Con la legge di bilancio 2017 e con le modifiche del D.L. 113/2024, è stato introdotto in Italia un regime fiscale speciale, finalizzato ad attrarre nuovi facoltosi residenti provenienti dall’estero – i cosiddetti “HNWI” (High Net Worth Individuals) – i quali, indipendentemente dall’ammontare del loro reddito estero, possono scegliere di pagare una flat tax di 200.000 euro.
Le persone fisiche che trasferiscono la propria residenza in Italia, quindi, possono beneficiare di un’imposta sostitutiva sui redditi prodotti all’estero, a prescindere dal loro importo.
L’imposta fissa sostituisce la tassazione Irpef ordinaria e le relative addizionali regionali e comunali e include anche l’esenzione da imposta di donazione e successione per beni situati all’estero, nonché l’esenzione dal monitoraggio fiscale.
Viene fatta eccezione solo per le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di partecipazioni qualificate effettuate nei primi cinque periodi d’imposta di validità dell’opzione che rimangono soggette al regime ordinario di imposizione.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, peraltro, che il “neo-residente” può concedere i propri investimenti finanziari esteri in affidamento, custodia o amministrazione, a intermediari italiani, includendo i redditi provenienti da tali depositi nell’imposta forfettaria annuale.
Per gli eventuali redditi prodotti in Italia, invece, si applicano invece le aliquote ordinarie previste nel nostro Paese.
L’opzione può essere estesa anche ai familiari (coniuge, figli, genitori, fratelli e sorelle) della persona fisica neo residente in Italia, purché anch’essi vi trasferiscano la residenza e aderiscano al regime alternativo: in questo caso, ciascuno di essi dovrà versare un’imposta sostitutiva di 25.000 euro per ciascun periodo d’imposta.
Dunque, le persone fisiche con reddito estero di ammontare molto elevato che decidono di trasferirsi in Italia, anche senza esercitarvi un’attività lavorativa, possono beneficiare di un regime fiscale decisamente agevolato: l’unica condizione è che, per almeno nove dei precedenti dieci anni, non siano state fiscalmente residenti in Italia.
L’introduzione della flat tax per redditi esteri ha attratto e continua ad attrarre capitali internazionali in Italia e su Milano, in particolare, rafforzando il segmento del lusso e il mercato immobiliare di alto livello.
I numeri sono rilevanti: nel 2023 sono stati, infatti, 1.500 i nuovi residenti che hanno optato per il regime agevolato e il trend è in ascesa, tant’è che nel 2025 si prevede che saranno più di 3.000 i cd. HNWI, la metà dei quali, stabiliti a Milano.
Ne è scaturita un’impennata della domanda di immobili di fascia alta, con conseguente forte incremento dei prezzi per metro quadro, specie nelle aree centrali e di pregio.
Ma gli effetti sul mercato immobiliare non riguardano solo il lusso: l’aumento della domanda nelle zone “top”, infatti, ha generato effetti anche sul mercato intermedio col risultato che i prezzi tendono a salire anche per immobili destinati al ceto medio e che diventa più difficile comprare casa per le famiglie.
L’incremento rapido dei prezzi degli immobili ha fatto emergere addirittura il timore di una “possibile bolla immobiliare”, ma molti analisti sottolineano che l’effetto dell’incremento dei nuovi facoltosi residenti, non coinvolgere in modo critico l’intero mercato immobiliare.
Se la misura fiscale resterà attiva, sarà probabile, quindi, che si verifichi una continuità negli afflussi di capitali, a tutto vantaggio del mercato residenziale di lusso.
La flat tax è una leva commerciale strategica che ha portato nuova vitalità al già forte settore immobiliare di lusso in Italia e in particolare a Milano e nei grandi centri, senza dimenticare le zone di confine della Lombardia e del Piemonte.
E gli effetti di questa svolta sembrano essere immediati e significativi, poiché, mentre la Spagna e la Gran Bretagna rivedono il regime fiscale dei residenti non domiciliati, l’Italia diviene una meta attraente per chi cerca residenza e vantaggi fiscali ed una destinazione ambita nel luxury real estate, con effetti a catena anche sul mercato immobiliare di livello intermedio.
E le prospettive future?
Secondo molti, come detto, se la misura fiscale rimarrà in vigore, è probabile che si assisterà a una continuità negli afflussi di capitali, a tutto vantaggio del mercato immobiliare.
Semmai, ci sarà da chiedersi se – nella contestuale assenza di meccanismi che incentivino anche gli investimenti produttivi – l’impatto sull’economia reale italiana possa rivelarsi limitato.
di Mario Cozza – partner di FDL Studio Legale
