Secondo l’analisi del team research di Dils, nel corso del terzo trimestre del 2024 il mercato italiano ha registrato il più elevato volume di investimento trimestrale degli ultimi due anni, grazie a un totale di circa 3 miliardi di euro, un risultato doppio rispetto allo stesso trimestre del 2023. Considerando i primi nove mesi dell’anno, finora sono stati investiti circa 6,4 miliardi di euro: il volume Ytd 2024, pertanto, è già superiore rispetto all’intero 2023, che si era fermato a 6,2 miliardi.
La positiva performance del Q3 appare trainata soprattutto dal closing della già annunciata compravendita di un trophy asset a destinazione d’uso retail e uffici in via Montenapoleone, a Milano, che ha rappresentato il maggior ticket mai registrato nel mercato italiano per un singolo asset (pari a 1,3 miliardi di euro). A questa operazione, seguono, in termini di valore, due transazioni di portafogli logistici localizzati nei mercati di Milano, Roma e Piacenza, che insieme superano i 400 milioni di euro.
Il settore degli uffici si conferma un punto fermo nelle preferenze degli investitori, registrando il miglior risultato trimestrale degli ultimi due anni grazie a circa 670 milioni di euro investiti nel Q3, che contribuiscono a un totale da inizio anno di oltre 1,5 miliardi di euro, corrispondente al triplo rispetto ai primi nove mesi del 2023. Le transazioni del terzo trimestre hanno riguardato prevalentemente i mercati di Milano (tre quarti del volume totale) e di Roma, coinvolgendo per la maggior parte capitali nazionali. In entrambi i mercati principali non si rilevano variazioni del prime net yield, che si attesta al 4,0% a Milano e al 4,5% a Roma.
Nel corso del terzo trimestre il mercato occupier di Milano ha registrato un take up pari a circa 100,000 mq, in crescita rispetto al quarter precedente (+18%) seppur non eguagliando lo stesso quarter del 2023 (-12%). Analoga flessione si riscontra anche sul totale Ytd, pari a 276,000 mq. Nel corso del Q3 2024 si conferma il forte interesse dei conduttori per spazi di grado A/A+ rispondenti ai più alti standard qualitativi (80% del totale nel Q3). Anche in ragione di ciò, il prime rent ha toccato i 750 euro/mq/anno nel corso del secondo trimestre, valore confermato nel Q3. Il mercato si conferma dinamico in termini di numero di operazioni, in crescita rispetto ai primi nove mesi del 2023, tuttavia persiste una polarizzazione, trasversale a tutti i sottomercati, tra spazi medio-grandi di grado A/A+ e spazi di dimensioni ridotte, quasi esclusivamente di grado B.
Nel terzo trimestre dell’anno, l’assorbimento nel mercato di Roma ha raggiunto i 60.000 mq, in crescita sia rispetto al quarter precedente che rispetto al Q3 2023, superando la media registrata nello stesso periodo nei cinque anni precedenti (+67%). Il totale da inizio anno, pari a 128.000 mq, risulta inferiore allo Ytd 2023 (185.000 mq), che tuttavia aveva beneficiato della chiusura di operazioni di dimensioni straordinarie. La scarsità di prodotto qualitativamente elevato continua a contenere il potenziale di assorbimento del mercato, allo stesso tempo contribuendo alla crescita del canone prime, che nel Q3 2024 ha raggiunto i 600 €/mq/anno, in linea con le previsioni precedenti.
La logistica ha attratto nel corso del Q3 un volume di investimento pari a circa 640 milioni di euro, evidenziando una decisa crescita rispetto ai due trimestri precedenti e raggiungendo un totale Ytd di oltre 1,1 miliardi di euro, dato leggermente superiore allo stesso periodo del 2023. Un importante contributo ai volumi del trimestre è arrivato dalla compravendita di un portafoglio di oltre 300 milioni di euro acquistato da un investitore internazionale con profilo core, alla sua prima operazione nel mercato italiano. Il prime net yield si mantiene stabile nel corso del terzo trimestre, con un valore pari al 5,5%.
Il mercato occupier della logistica ha registrato nel Q3 un take up pari a circa 560.000 mq, per un totale da inizio anno di circa 1,7 milioni di mq, in contrazione rispetto allo stesso periodo del 2023 (-21%, in miglioramento rispetto al -25% del primo semestre). Prosegue quindi un periodo di assestamento per l’assorbimento di spazi ad uso logistico che, pur non replicando l’eccezionale risultato degli ultimi due anni, conferma la nuova dimensione raggiunta dal mercato italiano, ben avviato verso il quinto anno consecutivo sopra i 2 milioni di mq annui di take-up. Dal punto di vista dei canoni, si segnala un rialzo nel prime rent del mercato di Torino a 52€/mq/anno, mentre rimane stabile il prime rent nazionale di 67€/mq/anno riscontrabile nei mercati di Roma, Milano e Bologna.
