Le compravendite crescono, l’interesse si rafforza e il segmento del lusso si prende la scena, soprattutto in Liguria e Campania: il mercato delle case al mare non solo tiene, ma rilancia, con lo sguardo rivolto a un aumento delle compravendite, soprattutto di seconde case e soprattutto nella fascia di pregio.
Le previsioni Fimaa 2025, basate sui dati del 2024 e dei primi mesi del nuovo anno, parlano di prezzi in aumento in tutte le fasce: da una media di 1.791 euro al metro quadro per le abitazioni usate in zone marittime periferiche, ai 2.552 euro per quelle centrali, fino ai 3.814 euro per gli immobili nuovi di fascia alta. La tendenza al rialzo si conferma in tutte le categorie. L’usato periferico segna una crescita tra l’1,2% e l’1,5%, quello centrale si muove tra l’1,3% e il 2,1%, mentre il nuovo top di gamma spicca con un incremento compreso tra il 3,5% e il 3,6%.
Il lusso emerge, e l’Italia, in questo ambito, batte persino la Spagna: lungo le sue coste, le residenze di prestigio raggiungono valori importanti, con la Costa Smeralda che vola fino a 12.800 euro al metro quadro, la Costiera Amalfitana che segue da vicino, con quotazioni vicine agli 11.000 euro. Alassio, in Liguria, si attesta intorno agli 8.220 euro e le Cinque Terre si fermano a circa 6.800. In Toscana, l’Isola d’Elba e Viareggio viaggiano sui 6.330 euro. Le mete più accessibili tra quelle esclusive sono Gallipoli, con circa 4.100 euro al metro, e Rimini, che resta sotto i 3.900.
E poi c’è Forte dei Marmi, che come sempre fa storia a sé. Secondo i dati raccolti da casa.it, in nove comuni italiani premiati con la Bandiera Blu 2025, cinque al nord, tre al sud e uno al centro, il prezzo medio delle case da uno a cinque locali oscilla tra i 500.001 e il milione di euro. Ma in un comune si va ben oltre: a Forte dei Marmi, il prezzo medio supera il milione e mezzo, fermandosi a 1.516.492 euro. A seguire, Anacapri con 980.906 euro, Sorrento con 882.167 euro e Santa Margherita Ligure con 638.279 euro. Anche tra le località più cercate spiccano nomi noti: Venezia, Chiavari, Viareggio e Sanremo continuano a registrare prezzi importanti e una domanda costante.
A rendere dinamico il mercato ci pensano gli acquirenti stranieri. Secondo l’analisi di Tecnocasa, nel 2025 circa il 15,7% delle compravendite nelle località balneari italiane è da attribuire a clienti esteri, in crescita rispetto al 13,5% del 2023. L’interesse internazionale si fa sentire, soprattutto da parte di acquirenti provenienti dall’Europa dell’Est, dagli Stati Uniti (soprattutto in Sardegna), dalla Francia (concentrata in Liguria) e dal Nord Europa. I tedeschi rallentano, ma si affacciano gli USA e l’Australia. Gli italiani, comunque, restano i protagonisti, e coprono ancora oggi l’84–85% del mercato.
Il mercato punta alle seconde case
Secondo il report sul residenziale 2025 di Nomisma, le località più esclusive della Riviera Ligure, come Portofino e Santa Margherita Ligure, toccano i 19.000 €/mq, grazie anche alla forte domanda internazionale. A Ponente, a Varazze e Alassio i prezzi possono arrivare fino a 12.000-15.000 €/mq sul lungomare. Più a est, località come Sestri Levante e le Cinque Terre continuano a godere di una forte attrattiva, con un mercato che punta principalmente sulle seconde case, con prezzi che vanno dai 4.000 agli 11.000 €/mq. Lerici, nel Golfo dei Poeti, presenta quotazioni fra 3.000 €/mq e 8.000 €/mq. Le previsioni per il 2025 indicano una tendenza generalmente positiva, con un consolidamento dei prezzi e un aumento della domanda per le zone di pregio e le seconde case, sostenuta dall’interesse di acquirenti sia italiani che stranieri.
Nel complesso, per le Cinque Terre il mercato è composto per il 60% da acquisti seconda casa, il 30% da acquisti prima casa e il 10% da investimenti.
Prendendo a campione una località del centro come Rimini, nelle zone di maggior pregio i prezzi per le abitazioni ristrutturate oscillano tra i 2.800 €/mq e i 4.600 €/mq. Queste zone risultano particolarmente ambite per le seconde case o case vacanze e per le opportunità di investimento, che rappresentano rispettivamente il 15% e il 25% del mercato, quindi meno rispetto alle località più blasonate e scelte dai turisti internazionali.
Scendendo geograficamente a San Felice Circeo, c’è l’esempio di un mercato sostanzialmente dominato dalla domanda di seconde case (70%), seguite dalle prime case e dagli investimenti, rispettivamente 20% e 10%.
Non va troppo distante la Costiera Amalfitana, con le sue località rinomate come Ravello e Positano. I prezzi nel centro storico di Ravello si aggirano tra i 6.000 e i 7.000 €/mq, mentre le zone di Positano più ricercate, come Via Pasitea e Marina, arrivano fino ai 10.000 €/mq. Gli acquisti sono rivolti per il 20% alle prime case, per il 30% alle seconde case e per il 50% all’uso investimento, con una forte presenza di acquirenti stranieri, soprattutto americani e nordeuropei.
Ancora, a Taormina, il 52% delle compravendite è finalizzato a investimento, il 42% a seconde case e solo il 6% a prime case. A Olbia la domanda è fortemente influenzata da un mercato di seconde case, rappresentato da circa l’80% degli acquisti, sia per uso vacanza che per investimento a reddito.
In Sardegna, Porto Cervo e Porto Rotondo rappresentano le location di maggior pregio, con top price tra i 26.000 e i 32.000 €/mq. Qui, la domanda si concentra quasi esclusivamente sulle seconde case, così come a Olbia, Golfo Aranci e San Teodoro, con una forte presenza di acquirenti stranieri e prezzi top che arrivano fino a 15.000 €/mq in località prestigiose come Puntaldia e Le Farfalle.
Il mercato immobiliare di pregio del sud e delle isole si prospetta, secondo Nomisma, solido anche per il 2025, che prevede una crescita continua nella domanda di seconde case e immobili di lusso, con una stabilizzazione dei prezzi nelle zone più esclusive.
In conclusione, il mare, soprattutto nelle località di pregio, punta alle seconde case o alle proprietà per investimento. La domanda straniera sostiene questo trend, sia in termini di investimento che di persone che fruiscono dei servizi.
Il range di prezzi per l’affitto di una casa al mare, soprattutto ville, in località esclusive varia da 3.000 a 30.000 euro al mese: cifre importanti, spinte da una richiesta sempre più forte, in particolare da parte della clientela estera.
