I costi elevati, la stretta dei mutui e la tendenza a vivere in aree periferiche nata nell’immediato post pandemia aveva frenato gli acquisti di abitazioni in centro città, tendenza che sta ritornano nel primo semestre 2024.
Emerge dalla ricerca Fiaip sul residenziale dell’H1, secondo cui c’è stato un graduale aumento degli acquisti di prima casa rispetto allo stesso periodo del 2023, nonostante il centro studi dell’associazione abbia registrato una generale tendenza negativa delle compravendite residenziali rispetto al primo semestre dell’anno precedente.
Emerge un netto ottimismo, invece, per fine anno e per il 2025 grazie alla rinnovata fiducia dettata prioritariamente dai cali dei tassi di interesse già decisi dalla BCE e di quelli annunciati.
Il report, presentato a Trento presso l’auditorium Itas mutua in occasione della presentazione della nuova convenzione tra Fiaip e Itas relativa alla polizza di responsabilità professionale, evidenzia che nel primo semestre 2024 è diminuito il numero complessivo delle compravendite residenziali, scese a circa 340.000 (-3% rispetto al primo semestre 2023), ma con un aumento degli acquisti prima casa +10% sempre rispetto ai primi sei mesi dell’anno precedente, pari a circa l’80% delle operazioni intermediate, nella maggior parte (65%) dei casi acquisti finalizzati alla sostituzione”(ovvero il voler vendere una casa più piccola per acquistarne una più grande o viceversa).
C’è una maggiore fiducia dettata in particolare da un accesso al credito facilitato da politiche bancarie che hanno ridotto i tassi di interesse in previsione dei tagli annunciati da parte della Bce, poi avvenuti a giugno e settembre; Si registra un chiaro aumento degli acquisti con mutuo (con importo medio pari a circa l’85% del prezzo) saliti a circa i due terzi delle operazioni di compravendita. In rialzo anche i prezzi delle abitazioni +2,5% (sempre semestre su semestre) soprattutto nelle città metropolitane a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, dove si conferma sempre più la strategica rilevanza dell’investimento immobiliare in Italia.
Aumentano le compravendite di immobili nuovi o ristrutturati
In aumento anche le compravendite di immobili nuovi o ristrutturati (+5%), pertanto meno energivori, prioritariamente a seguito del caro bollette e degli effetti della Direttiva UE Case Green, approvata di recente, che dovrà essere recepita dal paese entro maggio del 2026. Il trilocale usato è la tipologia maggiormente compravenduta (per il 70% degli agenti immobiliari professionali coinvolti) e si registra un ritorno all’acquisto nelle zone semicentrali e centrali (per il 75% degli intervistati) privilegiando sia la lontananza da fiumi e torrenti, a seguito dei ripetuti eventi catastrofali legati ad alluvioni ed esondazioni, sia, soprattutto, la vicinanza ai servizi (scuola, ospedali, negozi ecc…) dopo il periodo covid e post covid che aveva registrato, al contrario, un forte desiderio di vivere nelle periferie e prime campagne alla ricerca di maggiore autonomia e spazi verdi.
Per le locazioni sempre più domanda e meno offerta
Per le locazioni abitative nel primo semestre 2024 si registra un +5% di numero di contratti, aumenta la domanda e diminuisce l’offerta con un conseguente aumento medio dei canoni di un +8% rispetto ai primi sei mesi del 2023. La tipologia più frequentemente ricercata è il contratto a canone concordato (45% dei casi) in riferimento a bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali. Le persone cercano l’affitto soprattutto per motivi di lavoro e studio ma in buona percentuale anche per le difficoltà ad acquistare (33% dei casi) prioritariamente dettate dal caro vita e dalle incertezze sul futuro in virtù dei timori generati dai conflitti militari in Ucraina e in Medio Oriente.
Per l’uso diverso dall’abitativo sia l’andamento delle compravendite (negozi -1,2% uffici -1% capannoni -0,5%,) che dei prezzi (negozi -1,8%, uffici -2% e capannoni -0,8%), sia l’andamento delle locazioni (negozi -1,7% uffici -1,3% capannoni -0,8%,) e dei relativi canoni (negozi -1,1% uffici -1,8% capannoni -0,8%), rimangono sostanzialmente sulla stessa linea del primo semestre del 2023, da qui la necessità di provvedimenti legislativi che incentivino questo comparto su tutti, Fiaip propone da anni l’introduzione della cedolare secca anche per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo.
Fiducia per fine 2024 e per i primi mesi del 2025 sia per l’annunciato terzo ribasso dei tassi di interesse sui mutui da parte della BCE, che per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità abitativa. Si prevede, infatti, un andamento, sia in riferimento alle compravendite che ai valori immobiliari, migliore rispetto al primo semestre del 2024 quantificabile rispettivamente in circa un 5% e un +1,5%.
Per le locazioni residenziali si stima sia un aumento dei contratti +3%, che un ulteriore rialzo medio dei canoni di un +5%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, un ulteriore lieve calo del numero delle transazioni di un -1% ma con una riduzione sia dei prezzi che dei canoni di un -2%.
“Nel primo semestre del 2024, nonostante un generale lieve calo del numero delle compravendite residenziali, abbiamo registrato una rinnovata vitalità del mercato della prima casa a seguito di una maggiore fiducia e di un più facile accesso al credito – sottolinea il presidente del centro studi Fiaip Francesco La Commare. “Previsioni ottimistiche per fine anno e per gli inizi del 2025, nonostante le forti preoccupazioni dettate dalla scarsità delle case da affittare, soprattutto nelle grandi città metropolitane. Ciò sta determinando un costante rialzo dei canoni rendendo costoso, e pertanto faticoso, a volte inaccessibile, l’accesso alla Casa soprattutto per studenti e lavoratori.”
“Dal report Fiaip emerge una crescita delle compravendite di immobili meno energivori, grazie agli incentivi a disposizione dei proprietari e non ad obblighi – dichiara l’on Alessia Ambrosi. E questo è l’esatto opposto di quanto previsto dall’attuale formulazione della Direttiva Energetica UE “Case Green”, approvata dal Parlamento Europeo nonostante il voto contrario del Governo Italiano, che prevede obiettivi energetici impossibili da raggiungere per le caratteristiche del nostro patrimonio immobiliare. Faremo di tutto per correggerla perché, se così non fosse, si determinerebbero effetti devastanti sul mercato immobiliare e quindi sull’economia Nazionale.”
“Il ritorno dei cittadini all’acquisto della prima Casa unitamente all’aumento della richiesta di mutui sono segnali molto importanti per il mercato – dichiara Gian Battista Baccarini, presidente Nazionale Fiaip – a conferma di quanto l’accesso al credito sia, non solo strategico, ma determinante per la dinamicità del mercato immobiliare, pertanto auspichiamo che il Governo trovi, nell’imminente legge di bilancio, le risorse per rifinanziare il fondo di Garanzia Consap anche per il 2025e che la BCE dia continuità alla politica intrapresa confermando l’atteso terzo taglio dei tassi entro dicembre.”
