Il real estate italiano accelera, superando le attese. Secondo Colliers Italia, in questo ultimo trimestre del 2025, gli investimenti nel commercial real estate hanno raggiunto 2,4 miliardi di euro, un risultato che si posiziona al di sopra del 3% rispetto alla media degli ultimi cinque anni. Il volume cumulato da inizio anno ammonta a quasi 8 miliardi di euro, segnando un incremento del 24% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Milano si conferma protagonista del mercato, assorbendo il 28% degli investimenti complessivi (poco meno di 2,2 miliardi di euro da inizio anno), seguita da Roma con il 12% (970 milioni da inizio anno). La quota dei capitali internazionali ha rappresentato circa il 60% del capitale investito, corrispondente al 40% per numero di transazioni.
Contesto macroeconomico supportivo
La buona performance del mercato è sostenuta dai fondamentali macroeconomici. Il Pil mantiene la sua rotta (+0,4% nel secondo trimestre dell’anno), trainato soprattutto dagli investimenti (+2,5%), con una proiezione per la fine dell’anno tra lo 0,6% e lo 0,7%.
Il grado di affidabilità del Paese è in aumento. Lo spread tra i Btp a 10 anni (3,6%) e i Bund tedeschi (2,72%) è sceso sotto i 100 punti base, attestandosi a 88 bps, segnalando fiducia crescente da parte dei mercati internazionali nei confronti dell’Italia. L’inflazione è stabilizzata sotto il 2% (1,6%), restando al di sotto della media europea. I tassi di interesse della Bce, dopo sette tagli consecutivi, si sono stabilizzati al 2,15%, generando un effetto positivo per l’Euribor, posizionato al 2,08%.
Retail: centri commerciali e outlet trainanti
Il settore retail ha raggiunto circa 2 miliardi di euro di investimenti da inizio anno, con 1,1 miliardi concentrati in un solo trimestre. Il comparto ha registrato un incremento del +29% rispetto al 2024 e rappresenta circa il 25% del volume totale degli investimenti.
Il 2025 conferma il pieno ritorno dei Centri commerciali e degli Outlet tra i prodotti più ricercati dagli investitori. Complessivamente, questi segmenti rappresentano circa l’80% del volume investito dall’inizio dell’anno. Aree come Toscana, Liguria e Friuli si distinguono, a testimonianza della capacità di attrarre capitali significativi anche al di fuori dei tradizionali key markets di Milano e Roma.
Settore degli hotel attrattivo per i capitali value add
Gli investimenti nel comparto hotel hanno raggiunto circa 1,7 miliardi da inizio anno (300 milioni di euro nell’ultimo trimestre), con un incremento del +60% rispetto al 2024. Il settore rappresenta il 22% del volume totale. Roma è il market leader, con il 22% degli investimenti nel settore, seguita da Como e Venezia (entrambe 15%) e da Milano (14%).
L’hotellerie si conferma asset class con una significativa percentuale di capitali value add (65%), con gli investitori attratti da opportunità ad alto potenziale di riposizionamento e incremento di valore. È in continua crescita anche il peso delle operazioni fatte da Owner Occupier, che in questi nove mesi hanno rappresentato oltre il 28% del mercato.
Rendimenti stabili e canoni competitivi per la logistica
La Logistica ha registrato 1,2 miliardi di euro da inizio anno (volume stabile), con 400 milioni nel terzo trimestre, migliorando il risultato precedente. L’Italia continua a essere attrattiva grazie a canoni di locazione competitivi e rendimenti prime stabili al 5,25%. Queste dinamiche portano a una preponderanza di capitale Core+/Value Add, interessato a una strategia di investimento che punta alla rivalutazione dei canoni di locazione. Il mercato leasing segna un take-up di 1.600.000 mq, in leggero calo fisiologico (-2% su Q1-Q3 2024). La pipeline degli investimenti è robusta e si attende il closing per la fine dell’anno.
Living: fari accesi su student housing e conversioni
Il settore living mantiene un volume di investimento costante nel terzo trimestre (circa 200 milioni di euro), per un totale di 640 milioni da inizio anno. Circa l’80% del volume è stato generato grazie alle opportunità offerte dal mercato di Milano. Tornano i progetti di sviluppo di PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) (26%), quasi assenti nel 2024, non solo su Milano ma anche su secondary cities attenzionate come Bologna.
Scomponendo il capitale, circa il 45% è stato investito in operazioni di conversione, in linea con le strategie di rigenerazione urbana, mentre il 30% è stato investito in progetti di ristrutturazione e riposizionamento di immobili già a uso residenziale.
Milano traina il take-up degli uffici, Roma cresce
Il comparto office ha registrato investimenti per oltre 1,1 miliardi di euro da inizio anno (circa 250 milioni di euro nell’ultimo trimestre). Gli istituzionali si confermano i principali player (53%), attratti soprattutto da prodotto core.
Milano ha raccolto il 65% del volume office, confermandosi mercato di riferimento. La superficie assorbita in locazione è di circa 268.000 mq (+2% sul Q1-Q3 2024), con i tenant concentrati su immobili Green di grado A/A+ (circa il 60% del take-up milanese), con un prime rent stabile a 750 €/mq.
Roma recupera quote di mercato, con un volume di investimenti in uffici di poco superiore ai 260 milioni di euro da inizio anno, corrispondente al 24% degli investimenti in uffici in Italia. Anche il take up romano torna a crescere, arrivando a quasi 95.800 mq da inizio anno. Il prime rent è stabilizzato nel CBD a 580 €/mq.
Prospettive positive per la chiusura del 2025
La solida performance dei primi tre trimestri del 2025 pone le basi per una chiusura d’anno positiva. Se venisse confermato il peso medio dell’ultimo trimestre sul totale annuo (storicamente il 38% per la media degli ultimi cinque anni), il 2025 potrebbe chiudere con un volume di ben oltre i 10 miliardi di euro registrati nel 2024. Questa stima è avvalorata dal closing atteso di molte operazioni di investimento, soprattutto nelle asset class della logistica e del retail, ma anche negli uffici e nel living.
