Nei primi nove mesi del 2025 il settore logistico e industrial ha raggiunto circa 1,3 miliardi di euro di investimenti, +7% a/a, rappresentando circa il 15% del totale investimenti1, di cui oltre 400 milioni di euro nel Q3.
Dal punto di vista degli occupier, il take-up ha raggiunto 1,6 milioni di mq, dato sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2024, confermando l’interesse del mercato anche in un contesto di maggiore selettività e processi decisionali su espansioni e riposizionamenti più lunghi da parte delle aziende.
Queste sono alcune delle principali conclusioni emerse dall’analisi condotta da JLL, società leader nella consulenza specializzata per il settore immobiliare e nella gestione degli investimenti.
Spiccano due portafogli da oltre 200 mln di euro
In termini di transazioni capital markets, l’inizio dell’anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di euro mentre nel Q3 è stato significativo l’apporto di un single asset transato per un valore di oltre 100 milioni di euro.
Il trend favorevole e l’outlook cautamente positivo sono confermati da un rinnovato interesse per il mercato italiano degli investitori Core alla ricerca di un profilo di rischio-rendimento comunque premiante rispetto ad altri mercati EMEA. Seppur agli albori, e caratterizzato da grande attenzione nella definizione della strategia, il ritorno degli investitori Core è testimone dei solidi fondamentali del mercato logistico italiano.
Il mercato continua ad attrarre anche capitali Core Plus e Value-Add, supportati da una robusta, seppur selettiva, ricerca di spazi moderni ed efficienti da parte di operatori logistici ed industriali.
L’approccio degli investitori opportunistici è esigente e disciplinato: per i capitali con ritorni Core Plus si conferma un particolare focus sulla qualità costruttiva, la fungibilità dell’immobile e la localizzazione, mentre per gli investitori Value-Add, dinamiche di mercato, domanda latente e offerta limitata restano prioritari.
A conferma dell’outlook positivo anche la compressione del prime yield, oggi al 5,4%, con una ulteriore contrazione attesa nel corso dei prossimi 3 – 6 mesi oltre che la sostenuta attività di mercato che suggerisce un significativo incremento dei volumi di investimento entro la fine dell’anno.
Mercato delle locazioni
>Nel terzo trimestre si è registrata una significativa ripresa dei volumi con un take-up di circa 670.000 mq (+24% YoY), compensando il rallentamento dei primi mesi dell’anno e portando il risultato cumulativo dei nove mesi in linea con il 2024.
I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, coprendo circa la metà dell’assorbimento, seguiti dal retail (27%), mentre si rileva un aumento della domanda da parte di operatori dei settori produttivi, che rappresentano il 16% circa.
Anche a fronte di un take up sostenuto, il completamento di diversi sviluppi nel quarter ha contribuito a un lieve incremento del vacancy rate che si attesta comunque a un livello ancora fisiologico intorno al 5,5%.
Il trimestre ha visto una prevalenza di lease che hanno rappresentato il 41% del take-up, i Built-to-Own circa il 28%, mentre i Pre-let hanno pesato per il 31%. Si denota un crescente peso da parte degli end user che assumono un ruolo sempre più protagonista nelle scelte immobiliari e nelle negoziazioni, segnalando una maggiore propensione verso soluzioni su misura per le proprie esigenze operative.
In termini dimensionali, a prevalere è la fascia inferiore ai 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti. La fascia media tra i 25 e i 50.000, pari a circa il 20% in termini di numero di operazioni, ha riguardato soprattutto immobili di tipo speculativo. Rimangono più limitate quelle oltre i 50.000 mq, anche se il loro apporto in termini di mq è significativo, con solo 5 operazioni, concentrate soprattutto nel Q3, che determinano circa il 20% del volume del periodo. In questo caso la prevalenza è per immobili Built-to-Own (BTO) e Built-to-Suit (BTS).
Dal punto di vista geografico, quasi l’80% dell’assorbimento si è concentrato nel nord Italia, il 14% nel centro la restante parte al sud.
I canoni prime si mantengono stabili sui principali mercati: Milano conferma i 70 euro/mq e Roma 69 euro/mq, entrambi con incentivi invariati. Anche Bologna rimane ferma a 67 euro/mq, mentre il Veneto registra 58 euro/mq e Torino 50 euro/mq, questi ultimi mercati caratterizzati da un incremento degli incentivi offerti.
Per quanto riguarda gli asset lastmile, i canoni prime mantengono stabilità tanto a Milano quanto a Roma, attestandosi intorno ai 110 euro/mq, con possibili incrementi legati a specifiche personalizzazioni in operazioni Built-to-Suit.
L’attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nei primi nove mesi del 2025 sono stati completati oltre 1,6 milioni di mq di progetti, di cui circa il 50% è stato di tipo speculativo.
“I dati al Q3 2025 segnano un’inversione di tendenza rispetto al 2024, con volumi in crescita del 7% a/a.” commenta Elena Di Biase, head of logistics capital markets di JLL Italia “Si conferma l’interesse degli investitori lungo l’intera curva del rischio, con una declinazione per profilo del capitale. Il prodotto di Grado A moderno rimane il principale target anche per gli investitori con profilo Core Plus e Value Add, e consente di creare valore sia sotto il profilo locativo che in ottica di futura vendita. La location rimane l’altro elemento cruciale per la valutazione del rischio locativo, soprattutto nell’attuale contesto di incertezza di mercato. In posizioni particolarmente strategiche e contraddistinte da scarsità di prodotto e limitata possibilità di sviluppo, gli investitori sono disposti a valutare immobili con requisiti tecnici inferiori. Il capitale Core, che rimane particolarmente selettivo, è anche alla ricerca di opportunità con caratteristiche uniche, che si possono sostanziare in un pricing competitivo, o in canoni di locazione contenuti e conseguente reversion potenziale. Questi elementi sono essenziali per rendere le opportunità appetibili e competitive rispetto ad altri mercati EMEA.”
“La significativa ripresa registrata nel terzo trimestre, con un take-up in crescita del 24% rispetto allo stesso periodo del 2024, ha parzialmente compensato il rallentamento di inizio 2025, portando i volumi dei primi nove mesi in sostanziale allineamento all’anno precedente.” prosegue Renato Loffredo, head of logistics Agency & data centre di JLL Italia. “Questo slancio conferma la solidità dei fondamentali del mercato e ci permette di guardare con fiducia alla chiusura dell’anno. Ci aspettiamo un ultimo trimestre dinamico, con un take-up che potrebbe portare il risultato complessivo di quest’anno a eguagliare i livelli del 2024, confermando una forte ripresa rispetto all’inizio dell’anno. La domanda rimane robusta, sostenuta dalla forte attività dei 3PL e da un crescente interesse da parte dei settori produttivi, un trend che si consolida e contribuisce a diversificare il mercato”.
