L’inflazione continua a intrappolare i prezzi, ma il mercato dei mutui mostra una resilienza sorprendente. L’analisi dei dati relativi ai prezzi immobiliari e alle condizioni di finanziamento ipotecario nelle principali città italiane evidenzia un progressivo disallineamento tra valore degli immobili e capacità di spesa del mutuatario medio.
Secondo i dati dell’ufficio studi di TeleMutuo.it, infatti, nel 2015 un lavoratore 35enne con reddito mensile di 1.700 euro poteva sostenere una rata di mutuo pari a circa 567 euro, accedendo a un finanziamento medio di 112.000 euro. Nel 2025, pur in presenza di un contesto di tassi più favorevole (3,39% contro il 4,5% del 2015) e di un aumento dell’importo massimo erogabile (128.000 euro), l’incidenza dei prezzi al metro quadro ha determinato un incremento significativo della quota di liquidità iniziale richiesta.
Milano è un caso emblematico dove si registra la variazione più marcata: il prezzo medio di un bilocale di 65 mq passa da 178.750 euro a 292.500 euro (+63,6%). La percentuale coperta dal mutuo si riduce dal 62,7% al 43,8%, con un fabbisogno di capitale proprio che cresce da 66.750 a 164.500 euro. Roma mostra una sostanziale stabilità (+2,7%), ma con una liquidità necessaria comunque in aumento (da 99.250 a 115.750 euro). A Napoli e Bologna i rincari risultano più contenuti (+9,2% e +3,8%), ma la dinamica resta la stessa: il peso relativo del mutuo diminuisce, mentre cresce la quota a carico dell’acquirente.
“Nonostante condizioni di credito più vantaggiose rispetto al passato, l’incremento dei valori immobiliari riduce la capacità del sistema creditizio di coprire la spesa complessiva – commenta Andrea Pennato, amministratore delegato TeleMutuo.it – Questo ha generato un gap strutturale tra disponibilità finanziaria del singolo e il prezzo di mercato degli immobili”.
Il confronto tra 2015 e 2025 segnala dunque un peggioramento dell’accessibilità alla proprietà immobiliare, soprattutto nelle aree metropolitane a più elevata tensione abitativa dove il costo della casa è cresciuto più della capacità di indebitamento medio, con conseguenze dirette sulla possibilità di accesso alla proprietà. In particolare, Milano si conferma la città più critica per chi intende acquistare la prima abitazione, mentre Roma, Napoli e Bologna, pur con aumenti più contenuti, non sfuggono alla dinamica che riduce il peso del mutuo e aumenta la quota di liquidità necessaria.
Questa situazione apre a una riflessione sulle prospettive future del mercato residenziale. Se l’attuale divario tra valore degli immobili e capacità di spesa del mutuatario medio dovesse ampliarsi ulteriormente, si rischia di consolidare un modello abitativo fondato su due direttrici: da un lato un accesso alla proprietà sempre più riservato a chi dispone di capitali consistenti, dall’altro una crescita strutturale della domanda di locazione. Tale scenario potrebbe accentuare le disuguaglianze intergenerazionali e ridurre la mobilità abitativa, con effetti diretti anche sull’economia urbana e sullo sviluppo demografico delle città.
