Dalla valutazione alla mediazione, la tecnologia oggi è indubbiamente centrale, anche se ancora in una fase di sviluppo in Italia. Per comprenderne l’uso effettivo e le possibili evoluzioni la parola a Carlo Benigni, founder & managing director di Benigni Intelligent Development, società che affianca investitori e sviluppatori nella gestione completa del processo di design e sviluppo immobiliare.
DOMANDA: Quali tipologie di dati (di mercato, comportamentali, predittivi) potrebbero diventare cruciali per supportare l’agente immobiliare nelle sue decisioni strategiche e nella valutazione corretta di un immobile?
RISPOSTA: Secondo me, tutti i dati disponibili sono utili: di mercato, predittivi, comportamentali e transazionali. L’obiettivo è avere un quadro il più completo possibile per supportare una valutazione corretta di un immobile, che sia residenziale, commerciale o terziario. Il vantaggio di oggi è che, grazie alle piattaforme di intelligenza artificiale, possiamo non solo raccogliere grandi quantità di dati, ma anche interagirci in linguaggio naturale. In passato servivano dati molto strutturati, mentre ora anche informazioni non strutturate possono essere elaborate attraverso machine learning e modelli linguistici. Nei Paesi anglosassoni, ad esempio, piattaforme come Zillow, Rightmove o Zoopla utilizzano da anni dati predittivi per stimare i valori immobiliari, zona per zona. In Italia stiamo andando nella stessa direzione: alcune società hanno già sviluppato modelli interni che combinano dati di mercato e comportamentali per produrre valutazioni attendibili. Questo significa poter analizzare transazioni recenti, comparabili, affitti al metro quadro e dinamiche di zona con un livello di precisione sempre più alto. Se prima serviva una lunga ricerca manuale o l’analisi di un advisor, oggi questi numeri possono essere estratti in tempo reale da strumenti digitali. Certo, rimane fondamentale il giudizio umano: l’AI offre strumenti potenti, ma la decisione finale richiede sempre competenza ed esperienza dell’agente.
D: Quali sono oggi gli strumenti tecnologici più efficaci per migliorare la presentazione e la vendita di una casa (realtà virtuale, intelligenza artificiale, CRM avanzati, ecc.)? E quali saranno secondo lei gli sviluppi futuri?
R: Ci sono due fronti principali: marketing e gestione dei processi. Sul piano marketing, la realtà virtuale ha provato a farsi strada, ma non è mai decollata davvero: l’esperienza con i visori resta poco naturale e costosa. Più promettente è invece la realtà immersiva, con stanze 3D o schermi panoramici che permettono di visitare un immobile in gruppo. Il vero salto di qualità oggi lo vediamo con il virtual staging: grazie all’intelligenza artificiale si possono trasformare le foto di un appartamento vuoto o disordinato in immagini arredate, stagionali e accattivanti. È uno strumento che prima richiedeva budget importanti, ora accessibile a chiunque. Sul lato gestionale, i CRM avanzati stanno diventando sempre più cruciali. Non solo organizzano pipeline di vendita e affitto, ma grazie a layer di AI offrono analisi predittive, suggerimenti su come ottimizzare i processi e perfino la possibilità di costruire pipeline personalizzate. L’evoluzione è verso agenti virtuali integrati nei software, in grado di agire come veri collaboratori digitali. Un esempio concreto è Microsoft, che ha introdotto copiloti AI dentro Excel e PowerPoint: strumenti che permettono a chi lavora nel settore immobiliare di generare modelli finanziari, analisi di cash flow o presentazioni di immobili in pochi minuti. Certo, serve formazione per usarli davvero bene, ma il trend è chiaro: l’AI diventerà sempre più integrata nei tool quotidiani.
D: In un contesto di scarsità di offerta, come potrebbe la tecnologia aiutare gli agenti a intercettare più opportunità (per esempio attraverso big data, AI, piattaforme predittive o sistemi di matching avanzato)?
R: Negli Stati Uniti esistono già piattaforme come SmartZip, che incrociano dati pubblici (mutui, tempi di residenza, storico compravendite) per calcolare un indice di “probabilità di vendita”. In questo modo un agente può concentrare i propri sforzi sui potenziali clienti realmente pronti a vendere, anziché procedere porta a porta. In Italia, strumenti simili potrebbero nascere dall’incrocio tra big data immobiliari, osservatori catastali e dati delle agenzie fiscali. Questo renderebbe più efficiente la ricerca di immobili da proporre sul mercato, riducendo i tempi e aumentando l’offerta. Naturalmente, la tecnologia da sola non basta: serve anche un quadro politico e urbanistico che favorisca la rigenerazione urbana, incentivi pubblico-privati e un equilibrio nell’offerta. Altrimenti il rischio è continuare a produrre solo immobili di fascia alta, lasciando scoperta la domanda media. La tecnologia può fare molto, ma l’equilibrio finale dipende dalla capacità di combinare dati, strumenti e visione strategica, senza dimenticare che al centro rimane sempre la persona: l’agente, l’acquirente, la famiglia che cerca casa.
