Quattro miliardi e novecentomila dollari nel 2025 contro oltre 14 miliardi nel 2030: sono queste le previsioni di crescita del mercato dell’intelligenza artificiale applicato al mondo delle costruzioni – ci spiega Fabio Arancio, regional manager Italy di PlanRadar, realtà leader nella digitalizzazione nel real estate -, “un binomio che in prospettiva ridisegnerà radicalmente il modo in cui progettare, gestire e manutenere gli edifici. Per favorire questa transizione, l’IA deve però poter contare su dati solidi e standardizzati”, ed è qui che il nostro settore incontra la sua fragilità. “Gran parte delle imprese non dispone di processi digitali maturi né di archivi informativi completi – excel e carta costituiscono ancora uno strumento chiave per la reportistica di cantiere –, limitando l’impatto effettivo delle nuove tecnologie. I segnali di cambiamento, tuttavia, non mancano: secondo una ricerca condotta da PlanRadar a livello internazionale, il 97% dei professionisti del settore prevede un aumento degli investimenti nel digitale nei prossimi anni. Alla base un assunto chiaro: solo chi saprà trasformare i dati di cantiere in patrimonio condiviso, tramite strumenti come piattaforme fruibili in tempo reale da tutti gli addetti ai lavori, potrà davvero parlare di intelligenza artificiale nel real estate”.
A che punto è, dunque, l’intelligenza artificiale in Italia e nel mondo in questo particolare momento storico? E qual è il suo rapporto con il real estate? Così commenta Francesca Zirstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, l’istituto di ricerca che dal 19 al 20 settembre ospiterà a Rapallo il suo 33° Forum dal titolo “A New Era”, dedicando grande spazio a temi come la transizione digitale, la sostenibilità nel real estate e i nuovi stili di vita post-pandemia: “Dopo essere entrata nelle nostre quotidianità, l’intelligenza artificiale sta iniziando ad avere un ruolo sempre più strategico anche nei cicli produttivi e nell’offerta di servizi. Fino a dieci anni fa – ma possiamo dire anche a cinque -, era un mercato riservato a pochi. Con l’ evoluzione tecnologica e l’aumento degli investimenti in ricerca e sviluppo (che negli ultimi 5 anni sono stati superiori ai 2.000/2.5000 miliardi di dollari), il suo mercato ha però raggiunto in breve tempo dei livelli di penetrazione che forse non sono ancora altissimi, ma cominciano ad essere determinanti per molte aziende. Uno degli ultimi studi di riferimento in materia è l’IA Index Report del 2025 della Standford University, che analizza a livello internazionale e sotto molteplici prospettive l’evoluzione dell’intelligenza artificiale. Al suo interno è presente un questionario di McKinsey & Company su un gruppo di circa 1.500 aziende a livello mondiale, di cui la metà possiede un fatturato superiore ai 500 milioni di dollari. Queste aziende, che sono realtà forti e altamente strutturate, non solo stanno facendo grandissimi investimenti in intelligenza artificiale, ma ritengono anche che il tasso di adozione della tecnologia sia ormai molto alto e che sia cresciuto in un anno in tutti i continenti di circa il 20%, con un tasso di penetrazione che è passato – a livello globale – dal 55% del 2023 al 78% del 2024. Ci sono sicuramente continenti più virtuosi e altri meno virtuosi, però questo tipo di aziende, estremamente importanti anche dal punto di vista del ritorno economico, stanno utilizzando in maniera massiva l’intelligenza artificiale sia all’interno dei processi produttivi sia nelle scelte strategiche.
