In un contesto economico in cui l’Italia si trova ad affrontare obiettivi complessi come la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio, lo sviluppo della locazione residenziale (anche per favorire la mobilità) e la rigenerazione urbana, l’industria immobiliare – centrale in questi processi – necessita urgentemente di ampliare gli strumenti finanziari capaci di attrarre capitali stabili e pazienti.
Nonostante il patrimonio immobiliare non residenziale in Italia sia stimato in circa 780 miliardi di euro, la quota detenuta da investitori istituzionali è significativamente inferiore (17%) rispetto a paesi come Francia (43%) e Regno Unito (52%). Anche i volumi annui di investimento risultano inferiori rispetto ai principali mercati europei, un ritardo che rappresenta sia una criticità che un’opportunità di crescita.
Tra gli strumenti di finanza immobiliare, le cartolarizzazioni (disciplinate dall’articolo 7.2 della Legge n.130 del 1999) si configurano come una delle leve più promettenti, sebbene ancora poco valorizzate, per canalizzare risorse. Questo strumento, strutturato secondo criteri di trasparenza, flessibilità e vigilanza, e gestito da attori professionali come i Master Servicer, consente di aggregare attivi eterogenei, rendere bancabili operazioni a medio-lungo termine e generare fiducia presso controparti pubbliche e private.
Per affrontare le limitazioni attuali e valorizzare appieno il potenziale delle cartolarizzazioni immobiliari, Assoimmobiliare ha presentato il Quaderno “Cartolarizzazioni immobiliari. Proposte di riforma per il mercato dei capitali”. Come evidenziato dal presidente Davide Albertini Petroni, lo sviluppo delle cartolarizzazioni è ancora penalizzato da asimmetrie normative e fiscali che ne riducono l’efficacia rispetto ad altri strumenti di investimento. Inoltre, i costi strutturali elevati e la complessità operativa scoraggiano l’utilizzo di questo strumento per operazioni di dimensioni contenute.
Le proposte di riforma elaborate da Assoimmobiliare mirano a superare questi ostacoli e a rendere le cartolarizzazioni una leva strategica puntando a:
• Garantire la neutralità fiscale tra strumenti analoghi.
• Rafforzare il presidio regolamentare attraverso l’utilizzo di asset manager vigilati.
• Ampliare il perimetro operativo delle SPV (Special Purpose Vehicle), estendendone l’uso alla gestione di crediti deteriorati acquistati anche da soggetti diversi da banche e intermediari italiani.
• Rendere lo strumento accessibile anche a operazioni di dimensioni contenute, riducendo costi e complessità.
• Favorire l’apertura verso investitori professionali (come family office e gestori indipendenti) per mobilitare nuovi capitali privati verso progetti a forte impatto territoriale.
• Favorire interventi a impatto sociale in ambiti quali housing, gestione delle NPE (Non-Performing Exposures) e valorizzazione del patrimonio pubblico.
L’obiettivo di questi adeguamenti normativi è allineare le cartolarizzazioni alle migliori pratiche europee e sbloccarne il potenziale. Con le proposte di riforma attuate, le cartolarizzazioni possono diventare una leva strategica fondamentale per:
• L’attrazione di capitali.
• La transizione energetica.
• Lo sviluppo del residenziale (inclusi Build to Rent e studentati, e in locazione).
• L’hotellerie.
• La rigenerazione urbana.
• La valorizzazione e gestione del patrimonio pubblico, grazie alla struttura dello strumento improntata a trasparenza, accountability e sostenibilità finanziaria.
Le proposte di Assoimmobiliare delineano quindi un percorso per trasformare le cartolarizzazioni immobiliari da uno strumento sottoutilizzato a una leva potente per il rilancio degli investimenti nel mercato immobiliare, contribuendo al contempo al raggiungimento di importanti obiettivi economici e sociali per il Paese.
