Negli ultimi anni, il settore dell’amministrazione condominiale in Italia ed Europa sta vivendo una profonda trasformazione, con l’emergere di realtà sempre più strutturate e professionali. Un esempio emblematico è rappresentato da Estia, la principale società di amministrazione condominiale del nostro Paese fondata nel 2021 da Giuliano Garesio, che con il recente ingresso del gruppo internazionale Portik nel proprio azionariato, sta già puntando a rivoluzionare l’intero mercato nazionale. Ma quali sono le differenze tra il contesto italiano e quello europeo? Quali invece le criticità e le prospettive? Ne abbiamo parlato con il fondatore e ceo Garesio, con l’obiettivo di comprendere le sfide e le opportunità di un mondo sempre più centrale nella vita di milioni di italiani.
Domanda: Una panoramica generale. Quali sono, nella gestione dei condomini, le differenze tra il mercato italiano e il mercato europeo?
Risposta: In Italia abbiamo un grande numero di amministratori di condominio, circa 250mila. Questi si dividono in professionisti (coloro che hanno effettuato il corso di abilitazione professionale, circa 50mila) e non professionisti (coloro che sono sprovvisti di un corso di abilitazione, circa 200mila). I non professionisti generalmente amministrano il condominio dove vivono. La normativa italiana prevede questa possibilità, anche senza il bisogno di disporre di abilitazioni. È un numero enorme rispetto al totale dei condomini presenti in Italia, 1milione e 200mila.
Il mercato più maturo in Europa, quello francese, ha invece 15mila amministratori professionisti per un totale di condomini leggermente più alto di quello italiano: gli amministratori sono meno di un decimo rispetto al nostro Paese. In Francia ci sono infatti grandi realtà che amministrano anche 50/60 mila immobili, con un’attività molto più aziendalizzata. L’amministratore di condominio francese deve seguire un processo di abilitazione più lungo del nostro, esistono dei veri e propri master e la professione è controllata dal Governo dal punto di vista della trasparenza e della generazione dei ricavi (ad esempio contro le componenti di nero, molto diffuse in Italia). Oltre alla Francia, però, anche in altri Paesi europei ha iniziato a svilupparsi la professione, soprattutto a partire dal 2015/2017. Sono nati o si sono espansi tantissimi Gruppi di amministrazione. Prendiamo Portik, che in Spagna amministra 10mila condomini e in Portogallo oltre 6mila. Allo stesso modo in Belgio, Gran Bretagna, Svezia e Nord Europa operano Gruppi che amministrano tra i 6 e i 10mila condomini con professionalità e trasparenza.
D: Torniamo alla normativa italiana: quali sono le criticità e i margini di miglioramento?
R: Dal punto di vista della normativa, l’Italia ha molte grandi lacune. L’ultima evoluzione risale al 2012 con la Legge 220 sull’amministrazione condominiale. Tra i problemi, il primo è la mancanza di trasparenza. La contabilità condominiale spesso è poco chiara e nella stragrande maggioranza dei casi non viene effettuata una quadratura patrimoniale. Questo non dà visibilità e trasparenza a chi abita nei condomini: le persone non hanno idea della situazione debitoria del luogo in cui vivono. Il risultato è che spesso gli edifici si ritrovano con debiti di centinaia di migliaia di euro. È un problema molto grave. A questo si aggiunge la difficoltà nell’accedere ai documenti, che l’amministratore sarebbe obbligato a far visionare. E invece molto spesso il processo è complesso e l’amministratore non si rende disponibile. Dal nostro punto di vista sarebbe fondamentale considerare il condominio come un’azienda, magari depositando il bilancio in Camera di Commercio o in altri istituti adeguati. Per i condomini sopra un determinato numero di unità abitative sarebbe anche interessante rendere obbligatoria una revisione del bilancio. Parliamo di condomini dove girano centinaia di migliaia di euro. Questo dal punto di vista della trasparenza.
D: Per quanto riguarda la formazione, invece?
R: La mancanza di formazione e professionalità è un altro grosso tema. Come già detto, in Italia ci sono 50mila professionisti e 200mila non professionisti, e i professionisti molto spesso sono secondo-lavoristi, quindi con scarso aggiornamento e inadeguata professionalità. Il punto è che hanno ampio potere di gestione e ricevono pochi controlli. Per noi sarebbe fondamentale istituire un albo, al pari di molte altre professioni. Questo renderebbe più selettivo l’accesso alla professione e formerebbe amministratori più preparati, in grado di dare maggiore trasparenza e qualità nel servizio. Ritengo sia fondamentale una revisione del Codice Civile, che renda le regole più chiare, rafforzi i requisiti per diventare professionisti e monitori gli aggiornamenti periodici, che nessuno controlla se vengono effettuati oppure no. In materia di formazione, il quadro è questo: i corsi hanno una durata minima di 72 ore, come previsto dal DM140 del 2014, a cui poi segue un aggiornamento di 15 ore annuali (tenendo a mente che attualmente corsi e aggiornamenti non sono obbligatori per i 200mila non professionisti). Dal nostro punto di vista andrebbero rivisti i corsi e gli aggiornamenti sia dal punto di vista della qualità che della durata.
D: Altri temi da affrontare con maggiore impegno?
R: Il ruolo dell’amministratore condominiale è cambiato molto negli ultimi 20 anni. Prima era più semplice amministrare un condominio, sia dal punto di vista della normativa sia perché oggi ogni edificio è al centro del grande tema della riqualificazione energetica, che a noi tocca particolarmente con la Direttiva Epbd. È un tema estremamente complesso, e lo abbiamo visto con il Superbonus. Sono stati fatti molti danni ed errori. Tutto questo ricade anche nella parte legale.
Un altro tema importante in Italia riguarda la sicurezza dell’immobile. Sono frequentissimi, praticamente quotidiani, gli incidenti all’interno dei condomini. Oggi la stragrande maggioranza degli immobili non è infatti in sicurezza. E questo è molto grave, considerando che nei condomini abitano e lavorano milioni di persone. La questione è troppo sottovalutata, e gli amministratori non sono formati adeguatamente. Questo dimostra come sia necessario investire molto di più nella formazione.
D: È freschissima la notizia sull’acquisizione del 51% di Estia da parte di Portik, gruppo internazionale leader della gestione immobiliare nella penisola iberica e in Messico, che ha così segnato il proprio arrivo in Italia. In quale direzione andrete adesso?
R: Il nostro obiettivo è sempre quello di essere la prima azienda di amministrazione condominiale a livello nazionale, in maniera strutturata, professionale e trasparente. Ci siamo ispirati al mercato europeo, e i nostri obiettivi consistono nell’amministrare un numero sempre maggiore di condomini ed essere presenti in tutto il territorio in maniera capillare. Adesso gestiamo circa 1200 edifici, ma intendiamo arrivare a 8mila entro il 2029 e avere oltre 700 dipendenti. Nel corso del 2025, già intendiamo raddoppiare e arrivare quota 2500. Per quanto riguarda la nostra presenza regionale, oggi siamo attivi in Piemonte, Lombardia, Friuli Venezia-Giulia, Lazio, Sicilia e Calabria, ma intendiamo aprire anche in Toscana, Liguria, Emilia-Romagna, Veneto e Puglia.
