Secondo la Bce le banche dell’area euro hanno circa 1,3 trilioni di euro di prestiti in essere agli investitori dell’immobiliare commerciale, il che le rende una fonte di finanziamento cruciale per i mercati del commercial real estate. Di questi 121 miliardi di euro sono diretti ai Reif e 32 miliardi ai Reit, i fondi quotati.
Si tratta di un 6% del totale dei prestiti che secondo l’analisi Bce non preoccupa il sistema, anche se le banche più piccole e specializzate con esposizioni maggiori (più del 10% delle attività totali), che rappresentano circa il 13% delle attività bancarie dell’area dell’euro, potrebbe subire stress.
Esposizione al mercato Usa
La performance economica dell’Ue e le risposte della politica monetaria stanno creando uno scenario incerto per i mercati finanziari europei e, sebbene in calo, i costi del servizio del debito e del rifinanziamento continuano a gravare sulle imprese e sui governi.
In questo contesto, definito dall’Esma, la European securities and market authority, nel Trv risk monitor 2025, i prezzi contenuti del mercato immobiliare, in particolare nel settore immobiliare commerciale, non sono ancora stati pienamente riflessi nelle quotazioni dei fondi immobiliari. Inoltre, la crescente euforia nei mercati azionari statunitensi e negli asset cripto aumenta il rischio di correzioni di mercato drastiche.
Nella seconda metà del 2024, la crescita degli asset dei fondi dell’Ue è stata trainata dagli effetti di rivalutazione, con la maggior parte delle categorie di fondi che hanno registrato performance positive nonostante flussi contenuti.
La performance complessiva dei fondi azionari ha quindi superato quella degli indici dell’Ue, riflettendo una crescente esposizione dei fondi azionari al mercato statunitense. Tuttavia, questo potrebbe esporre l’industria dei fondi a rischi di mercato più elevati, dato che quello statunitense ha mostrato segnali di sopravvalutazione.
Nel settore degli hedge fund, la leva finanziaria rimane elevata. Inoltre, gli adeguamenti delle valutazioni dei fondi immobiliari commerciali rispetto ai prezzi di mercato sottostanti sono stati finora limitati.
L’aumento dei tassi di interesse ha influenzato le valutazioni immobiliari e aumentato i costi di rifinanziamento. A livello europeo, il calo dei prezzi degli immobili residenziali sembra essersi attenuato nel 2024, con gli indici immobiliari dell’Ue in ripresa dalla fine del 2023 e nella prima metà del 2024.
Al contrario, il calo dei prezzi nell’immobiliare commerciale è proseguito nella prima metà del 2024, senza segnali evidenti di rallentamento. Inoltre, i fondi immobiliari rappresentano il 22% degli investimenti nel settore Cre nell’Ue, ma le loro rettifiche di valore sono state finora limitate, rendendoli vulnerabili all’attuale correzione di mercato.
I rischi potrebbero quindi concretizzarsi a causa di una combinazione di fattori critici, tra cui perdite non realizzate, elevata esposizione di mercato e squilibri di liquidità, soprattutto nel caso dei fondi open-ended.
Emergono però i primi segnali di miglioramento della qualità del credito, in particolare tra le società non finanziarie che nel 2024 avevano registrato un peggioramento del rating e un aumento dei tassi di default. Sebbene le valutazioni del settore immobiliare rimangano negative, si stanno avvicinando ai livelli di altri settori.
Le banche continuano a registrare una bassa materializzazione del rischio di credito, mentre il livello medio di indebitamento pubblico nell’Ue è diminuito. Tuttavia, nel breve-medio termine alcuni rischi di credito secondo l’Esma persisteranno, aggravati dall’aumento del numero di emittenti societari che dovranno rifinanziarsi nel 2025, affrontando costi di finanziamento ancora significativamente superiori rispetto a un paio di anni fa.
