Negli ultimi anni, il settore industriale e logistico è molto cresciuto e maturato. Solamente 10 anni fa, nel 2015, questa asset class rappresentava circa il 4% del totale degli investimenti mentre nel periodo compreso tra il 2021 e il 2023 ha rappresentato più del 26%, per un totale di oltre €7 mld; nel 2024, i volumi hanno registrato una lieve crescita e si sono attestati a €1,75 mld con una quota di mercato pari al 17%.
Di pari passo con la crescita di rilevanza all’interno del panorama del mercato immobiliare italiano, è aumentata anche la complessità del settore che non annovera più al suo interno solamente capannoni e magazzini, ma una grande varietà di immobili e asset con caratteristiche costruttive e tecniche, location e tenant estremamente variegati.
Evoluzioni e tendenze
Nella prima parte del 2024, il mercato italiano I&L è stato in gran parte guidato dalla componente industriale (55% del totale dei volumi investiti). Anche se grazie alla compravendita di alcuni portafogli l’anno si è chiuso con una prevalenza della componente standard logistics, l’industriale ha conquistato il 19% dei volumi dell’anno contro il 13% del 2023. Fondamentali per il segmento industriale sono l’attività che viene svolta nell’immobile e lo standing del conduttore: cosa viene prodotto? È un asset propedeutico all’attività del tenant? Affinchè ci possa essere interesse verso l’asset, i contratti di locazione devono essere lunghi e i conduttori solidi, mentre la location in sè passa in secondo piano se nel bacino sono disponibili forza lavoro e materie prime. Per gli asset standard logistics, dove si svolge prevalentemente attività di stoccaggio, la location ha invece un ruolo fondamentale, in particolare per quanto riguarda la vicinanza alle principali infrastrutture e ai collegamenti stradali.
Nuove esigenze di mercato: dal last mile al self-storage e all’IOS
Nel caso di magazzini destinati allo stoccaggio e alla distribuzione di materiali per punti di vendita retail è talvolta necessario che il magazzino sia dotato di sistemi per la temperatura controllata, se non addirittura di spazi dedicati al surgelato. Questo vale sia per i beni alimentari deperibili, che per i surgelati e il farmaceutico. Nei prossimi mesi ci aspettiamo una richiesta sempre crescente proprio per questa tipologia di asset destinati al grocery, al pharma, al beauty e al benessere in generale. Cambiano i nostri consumi e di conseguenza cambiano anche gli immobili che servono per stoccare e distribuire la merce.
I last mile hanno solitamente dimensioni contenute e devono essere localizzati vicino ai grandi centri urbani per permettere di servire un consistente bacino d’utenza. Sono quindi le province più popolose ad essere considerate location prime.
La crescente urbanizzazione e l’aumento del prezzo medio delle abitazioni nelle grandi città ha avuto come conseguenza una riduzione della dimensione media dei nostri appartamenti e, di conseguenza, cresce la domanda di spazi destinati al self-storage. Gli immobili che vengono riconvertiti a questa destinazione d’uso sono generalmente asset in disuso collocati su arterie di grande scorrimento ma vicini alle città o addirittura all’interno di esse. A differenza degli altri immobili I&L, sono spesso asset multipiano, ma devono necessariamente essere dotati di una portata di pavimento adeguata.
Per terminare la nostra overview sugli asset del settore non possiamo dimenticare l’IOS, industrial outdoor storage, e i parcheggi aeroportuali che ci aspettiamo continuino a crescere in termini di investimenti nei prossimi anni, rimanendo nel mirino di investitori alla ricerca di opportunità alternative. All’interno del tessuto industriale rientrano anche i cash&carry, formula distributiva B2B che prevede il prelevamento diretto e il trasporto della merce da parte del cliente, ma anche i data center per i quali l’Osservatorio Data Center del Politecnico di Milano stima oltre €10 mld di investimenti tra il 2025 e il 2026.
Dove sta andando il mercato? Opportunità e scenari futuri
L’interesse verso l’I&L rimane quindi forte. Il settore è sempre più diversificato e sofisticato. Per i prossimi mesi ci aspettiamo un ritorno dei capitali italiani in un settore che è tradizionalmente dominato da quelli internazionali, ma anche la conferma di interesse dagli istituzionali europei. La compressione degli yield riporterà sul mercato i capitali core per asset in top location, di grado A e con conduttori di primario standing.
di Carlo Walder – head of industrial & logistics, Savills