Il settore retail emerge come l’asset class ad aver attratto il maggior volume di investimento nei primi tre trimestri del 2023, con un volume complessivo di quasi 1,6 miliardi di euro, di cui circa 1,1 miliardi nel solo Q3. Come già anticipato, il deal di via Montenapoleone a Milano ha rappresentato la quasi totalità dei capitali investiti nel corso del Q3, così come nei trimestri precedenti altre transazioni superiori ai 100 milioni di euro ciascuna avevano caratterizzato l’andamento del mercato retail. La vivacità del settore è testimoniata anche da altri deal sia nel comparto high street che out of town, e l’attuale pipeline di trattative permette di prevedere una crescente attività per il settore nei prossimi trimestri.
Uno dei settori più vivaci del mercato italiano continua a essere l’hospitality, che da inizio anno ha attirato investimenti per un totale di oltre 1,2 miliardi di euro (+150% rispetto allo stesso periodo del 2023), di cui circa 440 milioni nel terzo trimestre. Proprio nel Q3 sono state registrate le due transazioni di maggiore dimensione dell’anno, che hanno riguardato un portafoglio di strutture premium situate in Veneto e Toscana, e una riconversione nel cuore del centro storico di Roma, finalizzata all’apertura di un hotel cinque stelle lusso da parte di un prestigioso brand internazionale. Quest’ultimo deal conferma la crescente importanza del settore luxury nella capitale, da alcuni trimestri oggetto di numerose nuove aperture, che proseguiranno anche nel prossimo futuro.
Nel corso del terzo trimestre 2024 il settore living denota una maggiore attività rispetto al trimestre precedente, raggiungendo un volume di investimento pari a circa 80 milioni di euro (+35% rispetto al Q2). Tuttavia, considerando i capitali investiti nei primi nove mesi, corrispondenti a circa 300 milioni di euro, il settore appare ancora in contrazione rispetto al 2024 (-47%), risentendo fra l’altro delle recenti difficoltà normative e regolamentari che hanno colpito maggiormente il mercato milanese. L’importante pipeline di deal previsti in chiusura entro la fine dell’anno potrebbe però contribuire nel corso del Q4 ad incrementare gli investimenti nel settore, che in ogni caso è attualmente contraddistinto – per le operazioni di sviluppo – da un elevato grado di incertezza.
Nel mercato residenziale italiano della compravendita, il Q2 2024 (ultima rilevazione trimestrale disponibile) segna un’inversione di tendenza con un aumento dell’1,2% rispetto all’anno precedente, con 186.324 Ntn (Numero di transazioni normalizzate).
Milano mostra ancora una contrazione, con un calo del 7,3% rispetto al Q2 2023, ma il gap si è ridotto rispetto al trimestre precedente (-13,2%), confermando una progressiva stabilizzazione. I tagli di piccole dimensioni restano i più richiesti: oltre il 65% delle vendite in città riguarda immobili inferiori a 85 mq, un dato nettamente superiore alla media italiana del 41%. Il volume delle nuove costruzioni vendute resta stabile al 12,6%, più del doppio rispetto alla media nazionale del 6,4%.
Roma è una delle tre grandi città con una performance positiva. La capitale registra una crescita del 3,4% su base annua, migliorando rispetto al -6,9% del trimestre precedente. I tagli medio-grandi superiori ad 85 mq, che rappresentano quasi il 50% del volume totale, trainano l’aumento con un +8,4% sul Q2 2023. Il peso delle nuove abitazioni, sebbene inferiore rispetto a Milano, è oltre la media nazionale, assestandosi all’8,7%.
Il settore alternative continua a rappresentare un’importante soluzione per la diversificazione degli investimenti e per il legame con trend economici di più ampia portata. Nel corso del Q3 si sono registrati investimenti per quasi 100 milioni di euro grazie soprattutto a transazioni nei settori education e telco. Considerando anche gli asset di tipologia mixed-use, il totale investito da inizio anno raggiunge circa 740 milioni di euro.
Un bilancio positivo: ritorna la fiducia degli investitori
Il trimestre appena concluso ha confermato una fase di crescente attività nel settore degli investimenti immobiliari, che ha beneficiato da un lato del miglioramento del contesto finanziario, a partire dal taglio dei tassi di interesse delle banche centrali che hanno consentito un allentamento delle restrizioni al credito, dall’altro della maggiore efficacia del processo di repricing che ha permesso la stabilizzazione dei rendimenti e il ritorno di investitori core e core plus, soprattutto nel settore della logistica.
Gli investitori istituzionali tornano quindi a sancire la propria fiducia nel mercato italiano, preparandosi, di pari passo con le sfide a livello nazionale rappresentate da transizione energetica e digitale, ad una nuova stagione di investimenti che guarda con crescente interesse a settori sempre più strategici, quali la logistica, gli alternative (come data center e infrastructure) e il living.
