Numerose sono le attività storiche che, in questi ultimi anni post pandemia, a Milano hanno chiuso o si apprestano ad abbassare la serranda. Molte di queste appartengono al settore ristorazione / gastronomia / pasticceria. Ma anche bar storici e locali che hanno fatto parte delle mode e delle abitudini milanesi, così come atelier di tessuti, librerie, cartolerie e negozi di abbigliamento. Ovviamente non parliamo di quelle attività che stanno sparendo in modo organico, a prescindere dal caro affitti.
La risposta a tale problema non è semplice da trovare, ma certamente ci sono dei fattori determinanti che hanno cambiato l’identità commerciale di Milano.
“I canoni di locazione dei locali commerciali appartenenti a privati in alcune zone di Milano come corso Buenos Aires, via Torino, corso Vercelli o corso XXII Marzo hanno valori decisamente alti, fra i 15.000 e i 50.000 € al mese, cifre che solo pochi grandi brand sono in grado di sostenere, spesso andando anche in perdita – spiega Marco Zanardi, dirigente e responsabile delegato Ufficio Studi FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza – Nelle vie appena fuori dal centro i piccoli negozi di vicinato chiudono, strangolati dai rincari e dall’inesorabile calo delle vendite causato dalla ormai totalizzante presenza di supermercati e grandi centri commerciali. Dalla liberalizzazione concessa con la Legge Bersani del 1998 è iniziato il crollo del valore delle attività perché non è più stato necessario richiedere la licenza per aprire un’attività nei locali sino a 250mq di superficie: aprendo alla concorrenza, la ricerca dello spazio non è più vincolata all’attività. E così non si vendono più le attività bensì la posizione delle mura. Da qui, il fatto che i brand di pregio si siano concentrati nelle vie del centro storico portando gli affitti a lievitare.”
Questo sta portando ad avere una concentrazione sempre maggiore di brand internazionali e di grandi firme nel centro storico, gli unici a potersi permettere investimenti di tale portata anche a costo di andare in perdita. Il rischio di desertificazione nelle vie con minor passaggio, sebbene situate nei pressi del centro storico, aumenta con la distanza dai punti nevralgici e porta con sé altri rischi per la sicurezza e il decoro urbano.
Negli ultimi 5 anni sono state chiuse quasi 1.500 attività. La trasformazione urbana di Milano, sempre più policentrica, ha portato sviluppi, un tempo periferici, che attraggono investitori e nuovi insediamenti residenziali e corporate. Sono così diventati particolarmente appetibili prodotti come gli ex Caselli daziari, i chioschi, alcune edicole ben collocate e gli ex laboratori.
“Il tutto – conclude Zanardi – si collega al cambiamento di abitudini e fruizione dei luoghi che la città di Milano sta affrontando da una decina di anni a questa parte, ossia dal dopo Expo, evento che l’ha consacrata come città turistica, meta gettonata anche da stranieri provenienti da ogni angolo del globo.”
Non bisogna dimenticare inoltre che i locali di proprietà comunale sono sottoposti alla direttiva europea Bolkestein, secondo la quale la concessione deve essere rilasciata tramite bando, con una base d’asta fornita per tramite di una valutazione fatta dall’Agenzia delle Entrate sul valore di mercato.
Aprire un’attività a Milano richiede, oggi più che mai, l’intervento di un professionista di settore che sappia valutare correttamente l’investimento immobiliare rapportato all’ubicazione.
Fin dall’entrata in vigore della Legge Bersani, il 1998, FIMAA MiLoMB rileva i valori delle attività commerciali, artigianali, i pubblici esercizi e i generi di monopolio, monitorando il mercato e fornendo dati ed informazioni utili per gli operatori e per gli utenti. A 25 anni dalla prima edizione, il “Listino delle Aziende” FIMAA MiLoMB traccia anche la storia dell’andamento dei canoni di locazione commerciale nelle principali vie di Milano e i valori delle cosiddette buonuscite. Al seguente link ecco il documento che racconta come sono cambiati i costumi e i valori.
Scarica qui il Listino delle Aziende – edizione 25simo 2024 – con cover-1-12
Listino delle Aziende – edizione 25simo 2024 -13-25
dI Sofia Gennaro – segreteria FIMAA MiLoMB
