Il settore Life sciences in Europa sta vivendo una fase di trasformazione, influenzando le strategie di ricerca e sviluppo e le esigenze immobiliari delle aziende, in un mercato che sta attraversando un’evoluzione strutturale, trainata da venture capital, progressi tecnologici e nuove priorità operative. Questa la visione che emerge dallo studio “Emea life sciences industry perspective and cluster report” di JLL.
Le aziende biotecnologiche e farmaceutiche stanno infatti rivedendo i propri portafogli immobiliari per supportare modelli di ricerca e sviluppo più flessibili e collaborativi e il 48% di queste società ritiene che il real estate sarà sempre più determinante per sostenere la propria crescita e innovazione. Nei mercati più sviluppati stanno emergendo tre soluzioni immobiliari:
- “High-tech powerhouse”: grandi strutture di ricerca situate in aree strategiche o comunque altamente connesse, che concentrano expertise in un unico polo di eccellenza. Un esempio emblematico è il centro Pharma Research and Early Development (pRED) di Roche a Basilea.
- Reti di laboratori diffusi: modello che distribuisce le attività di R&D in più sedi, sfruttando l’expertise locale e i bacini di talenti specializzati, consentendo anche cicli di ricerca continui su 24 ore. Questo approccio offre maggiore flessibilità e mitigazione del rischio.
- Ecosistemi integrati e dedicati: veri e propri distretti progettati appositamente per il Life Science, dove più aziende condividono risorse e strutture. Un esempio è la Bay Area a Sud di San Francisco.
L’Intelligenza Artificiale trasforma i laboratori: da wet a dry
L’intelligenza artificiale sta rivoluzionando la scoperta scientifica e la gestione degli spazi di laboratorio. Se da un lato si osserva una minore domanda di wet lab – spazi tradizionalmente adibiti all’uso di materiali biologici e chimici – dall’altro cresce l’esigenza di dry lab, progettati per l’analisi computazionale e modellistica. I dry lab richiedono infrastrutture all’avanguardia, con una connettività velocie e sofisticati sistemi Hvac.
Tuttavia, dalla ricerca JLL emerge che, nonostante l’85% delle aziende Life Sciences riconosca il potenziale dell’AI per rispondere alle sfide immobiliari e il 45% preveda una domanda crescente di laboratori tecnologicamente avanzati, solo il 51% ha ad oggi implementato una strategia concreta per integrare l’AI nelle proprie funzioni immobiliari.
Un mercato in forte cambiamento: sostenibilità, offerta privata e cluster regionali
Il mercato immobiliare nel settore Life Sciences sta evolvendo, spinto da una crescente domanda di strutture “purpose-built”, costruite specificatamente per le esigenze del settore. Questa dinamica è influenzata da diversi fattori chiave. In primo luogo, gli spazi di proprietà pubblica, che sono adatti a piccole realtà e startup, si rivelano spesso inadeguati per supportare le esigenze e l’espansione di aziende più consolidate. In secondo luogo, considerando l’opportunità di riqualificazione parziale di edifici esistenti, questa scelta può rappresentare una soluzione economicamente vantaggiosa; tuttavia, gli immobili necessitano spesso di interventi significativi per adeguarsi agli standard più moderni e funzionali.
Un altro aspetto è la rivalutazione dei propri portafogli: l’attenzione crescente ai costi sta spingendo le grandi imprese a rivedere i propri portafogli immobiliari, privilegiando spazi più flessibili ed efficienti dal punto di vista energetico. Parallelamente, la competizione per attrarre e trattenere i migliori talenti aumenta la domanda di immobili situati in aree strategiche, ben servite e in grado di offrire servizi di qualità.
Un altro fattore chiave è la sostenibilità: sempre più aziende cercano immobili green, in linea con i propri obiettivi, spingendo il settore verso soluzioni ad alta efficienza energetica, materiali a basso impatto e certificazioni riconosciute a livello internazionale. Infine, è necessario considerare il consolidamento di cluster regionali verso ruoli specifici: dal Triangolo d’Oro nel Regno Unito alla Bay Area, da Johannesburg a Riyadh, ogni area si sta specializzando in particolari segmenti, come biofarmaceutica e digital health, dando vita al proprio ecosistema di innovazione.
In Italia il settore si concentra nell’area di Milano
In Italia il settore si concentra nella zona di Milano, dove nel 2024 le aziende del settore Life Sciences hanno registrato oltre 30.000 mq di take up, che rappresenta l’8% dell’assorbimento annuale; si tratta di una crescita significativa, rispetto all’anno precedente (10.000 mq), nonostante si tratti ancora di un numero limitato di operazioni, rispetto alle potenzialità del mercato. Anche nel primo semestre 2025, il settore ha mantenuto una quota similare sul totale dell’assorbiimento, con circa 7.500 mq.
“In termini di distribuzione geografica, la metà dei metri quadrati locati si è concentrata in aree strategiche dell’hinterland milanese,” commenta Stefania Campagna, head of leasing advisory di JLL Italia. “Oltre un terzo dell’assorbimento è stato registrato nella periferia di Milano, con una particolare concentrazione nell’area Bicocca. Un altro polo di interesse, sebbene non abbia registrato recenti operazioni, è il distretto MIND, hub emergente per l’innovazione e la ricerca scientifica. È interessante notare che, nonostante la prevalenza di locazioni in aree periferiche e nell’hinterland, alcuni conduttori stanno strategicamente selezionando spazi di rappresentanza in prestigiose aree centrali come Porta Nuova.”
“La domanda di spazi da parte di aziende del settore Life Science è in crescita, con un conseguente aumento della loro quota sul totale dell’assorbimento di spazi. La presenza di un ecosistema di ricerca e innovazione rappresenta indubbiamente un fattore trainante per questo trend. ll settore farmaceutico si distingue con un peso predominante, rappresentando circa il 50% dell’assorbimento totale del comparto, mentre sta assumendo sempre maggiore rilevanza il contributo delle aziende che integrano tecnologia e scienze della vita. Pur rimanendo cauti sulle prospettive future, prevediamo che il settore continuerà a mostrare una certa dinamicità, sostenuto dalla rilevanza del settore farmaceutico per l’economia locale.” conclude Francesca Fantuzzi, head of research di JLL Italia.
