnala un importante contributo derivante dalle operazioni di riconversione di immobili da altre destinazioni d’uso, principalmente direzionale, per un valore stimato di oltre 380 milioni di euro nei primi 9 mesi, che si sommano ai volumi di investimento diretto.
L’elevato numero di transazioni registrato nei principali mercati turistici italiani conferma la forte attrattività del settore, con Milano che nel Q3 si è posizionata in testa per volumi di investimento.
L’interesse per il settore Hospitality continua a essere trainato dalle ottime performance registrate nel corso dell’anno in tutti i principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali, sempre più intenzionate a rafforzare la loro presenza nel mercato italiano.
Office in linea con il ’24
Il settore office si mantiene in linea con la performance del 2024, con circa 1,7 miliardi di euro investiti nei primi nove mesi del 2025, di cui 360 milioni nel terzo trimestre.
Il mercato rivela una chiara evoluzione verso strategie value-add: oltre il 35% degli investimenti dei primi 9 mesi è stato destinato a operazioni di riconversione che valorizzano le potenzialità degli asset attraverso nuove destinazioni d’uso, principalmente residenziale, PBSA e alberghiera.
Complessivamente, Milano si riconferma il mercato di riferimento con circa 900 milioni di euro di investimenti, concentrati su prodotti core in posizioni centrali. Tuttavia, il terzo trimestre ha registrato un rallentamento dovuto all’assenza di operazioni di grandi dimensioni.
Roma mostra segnali positivi con oltre 500 milioni di euro di transazioni. Il terzo trimestre si è caratterizzato per una significativa incidenza di operazioni owner-occupier per circa 100 milioni di euro, oltre a due transazioni core nel CBD.
I rendimenti prime sono rimasti stabili al 4,25% per Milano e al 4,75% per Roma.
Industrial & logistics crescono del +7%
Il settore industrial & logistics ha chiuso i primi 9 mesi del 2025 con investimenti per circa 1,3 miliardi di euro, registrando una crescita del 7% rispetto allo stesso periodo del 2024. Tra le operazioni più significative del periodo si segnalano due portafogli da oltre 200 milioni di euro ciascuno ed un single asset transato ad un valore di oltre 100 milioni.
Il trend favorevole e l’outlook cautamente positivo sono confermati da un rinnovato interesse per il mercato italiano degli investitori Core alla ricerca di un profilo di rischio-rendimento premiante rispetto ad altri mercati EMEA. Seppur agli albori, e caratterizzato da grande attenzione nella definizione della strategia, il ritorno degli investitori Core è testimone dei solidi fondamentali del mercato logistico italiano.
Il mercato continua ad attrarre anche capitali Core Plus e Value-add, supportati da una robusta, seppur selettiva, ricerca di spazi moderni ed efficienti da parte di operatori logistici ed industriali.
L’approccio degli Investitori opportunistici è esigente e disciplinato: per i capitali con ritorni Core Plus si conferma un particolare focus sulla qualità costruttiva, la fungibilità dell’immobile e la localizzazione, mentre per gli investitori Value-add, dinamiche di mercato, domanda latente e offerta limitata restano prioritari.
Confermano l’outlook positivo anche la compressione del prime yield, oggi al 5.4%, con una ulteriore contrazione attesa nel corso dei prossimi 3 – 6 mesi oltre che la sostenuta attività di mercato che suggerisce un significativo incremento dei volumi di investimento entro la fine dell’anno.
Bene living ed Healthcare
Il mercato del living multifamily e residential ha registrato investimenti pari a circa 400 milioni di primi nove mesi dell’anno. Le riconversioni rappresentano una ulteriore componente sempre più rilevante di questo semento: circa 300 milioni di euro sono stati investiti nella trasformazione di immobili terziari in residenze e alloggi per studenti (PBSA – Purpose Built Student Accommodation), cifra che si somma ai volumi direttamente investiti nel settore. L’interesse per il PBSA trova ulteriore conferma in un’operazione di forward purchase conclusa nel Q3 nell’area milanese.
Milano registra anche un rinnovato interesse per quelle operazioni di sviluppo residenziale con un iter urbanistico già avviato.
I rendimenti prime sono stabili al Q3, attestandosi al 4,5% per il Multifamily, al 5% per il PBSA.
Il settore healthcare ha chiuso i primi nove mesi del 2025 con performance molto positive, registrando 300 milioni di euro di investimenti (+130% vs 2024).
Dopo un 2024 caratterizzato prevalentemente da operazioni su singoli asset, il 2025 ha segnato il ritorno delle transazioni di portafogli immobiliari, indicando una rinnovata fiducia degli investitori nel comparto.
La domanda è stata trainata principalmente da investitori specializzati, che puntano su strutture sanitarie d’eccellenza e residenze per anziani in posizioni strategiche, e i rendimenti prime si sono attestati attorno al 5,75%. Le previsioni per il quarto trimestre appaiono promettenti: diverse operazioni di rilievo sono in fase di finalizzazione, consolidando il 2025 come un anno record per il settore sanitario.
Si conferma un interesse degli investitori verso l’asset class dei data center, con operazioni che si sono concretizzate, dopo lungo periodo di lavorazione per un valore di oltre 250 milioni di euro. Di particolare rilievo è stata l’acquisizione di terreni strategici nell’hinterland milanese da parte di operatori internazionali. Si segnala inoltre l’acquisizione di asset special purpose da riposizionare a uso prevalentemente alberghiero o residenziale, ridando nuova forma ad asset non performanti.
“Il primi 9 mesi del 2025 hanno confermato la resilienza del mercato immobiliare italiano, con investimenti che hanno superato gli 8 miliardi di euro” afferma Alberico Radice Fossati country leader e head of capital markets di JLL Italia. “La distribuzione equilibrata degli investimenti tra i quattro settori principali – Retail, Office, Hospitality e Logistica – conferma l’attrattività del nostro Paese per diverse asset class. Particolarmente significativa è la performance del Retail, che testimonia la rinnovata fiducia degli investitori verso tutti i suoi segmenti. Le prospettive per il quarto trimestre sono incoraggianti e prevediamo una chiusura d’anno positiva, nonostante le sfide macroeconomiche globali rappresentino ancora un elemento di maggiore volatilità”.
