Nei primi 9 mesi del 2024 gli investimenti capital markets in Italia hanno raggiunto un valore pari a circa 6,6 miliardi di euro, quasi il doppio rispetto allo stesso periodo del 2023, inclusi sviluppi e share deal.
In particolare, il terzo trimestre ha fatto registrare un totale di circa 3 miliardi di investimenti, portando il risultato dei primi nove mesi a raggiungere quasi il totale di tutto il 2023. In questo contesto, circa il 40% di questi volumi sono da attribuire a una singola operazione relativa a un asset misto high street e office a Milano, nel Quadrilatero della moda.
I dati sono frutto dell’analisi di JLL, secondo cui nonostante persista uno scenario macroeconomico e geopolitico sfidante, questo risultato conferma i segnali di ripresa del mercato, favorita anche dal recente ciclo di riduzione dei tassi di interesse.
In particolare, il terzo trimestre ha visto una spinta significativa per i settori Retail e Uffici, che si sono posizionati in testa in termini di volumi.
Office in vetta con 1,7 mld di investimenti
Analizzando l’andamento degli investimenti nei primi 9 mesi del 2024, il settore office si posiziona al primo posto, con 1,7 miliardi di euro investiti, costituendo circa il 25% del totale del mercato. Questo risultato segna una ripresa rispetto al 2023, in cui la Logistica si era affermata come prima asset class. All’interno dei dati del terzo trimestre, è da sottolineare la quota office relativa alla transazione dell’asset sopra citato nel Quadrilatero della Moda di Milano.
Il Q3 è stato caratterizzato, inoltre, da quattro operazioni owner-occupier, di cui 2 a Milano e 2 a Roma. Tra queste, la più rilevante in termini di valore ha riguardato l’acquisizione di un asset nel CBD di Roma, a cui si aggiunge un’altra transazione nel Centro da parte di un utilizzatore dell’ambito accademico, portando così le operazioni da parte di end user a pesare circa il 60% dei volumi transati nella Capitale.
A livello di interesse per gli investitori, Milano si riconferma come punto di riferimento; gli investimenti sono stati guidati da attività in posizioni centrali e si sono concentrati su prodotti core, ma anche value add da ristrutturare o convertire ad altre destinazioni d’uso.
Nel Q3 in particolare, circa 90 milioni di euro hanno interessato operazioni relative ad asset da convertire ad uso alberghiero. Per quanto riguarda la tipologia di investitori attivi, si conferma la forte presenza di soggetti privati, che hanno contribuito a più del 10% del volume totale delle transazioni del terzo trimestre.
I rendimenti prime sono rimasti stabili rispetto al trimestre precedente si attestano rispettivamente al 4,5% a Milano e al 4,75% a Roma.
Prosegue lo slancio del retail
Il settore retail ha registrato investimenti per oltre 1,65 miliardi di euro, con una quota significativa (circa il 65%) attribuibile all’acquisizione di un immobile di prestigio nel Quadrilatero della Moda di Milano. La parte rimanente degli investimenti evidenzia una preferenza degli investitori per l’out-of-town, in particolare per il segmento dei centri commerciali. I rendimenti netti prime rimangono stabili al 4,25% per high street e al 6,5% per gli shopping centre. Tuttavia, le evidenze di mercato mostrano rendimenti a doppia cifra per i centri commerciali in second e third-tier.
1,1, mld di investimenti nell’hospitality
Nei primi nove mesi 2024, l’attenzione degli investitori si è focalizzata in modo rilevante sul settore hotels & hospitality: le transazioni, considerando la destinazione d’uso corrente, hanno raggiunto volumi complessivi pari a oltre 1,1 miliardi di euro. Tale valore sale a 1,4 miliardi, se consideriamo anche circa 300 milioni di operazioni che hanno riguardato asset da riconvertire da altre destinazioni d’uso a quella alberghiera. In particolare, si segnalano un’operazione relativa a un asset a uso uffici nella città di Roma e a due operazioni rilevanti di asset living e special purpose, che saranno oggetto di riconversione verso luxury hotel.
“L’elevato numero di transazioni registrato in diverse location conferma la forte attrattività sia per le principali destinazioni turistiche urban che resort italiane per gli investitori.” ha commentato Claudia Bisignani, head of hotels & hospitality di JLL Italia “L’interesse per questo settore è testimoniato, inoltre, anche da diverse operazioni di riconversione da altre destinazioni d’uso a quella alberghiera, spinto dalle performance ancora sostenute registrate nel corso dell’anno e dalla strategia espansiva delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali intenzionate a rafforzare la loro presenza nel mercato Italiano.
Lieve crescita per industrial & logistics
Per quanto riguarda il settore industrial & logistics, i primi nove mesi del 2024 si sono chiusi con circa 1,2 miliardi di euro di investimenti, in lieve crescita anno su anno, di cui circa 650 milioni di euro nel Q3 2024. I volumi del terzo trimestre sono stati caratterizzati da due rilevanti transazioni di portafogli logistici da parte di investitori istituzionali con capitali internazionali, che hanno interessato i mercati core di Milano, Roma e Piacenza, oltre a un single asset di oltre 100 milioni di euro.
Rimangono in generale dominanti, a oggi, i capitali Core + e Value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier.
Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%, e da una tenuta della domanda lato occupier.
In contrazione il living
Il mercato del living & healthcare ha registrato investimenti pari a circa 300 milioni di euro, considerando la destinazione d’uso corrente. Sebbene con volumi in contrazione, l’interesse per il living è confermato dalla tendenza alla riconversione da altre destinazioni d’uso a residenziale, con 5 transazioni, per un valore di circa 100 milioni di euro, di immobili a destinazione terziaria che saranno trasformati in asset living. Lato healthcare, gli investimenti del trimestre hanno riguardato principalmente il segmento Rsa, che si prevede possa avere uno slancio in termini di volumi nel Q4. I rendimenti prime si attestano al 5% per il multifamily e al 6% per l’healthcare.
“I risultati dei primi nove mesi del 2024 evidenziano una netta ripresa del mercato immobiliare, con volumi di investimento che hanno già superato quelli dell’intero 2023.” ha commentato Alberico Radice Fossati, head of capitala markets di JLL Italia. “Nonostante l’influenza di una singola operazione di notevole entità, a livello complessivo si osserva un rinnovato interesse verso i settori Office e Retail. La Logistica conferma la sua resilienza, mantenendosi al centro dell’attenzione degli investitori e registrando una crescita positiva rispetto all’anno precedente. In vista della chiusura dell’anno, prevediamo ulteriori risultati incoraggianti, trainati da un crescente interesse per il settore Healthcare.”
