Cicli innovativi più brevi, catastrofi climatiche in aumento, migrazioni, cambiamenti nello scenario geopolitico e mercati più volatili sono tutti fattori che stanno spingendo gli investitori a cercare una maggiore resilienza per i loro portafogli, in modo da poter tenere il passo del cambiamento.
Ma quali sono gli accorgimenti e le strategie da applicare per ottenere questo risultato? Innanzitutto, noi di BNP Paribas REIM siamo convinti che serva considerare le performance in periodi di crisi e lo sviluppo al di fuori di fasi recessive come due elementi separati, così da poter estrapolare un’analisi chiara di come il contesto immobiliare si comporta nel primo caso. Dal 2001 a oggi, le flessioni si sono registrate nei periodi 2001-2003, 2007-2009, 2011-2013, 2020 e 2022-2024. In altre parole, 13 degli ultimi 24 anni sono stati di flessione e questo sottolinea l’importanza di analizzare le performance migliori durante gli anni negativi per rendere i portafogli più resistenti alle crisi future.
Come valutare la resilienza
Sempre negli ultimi 24 anni è possibile rilevare due elementi interessanti. Il primo è che le crisi successive al 2022, quando i tassi d’interesse venivano tagliati per compensare una flessione della crescita del Pil, sono state diverse nelle dinamiche rispetto a quelle degli anni precedenti e questo è dovuto all’invasione dell’Ucraina da parte della Russia, che a sua volta ha provocato l’immediata reazione della Banca Centrale Europea in contrasto dell’inflazione che l’evento ha generato. Il secondo, invece, riguarda i settori che, dal 2000 a oggi, hanno dimostrato il grado di resilienza maggiore: il sanitario, il residenziale e la logistica. Se poi si va a studiare la resilienza degli asset all’interno dei settori individuati, si osserva come questa dipenda dal valore percentuale cumulativo di quattro parametri:
- La crescita del capitale
- La crescita del valore locativo
- Il rendimento netto del reddito operativo
- Il rendimento complessivo
Tuttavia, la tabella sottostante, che elenca quante volte differenti destinazioni d’uso di asset immobiliari sono rientrate in top 2 per performance nei quattro parametri individuati, mostra dei risultati che confermano solo in parte le nostre conclusioni.
È infatti interessante notare come il comparto industriale sia abbastanza in alto in termini di performance cumulativa, ma non bisogna dimenticare che questo settore ha registrato i risultati più deboli in 5 anni su 6 e che solo in 3 anni su 4 dell’ultima fase di crisi individuata si è risollevato. Si può affermare quindi che nel lungo periodo l’industriale non si sia dimostrato particolarmente convincente, ma nel breve è esploso, grazie al livello degli affitti e alla correzione dei rendimenti del 2022. Il sanitario, invece, è stato il segmento più forte in almeno un anno di tutti e quattro i periodi di crisi individuati e, se consideriamo la sua indipendenza dalla crescita del Pil, otteniamo il settore più resistente alle flessioni di mercato assieme al residenziale.
I mercati europei più performanti e la trappola degli uffici
Nel paragrafo precedente si è visto come le performance complessive possano nascondere delle trappole se ci si concentra solamente sulle destinazioni d’uso; ciò è ancora più vero se a queste si affianca anche la localizzazione degli asset. Incrociando casi d’uso e aree geografiche è emerso come Londra sia al primo posto per il residenziale, dato che nessun’altra città ha raggiunto un rendimento cumulativo così alto in un arco di 24 anni: un multiplo azionario di circa 2,12 (rendimento cumulativo normalizzato con base 100). Restando sul residenziale, altre opzioni che hanno dimostrato una certa tenuta sono state Oslo, Gothenburg, Stoccolma e Monaco e ciò dimostra la forza intrinseca dell’intero settore abitativo. Tuttavia, se si guarda alla top 10 complessiva per rendimenti, anche altri segmenti vi sono entrati e sono stati gli uffici di Marsiglia, il retail di Lille e gli hotel di Parigi.
Eppure, se si guarda la tabella del paragrafo precedente, gli uffici sono all’ultimo posto rispetto alle altre destinazioni d’uso per il periodo 2023-2024 e anche nei periodi meno recenti vi è sempre un anno in cui è la categoria peggiore. Questo significa che si tratta di un segmento molto suscettibile all’andamento economico e che non può essere la soluzione ideale per accrescere la resilienza di un portafoglio, nonostante in aggregato abbia generato multipli dell’1,98. Ciò è ampiamente dimostrato dall’andamento dei quattro parametri individuati inizialmente: tra 2003 e 2004 e poi durante gli anni della Grande Crisi Finanziaria gli uffici hanno sofferto per l’abbassamento dei canoni d’affitto, mentre nel 2023-2024 è stato il declino della crescita del capitale a colpirli più duramente, tanto che dei 44 mercati che abbiamo esaminato, solamente Zurigo e Lisbona mostrano rendimenti complessivi positivi in ognuno dei 24 anni presi in esame. Anche la stessa Marsiglia, che ha beneficiato di ottime outperformance in determinati periodi di flessione, non è sempre riuscita a chiudere un anno col segno positivo, come si evince osservando gli anni post pandemia.
Il caso degli uffici dimostra quanto sia difficile individuare le caratteristiche che rendono un determinato mercato resistente alle crisi, ma ci sono comunque degli elementi che possono indirizzare le scelte dell’investitore. Uno di questi riguarda l’andamento dei rendimenti totali e di come questo sia strettamente correlato al “vacancy rate” (ovvero alla percentuale di asset sfitti) negli anni di downturn, mentre nelle fasi positive del ciclo questa correlazione scompare.
È alla luce di ciò che si è giunti alla conclusione che i tre mercati più resilienti sono stati il sanitario, il residenziale e la logistica, in quanto hanno sempre garantito rendimenti positivi costanti anche se la loro somma negli anni può essere risultata inferiore a quella di altri segmenti più volatili.
In conclusione, è vero che alcune località sono in grado di compensare la sottoperformance delle crisi ottenendo risultati particolarmente positivi nelle fasi di espansione del mercato, ma per migliorare la resilienza del portafoglio è opportuno concentrarsi sui periodi in cui le cose vanno male. Per questo riteniamo che quanto presentato ora possa spingere a iniziare ad allocare parte delle proprie risorse in uno o due investimenti resilienti, così da apportare benefici al portafoglio complessivo.
Contributo a cura di Bnp Paribas Reim
