Non sono forse i settori dell’immobiliare più sexy da raccontare o vedere, ma la logistica e più in generale l’industrial non hanno perso un briciolo di attrattività sul fronte degli investimenti nel 2024. Anzi, con circa 1,7 miliardi complessivi di impieghi si sono mantenuti sostanzialmente stabili anno su anno, posizionandosi al terzo posto per volume investito, dopo uffici e retail, e rappresentando circa il 17% del totale1.
Dal punto di vista del ticket size, l’anno è stato caratterizzato da una prevalenza di deal sotto i 25 milioni di euro (circa il 60%), che sono stati però accompagnati da un ritrovato interesse verso operazioni sopra i 100 milioni di euro. Infatti, circa il 30% dei volumi è da attribuire a sole tre grandi operazioni, a cui si aggiungono portafogli entrati in esclusiva nel 2024, la cui chiusura è attesa a inizio 2025.
Al momento, i capitali di tipo Core+ e Value Add continuano a dominare il mercato, sostenuti dalla fiducia nelle solide dinamiche del settore occupier. Tuttavia, si stanno manifestando segnali sempre più evidenti di una ripresa dell’interesse verso gli investimenti Core.
Il settore rimane uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%. Per quanto riguarda gli occupier, nonostante una domanda considerevole, i volumi di take-up si stanno assestando su un nuovo equilibrio, rispetto ai picchi osservati nei due anni precedenti.
Queste sono alcune delle principali conclusioni emerse dall’analisi condotta da JLL.
Analizzando il dettaglio degli investimenti per quarter, se nel primo trimestre una componente importante dei volumi aveva riguardato operazioni sale & leaseback su prodotto industriale e light industrial, il Q2 ha visto un ritorno a una prevalenza di asset logistici, con un misto di single asset di dimensioni medio grandi e portafogli, entrambi in mercati core e caratterizzati da dinamiche locative forti.
In generale, lato investimenti, le prospettive sono moderatamente positive alla luce del quadro macroeconomico in miglioramento, favorito anche ai recenti tagli dei tassi di interesse. Si osserva inoltre una dinamica in rafforzamento sugli altri mercati EMEA, il cui effetto positivo si sta riflettendo anche sul mercato italiano.
Mercato delle locazioni
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si è registrato un assorbimento di 2,2 milioni di mq, in calo anno su anno, ma comunque sopra la media decennale. In questo contesto, nonostante i fondamentali di mercato siano confermati, i fattori principali del calo possono essere attribuiti a maggiori tempi di negoziazione e a un rallentamento dell’attività degli operatori e-commerce, oltre che un rallentamento del mercato Europeo che si riflette su quello locale. La coincidenza con il completamento di una serie di progetti speculativi, in particolare nei mercati di Verona e Milano Ovest, ha contribuito a un lieve incremento del vacancy rate nazionale sul grado A, che si attesta comunque a un livello ancora fisiologico intorno al 4%.
I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, coprendo circa il 50% dell’assorbimento, con una crescita del numero di operatori retail, che pesano circa il 30%. Da un lato, i retailer tradizionali stanno ristrutturando la propria supply chain, dall’altro il mondo e-commerce ha visto una riduzione del suo peso relativo.
Oltre il 30% delle operazioni nel 2024 ha riguardato Built-to-Own, che sono cresciute sensibilmente soprattutto per operazioni di dimensioni sopra i 50.000 mq – effetto determinato sia dalla dinamica dei canoni locativi che dalla difficoltà di trovare soluzioni in alcune location non core dal punto di vista degli investitori, ma critiche per gli operatori.
Si conferma una prevalenza di locazioni nella fascia sotto i 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti.
Si è, invece, registrata una quota minore di operazioni relative a superfici superiori a 50.000 mq, che hanno costituito circa il 10% del totale in termini numerici e quasi il 30% del take-up totale, coinvolgendo nella metà dei casi asset Built-To-Own (“BTO”).
Dal punto di vista geografico, il 76% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia, il 19% nel Centro il restante 5% al Sud. I canoni si sono mantenuti stabili su base trimestrale, pur mostrando comunque una significativa crescita anno su anno. A Milano e Roma si attestano a 67 euro/mq, in Veneto a 57 euro/mq, a Bologna a 66 euro/mq e a Torino a 50 euro/mq, mantenendo stabile il livello degli incentivi. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni BTS.
Nonostante le incertezze che hanno caratterizzato il 2024, l’attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nel corso del 2024, infatti, sono stati completati circa 2 milioni di mq di progetti, dato superiore alla media quinquennale, di cui circa il 70% è stato di tipo speculativo.
“Il Q4 ha confermato l’appetito dei capital internazionali verso big tickets che consentano una crescita significativa dell’esposizione al mercato logistico italiano. Dati i tempi tecnici di chiusura delle operazioni, il Q1 2025 porta con sé un backlog importante, che contribuisce ad un atteso aumento dei volumi complessivamente transati nel 2025 – ha commentato Elena Di Biase, head of logistics capital larkets di Jll Italia – Iniziano anche i segnali di ripresa concreta di attività da parte di un pool più ampio di investitori Core, inducendo una percezione di miglioramento, anche rapido, delle quindi le prospettive di mercato”.
“Il 2024 ha confermato la resilienza del settore logistico italiano, che ha mantenuto una forte attrattività su tutto il territorio nazionale, pur non raggiungendo il livello record degli anni precedenti a livello di assorbimento. Il rallentamento del take-up è stato determinato principalmente dall’allungamento dei tempi di negoziazione, che ha parzialmente impattato anche sulla vacancy – ha aggiunto Renato Loffredo, head of logistics last mile & industrial agency – Guardando al 2025, sarà importante monitorare l’impatto dell’intensa attività di sviluppo registrata nel 2024. Il completamento di tanti nuovi progetti potrebbe non solo offrire maggiori opzioni agli occupier in cerca di spazi moderni ed efficienti, ma anche influire sulle dinamiche di mercato”.
