Il patrimonio immobiliare italiano è tra i più cospicui in Europa (19% del Pil) ma la quota effettivamente rappresentata sui mercati finanziari è ancora del tutto marginale, soltanto lo 0,06% del real estate commerciale risulta quotato in Borsa, ovvero il livello più basso tra i principali paesi europei.
I dati, frutto dell’analisi Bocconi-Cncc riportano la fotografia di un mattone italiano quotato debole, con le Siiq che si sono ridotte negli anni e una capitalizzazione marginale che nel 2024 era di 600 milioni di euro (in Spagna 30 miliardi di euro, in Germania 60 miliardi di euro).
Inoltre, secondo l’analisi le Siiq italiane quotano mediamente a -75% rispetto al valore netto degli asset, segnale di una sfiducia strutturale del mercato e transano poco: lo 0,36% del Pil per il 2024, contro una media dello 0,8% per il commercial real estate delle sei maggiori economie dell’Europa occidentale.
I dati portano Bocconi e Cncc a definire che serve una riforma strutturale del comparto, attraverso “un quadro normativo più aperto e lungimirante, capace di supportare la valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano, anche favorendo la rigenerazione urbana e l’efficientamento energetico, e trasformandolo in un volàno di investimenti, occupazione e innovazione”.
Questa è anche la visione emersa dall’assemblea di Assoimmobiliare. L’associazione chiede, infatti, che il trattamento fiscale sugli strumenti quotati che intervengono in Italia si allinei al regime previsto per le Siiq, così da aumentare capitalizzazione, liquidità e attrattività del mercato.
Inoltre, l’associazione chiede che vengano armonizzate le regole di costituzione dei veicoli di cartolarizzazione, eliminando le disparità rispetto ad altri strumenti d’investimento, rendendo così lo strumento più competitivo, trasparente e attrattivo per gli investitori.
Ancora, sui fondi, la richiesta è che il principio della segregazione patrimoniale dei fondi di investimento venga confermato anche nelle fasi parlamentari e attuative, per offrire agli operatori un quadro stabile, chiaro e coerente, capace di rafforzare la fiducia e attrarre nuovi capitali nel Paese.
Infine, si guarda a un aggiornamento del regime di trasparenza fiscale dei fondi di investimento, eliminando la tassazione aggiuntiva, per partecipazioni oltre il 5% nei casi in cui vi siano garanzie di pluralità e trasparenza, mobilitando capitali privati e favorendo nuovi investimenti strategici senza oneri per lo Stato.
Un sistema, quindi, più fluido, che possa irrobustire gli investimenti, soprattutto quelli domestici che rappresentano il 35% e hanno quindi potenziale di espandersi.
“Serve creare un ponte tra i capitali e le esigenze sociali del Paese aumentando gli strumenti di raccolta di dei capitali: è essenziale, inoltre, rendere trasparente e chiaro il quadro normativo e fiscale. Di certo non vanno in questa direzione, e destano forte preoccupazione, interventi che penalizzano fiscalmente il settore immobiliare gestito, come l’aumento di due punti percentuali dell’IRAP per banche e assicurazioni che, così come attualmente formulato nel disegno di legge di Bilancio, sembra colpire anche i gestori di OICR immobiliari” ha commentato il presidente di Assoimmobiliare Davide Albertini Petroni “colpire fiscalmente questo comparto significa ridurre la capacità di tali operatori di sostenere investimenti significativi per la transizione green del patrimonio immobiliare, la valorizzazione del patrimonio pubblico e la creazione di un’offerta abitativa accessibile. Chiediamo quindi di escludere SGR e SICAV dall’applicazione della norma”.
