La prima metà del 2025 si chiude con risultati molto positivi per il commercial real estate italiano, con investimenti pari a 6,7 miliardi di euro, in crescita del 114% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il secondo trimestre ha registrato oltre 3,8 miliardi di investimenti, con una crescita del 102% rispetto al secondo trimestre del 2024. Negli ultimi dodici mesi, il mercato italiano ha registrato oltre 13 miliardi di euro di investimenti, un risultato superiore al record di volumi d’investimento del 2019 (12,6 miliardi di euro). Questo dato non solo conferma la ripresa ormai in atto del mercato immobiliare italiano, ma suggerisce anche segnali di vera crescita e di maturazione verso un mercato sempre più diversificato e competitivo, in termini sia di asset class che di aree geografiche in cui investire.
Nel retail 2,2 mld di investimenti
Questi i dati e la visione di Cbre, che incorona il retail a protagonista di questi primi sei mesi del 2025, con investimenti per quasi 2,2 miliardi di euro, di cui 1,6 miliardi di euro nel solo secondo trimestre del 2025. A guidare questo risultato sono certamente un’operazione su spazi commerciali in ambito infrastructure di grande dimensione, investimenti in centri commerciali e il significativo contributo dei capitali privati nel segmento high street. Il clima di fiducia degli investitori verso il segmento out-of-town appare sempre più diffuso. Non c’è attenzione solo per i centri commerciali più importanti, ma si aprono nuove opportunità di riposizionamento su asset più regionali, grazie all’arrivo di newcomer.
Con 1,4 miliardi di euro investiti da inizio 2025, il mercato hotels segna una crescita del 38% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La componente value-add rimane predominante sul totale dei volumi degli investimenti, grazie alle ottime opportunità di conversione e riposizionamento offerte dal mercato italiano, soprattutto per prodotti upscale e lusso in città d’arte e mercati resort. Le operazioni guidate da owner-operator continuano a dominare i volumi, sebbene nel secondo trimestre si sia registrato un aumento della quota di investitori core e core plus.
Il mercato industrial & logistics chiude i primi sei mesi del 2025 con volumi d’investimento pari a 802 milioni di euro, in crescita del 72% rispetto alla prima metà del 2024, nonostante un secondo trimestre 2025 piuttosto contenuto. La normalizzazione delle performance occupier e il rallentamento dell’assorbimento degli spazi ad uso logistico nell’ultimo anno hanno guidato gli investitori ad essere più attenti alla scelta della location e alla concreta possibilità di reversion dei canoni. Il mercato continua a vedere una presenza limitata degli investitori core, ma la liquidità per operazioni value-add rimane molto buona.
Il mercato office ha registrato investimenti per 726 milioni di euro da inizio anno, escludendo la componente office di importanti operazioni mixed-use. Attualmente, i volumi d’investimento sono limitati dalla scarsa disponibilità di prodotto, una situazione che alimenta l’interesse verso iniziative value-add in zone limitrofe ai mercati core. In queste zone, le prospettive di crescita dei canoni di locazione sono supportate dalla limitata disponibilità di spazi e dalla forte domanda degli occupier per immobili di qualità in zone centrali. Si osserva inoltre un buon interesse anche per opportunità d’investimento in location secondarie su asset stabilizzati con ottimi contratti di locazione in grado di offrire rendimenti molto competitivi e flussi di cassa stabili.
Cresce la raccolta di capitali core nello student housing
Il mercato living continua il proprio consolidamento, registrando investimenti per 454 milioni di euro nei primi sei mesi del 2025, in crescita del 107% rispetto alla prima metà del 2024. Tuttavia, la crescita dei volumi rimane ostacolata dalla limitata disponibilità di prodotto stabilizzato. Nel segmento student housing si osserva una crescente raccolta di capitali core, ma gli investimenti nella prima metà dell’anno sono ancora contenuti. Le attività di sviluppo milanese si stanno allargando verso location ben collegate ma esterne al comune di Milano, per realizzare studentati che rispondano ad una crescente domanda di alloggi economicamente sostenibili. Nel comparto Residenziale si registrano le prime operazioni su immobili stabilizzati, build-to-rent e serviced apartments. I rallentamenti dovuti alle tematiche normative del comune di Milano hanno contribuito a ridurre l’attività di sviluppo da parte di investitori istituzionali, incentivando le attività di riconversione di edifici esistenti. L’interesse per progetti build-to-rent a Roma rimane elevato e si osserva anche un crescente interesse per mercati regionali, che registrano una forte domanda di appartamenti in affitto, come Bologna e Firenze.
Per quanto riguarda il mercato alternative, l’andamento della prima metà del 2025 è positivo, grazie a importanti operazioni nel settore healthcare che hanno segnato un cambio di passo rispetto allo scorso anno, raggiungendo i 728 milioni di euro di investimenti. In questo settore si prevede l’avvio di attività di rotazione di portafogli tra investitori istituzionali e l’ingresso di nuovi capitali internazionali, attualmente alla ricerca di prodotto in Italia. Anche gli immobili per le telecomunicazioni hanno registrato volumi d’investimento significativi, grazie a iniziative promosse da investitori specializzati. La prima metà del 2025 è stata molto importante anche per gli investimenti nel settore education, un settore in crescita sia nel pubblico che nel privato, che offre corsi di studi d’eccellenza contribuendo ad attirare sia docenti che studenti fuori sede, anche internazionali.
Sul fronte del mercato del debito, negli ultimi mesi la stabilizzazione dei valori immobiliari e la normalizzazione dei tassi, sia di breve che di medio-lungo termine, hanno stimolato l’interesse degli istituti bancari e dei fondi di credito per operazioni di finanziamento nel settore immobiliare, che si è riflesso in condizioni economiche più favorevoli rispetto all’anno precedente. Questo trend è confermato dall’European Lender Intentions Survey 2025 condotto da CBRE nel secondo trimestre 2025. Il sondaggio, che ha coinvolto 143 soggetti tra banche e fondi, rivela che il 78% degli intervistati prevede di erogare maggiori volumi e la maggioranza si dichiara disposta a offrire ticket di dimensione maggiore sulle singole operazioni.
“La crescita a tripla cifra degli investimenti in Italia, sia su base trimestrale che annua, è un segnale incoraggiante di fiducia nel mercato e nella sua capacità di generare valore” – afferma Silvia Gandellini, head of capital markets Italy di Cbre. “Il repricing degli immobili registrati tra il 2022 e il 2024 offre oggi agli investitori ritorni interessanti, soprattutto grazie al deciso miglioramento delle condizioni di accesso al debito. Allo stesso tempo, i mercati occupier continuano a mostrare alti livelli di occupancy e una forte domanda per prodotti di qualità conformi ai criteri ESG, garantendo buone prospettive di crescita dei canoni e opportunità di riposizionamento e valorizzazione di immobili esistenti. In un contesto di forte instabilità globale, l’Italia continua ad attrarre l’interesse degli investitori grazie alla stabilità dei suoi fondamentali”.
