L’evoluzione a tappe forzate del settore retail ha avuto un forte impatto sui grandi magazzini, troppo estesi e ingessati per rispondere ad un calo di domanda irreversibile. Alcune firme famose come Selfridges e Harrods resistono, adattandosi con interventi pop-up che espandono l’offerta per un pubblico in continua ricerca di nuovi stimoli. Ma tanti “dinosauri” cresciuti grazie all’abitudine novecentesca di passare il sabato pomeriggio tra un negozio e un altro hanno dovuto reinventarsi, o soccombere.
Per i gestori di patrimoni immobiliari il panorama fluido post-Covid può essere l’occasione di riadattare asset collocati in aree ad alto valore aggiunto con ottime connettività e abbracciare usi alternativi che valorizzano il tessuto urbano locale.
Analizziamo insieme due esempi di strategie progettuali per combattere la decadenza di edifici commerciali obsoleti nei centri città.
La trasformazione della “Rinascente” di Clapham
L’ex sede di Arding & Hobbs occupa un angolo prominente all’incrocio di St John’s Road e Lavender Hill a due passi dalla stazione ferroviaria di Clapham Junction, la più trafficata della capitale per numero di passeggeri giornalieri.
Al suo apogeo, il grande magazzino di quattro piani costruito nel 1910 era uno dei più rinomati di Londra sud. Specializzato in vestiti, tessuti e drappeggi, nel secondo dopoguerra veniva trasformato in un centro multimarca generalista e diviso in due nel nuovo millennio per essere occupato da TKMaxx (ancora aperto) e Debenhams (chiuso nel 2020 dopo il fallimento dell’azienda).
Il progetto di Stiff + Trevillion completato nel 2023 ha mantenuto tre piani commerciali dal seminterrato al piano primo, aggiunto due piani con un’estensione scultorea in legno lamellare incrociato (CLT) e trasformato i piani superiori in uffici, per un totale di circa 15.000 metri quadri di sviluppo.
I dettagli ornamentali e la cupola di vetro originale sono stati ristrutturati ed è stato aggiunto un nuovo atrio centrale a tutta altezza dettagliato in legno che rimanda alle nuove volumetrie sul tetto.
Il tocco più elegante è un terrazzo arredato come una strada urbana intima e piena di spazi verdi e sedute per i futuri utilizzatori degli uffici. Le viste verso il centro di Londra sono mozzafiato e gli spazi interni hanno tutti i crismi di sostenibilità necessari per essere appetibili al mercato contemporaneo (BREEAM Excellent e Carbon Neutral in Operation).
A oggi i locali su fronte strada sono stati affittati e gli uffici sono in cerca di affittuari. Lo sviluppatore W.RE spera di non avere sostituito la moda ormai superata dei centri commerciali con la moda in fase di superamento degli uffici in salsa presenzialista. Per fortuna, la flessibilità garantita dalle piante profonde e l’ottimo posizionamento del lotto danno molte opzioni di locazione ad aziende di varia taglia.
Nel caso che anche l’uso ufficio non riesca a rivitalizzare questo notevole esempio di barocco edoardiano, lo scheletro solido dell’edificio si può prestare a ulteriori cambi di destinazione, come ad esempio ricettivo o multiuso.
Un laboratorio nel centro di Oxford
Quando la catena di grandi magazzini Debenhams è fallita subito dopo la pandemia, molti sviluppatori immobiliari si sono catapultati sugli edifici aziendali come se ci fossero i saldi di primavera. Al netto del prezzo sul cartellino, gli asset hanno vantaggi locativi, ma anche limitazioni strutturali che possono rendere difficile la conversione in usi alternativi.
A Oxford l’alleanza formata da Crown Estate (ovvero il braccio immobiliare di Re Carlo III), Oxford Science Enterprises (OSE) e Pioneer Group ha lavorato su una riqualificazione con interventi esterni minori e un alto valore aggiunto.
Il progetto per il Debenhams all’incrocio di George Street e Magdalen Street si concentrerà sugli interni, che ospiteranno 10.000 metri quadri di spazi modulari per le life sciences, un settore che, forse anche proprio grazie alla pandemia, sta crescendo vertiginosamente in tutta la regione dell’Oxford – Cambridge Arc. Si stima che il nuovo polo di ricerca nel cuore della città diventerà operativo nel 2027/2028.
La partnership istituzionale privata ha anche annunciato l’intenzione di investire un miliardo e mezzo di sterline nel settore immobiliare legato a scienza, tecnologia e innovazione, segnalando uno shift epocale verso tipologie fino a poco tempo relegate alle periferie delle città e dei fogli Excel degli investitori.
L’Università di Oxford è la principale istituzione accademica al mondo per numero di aziende spin-off (210 fondate dal 2011 ad oggi), che si aggiungono alle startup britanniche di settore che nel 2023 si sono assicurate più fondi di Venture Capital di Francia e Germania messe insieme.
Il trio ha altri progetti in programma nella zona centrale e il comune sta ricevendo decine di richieste per nuovi permessi di costruire da investitori internazionali, istituzioni accademiche inglesi e aziende farmaceutiche quotate in borsa.
Forse questo progetto non sarà la cura finale per la malattia cronica dei centri commerciali, ma può suggerire approcci alternativi per iniettare linfa vitale in manufatti svuotati dai trend commerciali del nuovo millennio.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