Si dice spesso che l’industria immobiliare sia in ritardo rispetto a questa evoluzione. Io non parlerei di ritardo, ma piuttosto di un avvicinamento che è più lento perché richiede molto più tempo. Potremmo parlare di ritardo se avessimo già qualcosa da raggiungere, ma in questo momento non sappiamo fino a dove possiamo arrivare, anche se già siamo consapevoli che l’utilizzo di questo tipo di strumento è e sarà sempre più indispensabile in ambiti come: gestione del controllo, elaborazione di dati, costruzione di analisi e processi predittivi, simulazione in architettura e progettazione, possibilità di realizzare a maggior velocità materiali diversi e più performanti rispetto a quelli che si usano oggi. A livello europeo, ma questo riguarda anche l’Italia, oggi si stima che circa il 10% delle aziende attive nel PropTech Real Estate utilizzino all’interno delle proprie strutture tecnologie basate sull’intelligenza artificiale. La quasi totalità di queste aziende sostiene che l’AI sia stato uno degli strumenti più che importanti per ottenere un incremento dei ricavi. E non esiste azienda che non prevede in futuro di accrescerne l’utilizzo attraverso nuovi sistemi, in modo particolare nella gestione immobiliare. In Italia, il mercato dell’intelligenza artificiale in generale – quindi non soltanto quello del Real Estate – ha registrato una forte crescita, superiore al 50% fra il 2023 e il 2024, sostenuto principalmente da interesse nei confronti delle AI per l’analisi testuale, la conversazione e l’AI generativa. Nel comparto immobiliare, l’adozione in Italia si concentra oggi nel sostegno ai processi di vendita, di gestione e di leasing. Il principale limite, a mio parere, è la grande aspettativa nell’analisi AI dei dati rispetto ai risultati reali. Ma sta di fatto che l’intelligenza artificiale è e sarà sempre uno strumento, e quello che va capito è il bisogno da un lato e la definizione degli obiettivi dell’altro. Dopodiché, lo strumento potrà essere più o meno evoluto rispetto a quelli attuali – e sicuramente lo sarà -, ma questa evoluzione potrebbe servire davvero a poco se non si torna ad avere un’ idea concreta e di insieme su che cosa significhi lavorare nel settore immobiliare e con gli immobili. Essendo il real estate un’industria fondamentale nella creazione della ricchezza nazionale e del PIL, per definizione deve essere un’infrastruttura che guarda all’innovazione, perché per mantenere e consolidare il suo peso c’è bisogno di andare avanti anche con l’impiego della tecnologia. Finanza, edilizia e servizi immobiliari sanno benissimo di dover disegnare le proprie strutture produttive integrando queste tecnologie digitali e soluzioni sostenibili nella filiera immobiliare, perché sono e saranno un volano per la modernizzazione economica e la creazione di valore diffuso”.
Entriamo adesso un po’ più nello specifico di alcuni settori del real estate. Cosa pensano dell’intelligenza artificiale architetti, logistici, e società di servizi immobiliari e gestione degli investimenti? Lo abbiamo chiesto a:
– Massimo Roj, co-founder e ceo di Progetto Cmr;
– Lorenzo Albai, partner & tender manager di Settanta7;
– Filippo Salis, ceo e founder Gruppo Sfre;
– Luigi Zezza, head of data analytics & machine learning di Colliers Italia.
Roj (Progetto Cmr): “L’intelligenza artificiale come alleata, non sostituta, della creatività umana”
“Considero l’intelligenza artificiale un metodo evoluto di supporto alla progettazione, un modo di operare, un approccio che sfrutta la potenza del calcolo e dell’analisi predittiva per accompagnare il lavoro dell’uomo, senza sostituirlo. In Progetto Cmr utilizziamo tool, alcuni sviluppati direttamente in-house, che possono ottimizzare la gestione del flusso di lavoro, accelerare i processi decisionali e potenziare il pensiero critico dei professionisti, in tutte le fasi di sviluppo del progetto. In principio possono facilitare l’analisi del contesto, dei dati urbanistici e ambientali, per una lettura più efficace e veloce delle informazioni utili alla progettazione; poi – parallelamente all’evoluzione del lavoro – possono intervenire nel controllo delle interferenze tra discipline, nell’ottimizzazione di soluzioni tecniche o nella gestione delle varianti, supportando così una maggiore precisione e coerenza; in ultimo, nelle fasi avanzate, l’AI può supportare il progetto, ma è sempre la competenza umana a renderlo concreto e affidabile. Inoltre, seguendo il nostro DNA di società di progettazione integrata, abbiamo deciso di inserire prompt engineer nei nostri team di architetti ingegneri e designer composti da competenze complementari e specialistiche. Queste figure si sono rivelate capaci di declinare al meglio i nuovi servizi di intelligenza artificiale generativa applicati al nostro ambito professionale.
