La moda sta vivendo un momento delicato, ma non si può dire lo stesso dell’high street, perché le previsioni di mercato per questo comparto guardano a un aumento degli investimenti nelle vie della moda delle principali città italiane.
Del resto nel 2024 il retail ha alzato la voce, conquistandosi dopo anni sottotono il secondo posto nella classifica dei volumi di investimento. Il comparto ha infatti raggiunto i 2,6 miliardi di euro, ma poco meno della metà, 1,1 miliardi, sono stati il frutto di un mega deal avvenuto nel Quadrilatero della moda a Milano. I rendimenti nell’high street secondo il report di JLL sono rimasti al 4,25% per il prime (6,50% nei centri commerciali).
C&W parla di un probabile miglioramento, con canoni di locazione e valori in crescita previsti rispettivamente del 2% circa e del 2,4%.
Milano, Roma, Firenze e Venezia hanno già registrato una crescita della domanda di nuovi spazi, sostenuta dal ritorno dei turisti internazionali e, secondo l’analisi Re/Max Milano, le recenti aperture di boutique di lusso tra cui Chanel, Gucci, Rolex, Tiffany & Co., Bottega Veneta, hanno contribuito a mantenere elevato il livello dei canoni di locazione che risultano in costante aumento, raggiungendo il picco nel Quadrilatero, dove i prezzi si aggirano tra i 14.000-15.000 €/mq/anno.
I marchi internazionali trainano la domanda di spazi anche nelle altre principali città d’Italia, come a Roma nelle aree che intercettano via Condotti e le vicine via Frattina e via del Corso, con più di 20 nuove aperture negli ultimi 12 mesi. Anche Firenze e Venezia esercitano attrattività sugli investitori, confermata dagli alti livelli dei canoni di locazione accompagnati dai bassi tassi di sfitto. I canoni prime risultano stabili o in crescita, soprattutto nelle location più esclusive. Il tasso di rendimento lordo si attesta tra il 4,00% e il 6,00%, con una leggera compressione nelle zone centrali.
Per i prossimi mesi Re/Max prevede quindi un ulteriore aumento del valore degli affitti nelle città principali, soprattutto grazie alla ripresa del turismo e all’ingresso di nuovi marchi globali.
Lo shopping tourism è da sempre un volano per la moda italiana, e i dati del forum Shopping tourism confermano che nel 2024 2,4 milioni di turisti hanno scelto l’Italia con motivazione principale proprio lo shopping. Secondo il forum, la ripresa dei flussi turistici asiatici arriva in particolare dalla Cina, mercato di riferimento per lo shopping tourism italiano, a cui si aggiunge la forte capacità di spesa del segmento statunitense (+9% sui valori tax free shopping del 2023) e il consolidamento del bacino di shopping tourist UK, soprattutto, nelle principali città dello shopping in Italia (Milano, Roma, Firenze e Venezia).
Una questione di branding
Secondo PwC, Il segmento high street sta vivendo dei cambiamenti che riguardano prettamente le scelte d’investimento. Storicamente l’high street era valutata come asset class che riguardava l’aspetto reputazionale di un brand di lusso.
La strategia abituale riguardava l’affitto di un flagship store nelle vie principali delle capitali globali, che diventava un punto di riferimento nella strategia di marketing del brand di lusso. In questi ultimi anni, i due gruppi del lusso più importanti, Kering e Lvmh, hanno invertito questo paradigma strategico, acquistando gli immobili più iconici delle vie del lusso più importanti a livello globale, al fine di rendere ulteriormente riconoscibile il nome della holding, oltre a quello dei singoli brand.
Eppure la moda sta vivendo uno dei periodi storicamente più delicati, con un calo dell’export del 5,3% nei primi sei mesi del 2024, pari a una perdita di 1,8 miliardi di euro e prospettive 2025 di stabilità.
Come sta accadendo per il turismo in generale, l’high street sembra quindi sostenersi grazie all’arrivo degli stranieri che riconoscono la bellezza, il pregio e il valore della moda italiana, tutti fattori che possono contribuire a mantenere in equilibrio l’asset anche per gli anni a venire.
