Le tradizioni sono abitudini non sempre buone? A rischio di sembrare irriverenti, bisogna ammettere che ciò capita molto più spesso di quanto si sia portati a ritenere. La tendenza a conservare e a reiterare comportamenti, perché sino a ora hanno funzionato, è molto umana e rassicurante. Ma a livello di business, la capacità di adattarsi alle nuove domande della clientela, tramite innovazioni di prodotto, e ai mutamenti che l’evoluzione tecnologica è in grado di introdurre, innovando processi produttivi e gestionali, sono in realtà le mosse vincenti.
Ciò vale anche per settori economici storici come l’immobiliare e quindi per la relativa attività di gestione. Il property management, per lungo tempo considerato la meno glamorous delle professioni legate al Real Estate, sta vivendo una fase di enorme cambiamento. Una quasi rivoluzione copernicana, dettata da una serie di fattori e mutamenti, anche inattesi, alcuni esogeni e altri endogeni, per lo più legati allo sviluppo delle tecnologie e delle abitudini di utilizzo.
La tempesta perfetta, che dalla crisi dei mutui subprime è passata a quella dei debiti sovrani e alla pandemia di Covid19 (non ancora del tutto debellata), per scontrarsi poi col fronte di guerra in Ucraina, ha messo il mondo di fronte a enormi necessità di cambiamento.
La frase “nulla sarà più come prima” è forse una delle più abusate, almeno a livello mediatico, degli ultimi due lustri e mezzo. Eppure contiene un fondo di verità. Una delle reazioni più importanti al prolungato periodo di incertezza è stata lo sviluppo di nuove modalità di gestione dei diversi settori economici tramite l’utilizzo delle nuove tecnologie. Nell’immobiliare il Proptech, termine che deriva dalla crasi di property management e information technology, sta incidendo a fondo nell’attività di gestione immobiliare.
Digital property management, la versione di Colliers
Fatti salvi gli obiettivi di base, che coincidono con la massimizzazione delle performance degli asset gestiti nell’interesse di proprietari, occupiers e della comunità su cui direttamente o indirettamente l’immobile influisce, l’attività di property management di Colliers punta a raggiungere i propri traguardi attraverso una robusta infrastruttura digitale che supporta trasversalmente tre componenti cardine: Smart Buildings, ESG e Service Excellence.
Punto di partenza di questa nuova strategia digitale è l’esigenza di dotare gli immobili di tecnologie in grado di catturare la grande quantità di informazioni a oggi tracciabili, particolarmente utili nel segnalare per esempio le performance energetiche degli edifici, ma utilizzabile anche per fornire indicazioni preziose sulle modalità di utilizzo dell’edificio da parte dei singoli utenti, evidenziando inefficienze o utilizzo non lineare degli spazi o dei servizi. Diversi provider forniscono ormai soluzioni che rendono l’edificio SMART, sia implementandoli dalle fasi di progettazione sia con operazioni di outfitting di edifici esistenti con interventi di pressoché minima invasività grazie ai concetti di IoT. Ovviamente la rapida diffusione di tali tecnologie, e la grande quantità di dati che possono essere raccolti, generano a loro volta l’esigenza di un Property Manager in grado di analizzare i dati e convertirli in un formato in grado di identificare trend di utilizzo, opportunità di miglioramenti o di gestione, facilitando decisioni strategiche volte alla valorizzazione dell’immobile.
La trasformazione digitale dei singoli asset è parte integrante della nostra strategia di implentazione delle logiche ESG nei singoli immobili; per esempio il semplice inserimento di sensori sull’impianto di raffrescamento o riscaldamento, incrociati con i dati delle temperature esterne e dell’utilizzo effettivo degli spazi, può portare a sensibili riduzioni dei budget energetici liberando risorse per ulteriori attività volte all’incremento di valore dell’asset immobiliare nel suo complesso. Questo, reso possibile da un’impostazione di base che sia “intelligente” del building, persegue tramite l’analisi di dati finalità ESG sia in termini di benessere di chi vive l’immobile per lavoro sia allo scopo di riduzione delle emissioni verso un sentiero di emissioni zero.
Il processo di digitalizzazione porta inoltre evidenti ricadute sull’efficientamento delle spesso ripetitive operazioni tipiche di alcuni aspetti del Property Management. Grazie all’utilizzo di specifici bot e automazioni, a esempio, è possibile abbattere i tempi di analisi dei dati e di produzione dei report, minimizzando gli errori e soprattutto liberando tempo prezioso allo staff da dedicare ad attività a maggior valore aggiunto nella customer experience, dagli ospiti ai fornitori, dai tenant and landlord.
L’insieme di questi 3 filoni, Smart building, ESG e Service Excellence, trova il necessario supporto operativo nella nostra piattaforma informatica sviluppata in house, chiamata Colliers 360, un software in grado di aggregare, analizzare, visualizzare e archiviare una grande quantità di dati di provenienza da svariate piattaforme, offrendo una dashboard chiara, aggiornata e facilmente comprensibile. Questo strumento completa il cerchio della nostra strategia, mettendo in condizione i nostri clienti di apprezzare il beneficio dell’intero processo di digitalizzazione controllando ogni singolo aspetto dell’immobile, dai consumi all’uso degli spazi, dall’incasso degli affitti alla gestione del budget e monitorare l’andamento delle strategie implementate.
I numeri del PM di Colliers, nel mondo e in Italia
La dimensione delle superfici gestite è un presupposto importante per efficientare il lavoro del property management in versione digitale. Colliers è infatti un operatore immobiliare globale che opera in 63 Paesi con circa 17mila collaboratori; con riferimento al solo ambito del Property Management Colliers nel mondo gestisce oltre 160 mln di metri quadrati con uno staff di oltre 7.500 persone. In Italia la società gestisce oltre 60 immobili di varie asset class per conto di investitori nazionali e internazionali, per una superficie complessiva di oltre 1,5 milioni di metri quadrati.
di Simone Contasta – managing director Colliers Italia