Nel nostro specifico settore, gli strumenti più promettenti sembrano riguardare l’intelligenza artificiale generativa e la simulazione in tempo reale, capaci di esplorare in pochi istanti soluzioni progettuali ottimizzate per contesti ambientali e urbanistici. Usiamo altri strumenti per entrare nell’analisi di dettaglio di dati che possono contribuire a rendere maggiormente efficiente un progetto come ad esempio le piattaforme di analisi energetica, sempre più dotate di algoritmi predittivi avanzati. È ferma però la mia convinzione che la tecnologia, qualsiasi essa sia, debba rimanere al servizio della creatività umana, mai sostituirla. Il progetto deve nascere dall’ascolto, dalla relazione con il cliente, dalla capacità di interpretare i suoi desideri e trasformarli in spazi significativi. L’IA può aiutare a creare soluzioni su misura, allineate alle esigenze specifiche di chi quegli spazi li vivrà. In questo senso, il suo potenziale è enorme, soprattutto se applicato a una visione di progettazione integrata tailor-made, che da sempre distingue Progetto Cmr”.
Albai (Settanta7): “AI e architettura insieme per idee innovative”
“L’AI generativa è entrata con decisione nel mondo dell’architettura. Dopo lo smarrimento iniziale, abbiamo compreso che non sostituirà i professionisti, ma può trasformarsi in un alleato straordinario. In Settanta7, i team “ibridi” – formati da competenze trasversali e supportati dall’AI – riescono oggi a sviluppare concept e asset progettuali con una velocità e una versatilità impensabili solo tre anni fa. L’integrazione uomo-macchina consente di affrontare le sfide e sviluppare nuove idee in tempi ridottissimi: ho visto team arrivare a idee sorprendenti in appena una giornata. Tuttavia, il vero valore non sta solo nella capacità di scrivere prompt efficaci, ma soprattutto nello sviluppo di soft skill decisive, come pensiero critico e laterale, storytelling e mappe concettuali. L’architettura del futuro nasce proprio da questo equilibrio tra creatività umana e potenza dell’AI, capace di amplificare le intuizioni e aprire scenari progettuali inediti”.
F.Salis (Gruppo Sfre): “Intelligenza “artigianale” per una logistica più efficiente e sostenibile”
“L’intelligenza artificiale è spesso percepita come un universo distante, fatto di algoritmi complessi, robotica e automazione. Eppure, il suo impatto sul real estate è già concreto e destinato a crescere. In un settore che deve affrontare sfide cruciali – dalla sostenibilità alla gestione dei rischi, dall’efficienza operativa alla valorizzazione degli asset – l’AI è una leva strategica capace di trasformare il modo in cui progettiamo, costruiamo e gestiamo gli immobili. Non parliamo solo di tecnologie che raccolgono e analizzano dati, ma di strumenti che permettono di anticipare scenari, ottimizzare consumi, garantire maggiore sicurezza e migliorare la qualità degli spazi. L’esperienza della logistica è un laboratorio evidente: colossi come Amazon hanno mostrato come l’AI possa rivoluzionare supply chain e processi operativi, generando un valore che si riflette anche sul comparto immobiliare. Se questo è vero nella logistica, lo è a maggior ragione nel real estate, dove la capacità di leggere il presente e prevedere il futuro può determinare la competitività di un intero progetto. Per descrivere questa prospettiva preferisco parlare di “intelligenza artigianale”. Una definizione che restituisce il senso di un’AI che non sostituisce l’uomo, ma ne amplifica le capacità. È artigianale perché lavora insieme al professionista, liberandolo da attività ripetitive e a basso valore aggiunto, per restituirgli tempo da dedicare a creatività, decisioni strategiche e intuizione. È artigianale perché si adatta ai contesti, modella i processi e offre soluzioni flessibili, capaci di integrare competenze tecniche, esigenze del mercato e bisogni delle comunità.
