Il mercato immobiliare italiano chiude il secondo trimestre del 2025 con numeri eccezionali, confermando un sentiment di fiducia e attrattività senza precedenti. L’analisi del Team research di Dils rivela un volume di investimenti nel primo semestre dell’anno pari a 5,2 miliardi di euro, segnando una decisa crescita del 50% rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo slancio è trainato da performance straordinarie in diverse asset class, con hospitality e retail in prima linea.
Hospitality settore protagonista del boom
Il settore dell’hospitality si conferma il vero motore della ripresa, catalizzando investimenti per oltre 850 milioni di euro nel solo secondo trimestre, il miglior risultato degli ultimi cinque anni. Il totale per il primo semestre si attesta a circa 1,5 miliardi di euro, un aumento dell’88% rispetto al primo semestre 2024. Questa dinamica è particolarmente evidente nelle principali destinazioni turistiche italiane come Roma, Venezia e il lago di Como, con un focus marcato sul segmento luxury. Non a caso, ben quattro delle dieci maggiori operazioni del semestre provengono proprio dal settore Hospitality, a testimonianza della sua capacità di attrarre capitali su transazioni di rilievo.
Rinascita del retail post 2019
Anche il settore retail ha mostrato una performance robusta, con oltre 500 milioni di euro di investimenti nel secondo trimestre e un totale di circa un miliardo di euro nel primo semestre, rappresentando la migliore performance dal 2019. I contributi più significativi sono arrivati dalla finalizzazione di deal nel comparto shopping center e dall’interesse di investitori, in particolare privati, per trophy asset mixed-use con una componente high street retail in prime location a Milano e Roma. È emblematica l’operazione che ha coinvolto Grandi Stazioni Retail S.p.A., con l’acquisizione del capitale da parte di due importanti investitori internazionali, segnale inequivocabile del rinnovato interesse per il settore commerciale in Italia.
Crescita solida della logistica nonostante il rallentamento nel Q2
Il settore della Logistica ha registrato investimenti per 141 milioni di euro nel Q2, portando il totale da inizio anno a 785 milioni di euro. Sebbene il dato trimestrale evidenzi una flessione contingente, il confronto con il primo semestre 2024 rivela una crescita significativa del 61%, confermando un trend positivo di lungo periodo. L’assorbimento di spazi logistici nel Q2 è cresciuto del 13% rispetto al trimestre precedente, raggiungendo circa 560.000 mq. Il mercato occupier sta attraversando una fase di stabilizzazione, con una forte domanda per prodotti in linea con i più moderni standard del settore: oltre l’80% del take-up trimestrale è stato rappresentato da spazi di nuova costruzione. I canoni di locazione si mantengono stabili a 70 €/mq/anno a Milano e Roma, con un aumento a 60 €/mq/anno a Verona.
Uffici: Milano romina, Roma in difficoltà
Il settore uffici ha totalizzato circa 300 milioni di euro di operazioni nel Q2, con un volume complessivo di 790 milioni di euro nel primo semestre, mostrando una sostanziale stabilità anno su anno. Milano si conferma il principale mercato nazionale, assorbendo l’84% dei capitali investiti, seguita da Roma con il 14%.
Milano ha registrato un take-up di spazi direzionali di circa 205.000 mq nel primo semestre, con un aumento del 15% rispetto al 2024. Il primo semestre 2025 è stato il migliore in termini di numero di operazioni (oltre 180) dall’inizio della serie storica. La domanda è stata sostenuta principalmente da spazi di medie dimensioni (1.000-5.000 mq), che hanno rappresentato la percentuale più alta degli ultimi cinque anni (51% del take-up). Gli spazi di elevata qualità (Grado A/A+) continuano a trainare il mercato, rappresentando oltre il 74% del take-up, con un prime rent stabile a 775 €/mq/anno e prospettive di crescita.
La Capitale ha mostrato un quadro meno roseo, con un assorbimento di circa 19.000 mq nel Q2 e un totale semestrale di 53.000 mq, in flessione sia su base trimestrale (-46%) che semestrale (-23%) rispetto al 2024. La scarsità di prodotto di alta qualità (solo il 19% delle operazioni ha riguardato immobili Grado A/A+) persiste e inizia a influenzare le scelte degli occupier anche nell’area dell’EUR Core, dove si è registrato un incremento del prime rent a 400 €/mq/anno.
Living e alternative in ascesa
Il settore living ha attratto circa 320 milioni di euro di investimenti nel primo semestre, con oltre 130 milioni concentrati nel Q2, segnando un incremento significativo del 54% su base semestrale e del 98% su base trimestrale. Milano è la principale destinazione degli investimenti (60% nel Q2), seguita da Roma (20%). Particolarmente rilevante è il ruolo dello Student Housing, che ha attratto circa un terzo del volume complessivo investito, rafforzandosi tra le asset class preferite dagli investitori.
Con un volume complessivo di circa 790 milioni di euro nel primo semestre, di cui 580 milioni nel Q2, il settore alternative si è nuovamente affermato tra le asset class più attrattive. Questo risultato è stato trainato dal ritorno di operazioni rilevanti nel comparto Healthcare, che ha raccolto 266 milioni di euro nel trimestre grazie a due importanti portafogli. Si segnalano anche deal significativi su asset Mixed-use, inclusa un’operazione di primaria importanza con una marcata componente education.
In ripresa il mercato residenziale
Nel primo trimestre dell’anno, il mercato residenziale italiano della compravendita ha confermato il trend positivo avviato nel 2024, con 172.048 transazioni, in crescita dell’11,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
A Milano si sono contate 5.505 transazioni (+7,1%), con una netta prevalenza di acquisti orientati verso unità di piccole dimensioni (oltre il 65% sotto gli 85 mq). Le nuove costruzioni rappresentano il 9,5% degli scambi.
A Roma 8.528 transazioni (+10,7%), in linea con l’andamento positivo in corso da oltre un anno. Quasi la metà della domanda (49,5%) si è concentrata su tagli medio-grandi (oltre 85 mq).
Il contesto finanziario continua a sostenere il mercato: i tassi medi sui mutui sono scesi al 3,22% nel Q1 2025 (-76 punti base rispetto al Q1 2024), favorendo il ricorso al credito. La quota di acquisti con mutuo ha raggiunto il 53,5% a Milano e il 58,7% a Roma, entrambe in crescita.
Per quanto riguarda le locazioni, il mercato ha mostrato stabilità a livello nazionale, ma con andamenti differenti nei principali centri urbani. A Roma e Milano si conferma il calo dei contratti di lungo periodo a favore delle locazioni transitorie. A Roma, i contratti standard (4+4) sono diminuiti del 12%, mentre a Milano la flessione è stata più contenuta (-1,3%). Crescono, invece, i contratti transitori: +2,8% a Roma e +6,0% a Milano.
Attrattività e sfide strutturali per il futuro
Il primo semestre del 2025 si chiude con una crescita solida degli investimenti, confermando l’Italia come un mercato attraente. Questo vale sia per le asset class più consolidate, come l’Hospitality, sia per i segmenti emergenti quali Healthcare, Education e Data Center, che mostrano un potenziale crescente in risposta alla trasformazione della società e alle innovazioni tecnologiche. La principale sfida per il settore immobiliare italiano sarà quella di intercettare i macro-trend strutturali di medio-lungo termine, con l’obiettivo di continuare a generare nuove opportunità e consolidare il posizionamento del Paese nello scenario europeo.
