Gli asset immobiliari globali totali in gestione (Aum) sono scesi a 3,6 trilioni di euro nel 2024, registrando un calo del 2,7% rispetto ai 3,7 trilioni dell’anno precedente, secondo il Fund Mmnager survey 2025 pubblicato da Anrev (Asian association for investors in non-listed real estate vehicles), Inrev (european association for investors in non-listed real estate vehicles) e Ncreif (National council of real estate investment fiduciaries).
Questo calo segna il terzo anno consecutivo di contrazione del mercato immobiliare non quotato a livello globale e, secondo l’analisi, la contrazione continua riflette l’incertezza persistente del mercato, una crescita economica inferiore alla media e livelli storicamente bassi di raccolta di capitali, che nel 2024 si sono attestati a soli 118 miliardi di euro – il secondo valore più basso dal 2015. Tra i principali risultati dell’indagine:
- Si rafforza la tendenza alla consolidazione del settore: l’11% dei gestori intervistati è coinvolto o sta pianificando fusioni, mentre un ulteriore 7% segnala intenzioni attive di acquisizione nel 2025.
- La concentrazione di capitali tra i gestori più grandi si è intensificata: il quartile superiore dei gestori rappresenta l’83% del totale Aum (3 trilioni di euro), rispetto al 79% del 2023.
- I primi 10 gestori a livello globale hanno mantenuto stabili i propri asset in gestione a 1,9 trilioni di euro alla fine del 2024.
- La dry powder globale (capitali pronti all’investimento) è scesa a 195 miliardi di euro nel 2024, pari al 7,4% del totale AUM – in calo rispetto all’8,0% dell’anno precedente.
- I fondi pensione e le compagnie assicurative restano le principali fonti di capitale azionario per il settore immobiliare globale, rappresentando rispettivamente il 43% e il 19% nel 2024.
Dominano i grandi fondi
Nonostante il calo complessivo degli Aum, la concentrazione di capitali tra i grandi gestori si intensifica, a conferma della crescente dominanza dei “big players”. I risultati mostrano chiaramente una tendenza in corso verso la consolidazione del settore, in particolare tra i player più grandi, con un divario sempre più marcato tra gestori di grandi e piccole dimensioni.
L’AUM medio per gestore è sceso del 17,3%, attestandosi a 32,1 miliardi di euro nel 2024, invertendo i guadagni dell’anno precedente. Questo cambiamento segnala una crescente polarizzazione del mercato, con i player più grandi che assorbono quote di mercato mentre le realtà minori affrontano maggiori difficoltà.
Si rimescolano le classifiche dei gestori
L’indagine rivela movimenti tra i primi 10 gestori per Aum, soprattutto a livello regionale. In Europa, Blackstone guadagna due posizioni diventando il più grande gestore della regione, mentre Axa Im sale di un posto, arrivando al terzo. Deka Immobilien e Prologis entrano nella top 10 europea.
Blackstone guida anche la classifica nordamericana, ma vi compaiono diversi nuovi ingressi, tra cui Ares Management, QuadReal Property Group, Affinius Capital e Principal Real Estate Investors. L’Asia Pacifico mostra un ampio rimescolamento, con Link Asset Management Limited e Gaw Capital tra i nuovi entrati nella top 10 del 2024.
Per il secondo anno consecutivo, Blackstone compare nelle classifiche dei primi 10 in tutte le regioni, oltre che per le strategie globali.
Spostamento verso strategie a rischio più elevato
L’indagine evidenzia anche un movimento di gestori e investitori verso strategie con un livello di rischio più elevato, in particolare in Europa e Nord America. Le allocazioni immobiliari globali verso strategie core sono scese dal 67% al 63% nel 2024, mentre quelle verso strategie opportunistiche sono salite dal 24% al 27%.
Questa maggiore propensione al rischio avviene nonostante l’elevata incertezza e volatilità del mercato, indicando che gestori e investitori stanno cercando di sfruttare le attuali condizioni per aumentare i rendimenti.
Iryna Pylypchuk, direttrice ricerca e informazione di mercato di Inrev, ha dichiarato: “L’indagine di quest’anno riflette un mercato che continua a ricalibrarsi, e un universo immobiliare sempre più concentrato e competitivo in risposta a un ordine politico ed economico globale in continua evoluzione. Sebbene gli AUM complessivi siano in calo per il terzo anno consecutivo, vediamo emergere con maggiore chiarezza le due forze parallele della consolidazione e della specializzazione – con i grandi gestori che concentrano i capitali e i player più piccoli che fanno leva sulla propria esperienza di nicchia per restare competitivi. Ci aspettiamo che la consolidazione del settore acceleri ulteriormente, con l’11% dei rispondenti che prevede fusioni nel 2025 e il 7% che intende effettuare acquisizioni. Questa tendenza al consolidamento e la crescente concentrazione degli AUM presso i maggiori gestori solleva interrogativi sul dominio del mercato e sull’accessibilità, che andranno monitorati attentamente nel lungo periodo. Il leggero calo della dry powder può sembrare negativo a prima vista, ma riflette un cambiamento positivo: i gestori stanno iniziando a impiegare il capitale impegnato. Questo è un segnale che i mercati si stanno muovendo in modo favorevole e che il ritmo degli investimenti sta accelerando.
In un’ottica più ampia, i risultati mostrano che, per la prima volta da decenni, l’Europa è in testa al ciclo di correzione globale, seguita dal Nord America e infine dall’Asia Pacifico. I risparmi in eccesso e l’agenda recentemente avviata per rilanciare l’economia europea con un focus sui settori in crescita offrono un ulteriore impulso. L’Asia Pacifico potrebbe essere più sensibile alla volatilità valutaria, soprattutto rispetto al dollaro, mentre l’euro si sta rafforzando. Con le politiche statunitensi sempre più orientate verso l’interno, cresce il sentimento che, se l’Europa riuscirà a rimettersi in carreggiata, l’euro potrebbe diventare una valuta di riserva entro i prossimi 15 anni. Il mercato sta iniziando a cogliere questi segnali, e si torna a credere nell’Europa.”