Le applicazioni sono molteplici. Nei cantieri, l’AI contribuisce a ridurre errori costosi e incidenti, aumentando la sicurezza e l’efficienza. Nella gestione immobiliare, consente di monitorare in tempo reale consumi energetici e idrici, prevedere manutenzioni, prolungare il ciclo di vita degli edifici. Nella progettazione, apre la strada a simulazioni complesse che valutano l’impatto ambientale e sociale di ogni scelta, permettendo di calibrare meglio gli investimenti. Ma l’aspetto forse più interessante è la capacità dell’AI di creare connessioni tra settori apparentemente distanti. Pensiamo alla moda, che chiede filiere più sostenibili, e all’agricoltura, che può rispondere con fibre naturali e processi tracciabili. La logistica – e quindi il real estate che la ospita – diventa l’infrastruttura fisica e digitale che unisce questi mondi. Grazie all’intelligenza artigianale, la tracciabilità dei materiali e la trasparenza della filiera diventano realtà, aumentando la resilienza e il valore degli asset immobiliari. In definitiva, l’AI nel real estate non deve essere vissuta come una minaccia, ma come un alleato. Una tecnologia che, se interpretata con coerenza, può generare efficienza, sostenibilità e valore condiviso. Un’intelligenza artigianale che lavora al fianco dei professionisti, ne esalta le competenze e consente al settore di affrontare con maggiore fiducia le sfide del futuro. Non è automazione fredda, ma sinergia tra uomo e macchina, capace di restituire al real estate il suo ruolo più autentico: quello di infrastruttura viva per comunità e territori”.
Zezza (Colliers Italia): “AI e dati predittivi per una migliore analisi immobiliare e un real estate pià competitivo”
“Colliers sta investendo in modo strutturato nell’integrazione dell’intelligenza artificiale, con iniziative che coinvolgono sia il livello global sia quello locale. L’obiettivo è duplice: da un lato, migliorare la qualità e la scalabilità dei servizi offerti ai clienti; dall’altro, aumentare la capacità di anticipare le esigenze del mercato e la produttività individuale. A livello globale, Colliers sta sviluppando soluzioni basate su AI per rendere i dati immobiliari, strutturati e non strutturati, più accessibili e intelligenti, supportando investitori, landlord e colleghi con insight tempestivi e azionabili. L’approccio è orientato alla creazione di piattaforme integrate che favoriscano decisioni più rapide e informate, in un contesto sempre più competitivo e dinamico.
In Italia, uno dei progetti più significativi è l’evoluzione della piattaforma Aida, che stiamo trasformando in un vero e proprio motore di market insight. La nuova piattaforma consentirà di analizzare in modo dinamico micro e macro location, combinando i dati immobiliari e l’expertise di Colliers, con le banche dati esterne più significative. L’obiettivo è fornire ai clienti e ai nostri colleghi una lettura immediata e strategica dei dati, con viste e analisi dedicate alle specificità di ciascuna asset class. Questa evoluzione nasce da un lavoro di consolidamento e cura dei dati, che sta coinvolgendo diversi team interni e consentirà di costruire una base informativa solida e condivisa. Il fine è rendere l’analisi immobiliare più predittiva e integrata, supportando le decisioni con insight affidabili e tempestivi. A livello operativo, stiamo inoltre integrando l’AI anche nelle attività quotidiane per migliorare la produttività individuale: sintesi automatica dei meeting, analisi documentale, supporto alla redazione di contenuti. Siamo all’inizio di un viaggio che ci porterà a offrire un servizio sempre più evoluto, personalizzato e orientato al valore”.
