Migliorano le prospettive immobiliari in un contesto di crisi edilizia europea: si preferiscono settori come quello residenziale e logistico, ma il calo del valore del capitale per il settore degli uffici si è attenuato.
Queste le stime di aberdeen Investments sui rendimenti immobiliari in Europa e nel Regno Unito, che sono sono migliorate,in quanto si prevede una “crisi edilizia” più profonda che limiterà la nuova offerta e aumenterà le pressioni sugli affitti. Le prospettive sono migliorate anche grazie al quadro più roseo per alcuni segmenti del mercato degli uffici, che aberdeen Investments non considera più un tale freno ai rendimenti complessivi.
La società di investimenti globale, che gestisce oltre 30 miliardi di sterline di beni immobiliari, ha aggiornato la sua House View considerando il continuo slancio del mercato, i vincoli di costruzione e il miglioramento dell’attività di transazione. L’aumento della liquidità nei settori della logistica, residenziale, dei parchi commerciali e degli uffici principali dovrebbe fornire ai valutatori ciò che mancava da due anni: prove comparabili.
Anne Breen, responsabile globale del settore immobiliare di aberdeen Investments, ha dichiarato: “L’inizio dell’anno è stato caratterizzato da incertezze per il settore immobiliare, a causa delle oscillazioni del mercato delle gilt. Tuttavia, siamo abituati ai periodi di volatilità a breve termine e restiamo convinti che la correzione del mercato immobiliare sia terminata e che siamo entrati in una nuova fase di crescita, almeno per gli asset di alta qualità. L’Europa e il Regno Unito stanno attraversando una crisi nell’edilizia a causa dei costi elevati e degli ostacoli per ottenere i permessi di costruzione. Se da un lato la soluzione di questi aspetti è fondamentale per la crescita a lungo termine dell’Europa e contribuirà a sbloccare le nostre prospettive a lungo termine, dall’altro lato la realtà è che nel breve termine ciò dovrebbe sostenere ulteriormente le valutazioni immobiliari.
Crisi nell’edilizia
Secondo i dati Eurostat, a dicembre gli appalti per nuove costruzioni nell’UE sono diminuiti del 14% su base annua. Ciò conferma la tendenza a un’attività edilizia discontinua in tutta Europa, che si protrae da quando è iniziata la crisi finanziaria globale. Con i costi di edificazione ancora elevati, i costi di finanziamento dello sviluppo ancora alti e il diffuso nervosismo per l’impatto di Trump sull’economia globale, è difficile prevedere un’inversione di tendenza.
Miglioramenti nel mercato degli uffici
Il nuovo scenario delineato da aberdeen Investments non considera più il settore degli uffici come un ostacolo significativo per i rendimenti complessivi. Il calo del valore del capitale nel settore degli uffici è diventato meno grave e aberdeen Investments prevede addirittura rendimenti a due cifre in alcuni segmenti di uffici nel corso dell’anno, tra cui il West End di Londra, il quartiere centrale degli affari di Parigi, il quartiere centrale degli affari di Madrid e il centro di Amsterdam. Le strutture per uffici di bassa qualità rimangono sotto pressione, ma per gli uffici di prima qualità la domanda da parte degli affittuari è forte e gli affitti sono in aumento.
Tuttavia, a livello settoriale, aberdeen Investments continua a preferire il residenziale e la logistica. Alcune delle sue scelte a più alta convinzione quest’anno riguardano la logistica europea e il settore build-to-rent, che nel Regno Unito include la joint-venture di aberdeen Investments con John Lewis Partnership. Complessivamente, gli investimenti residenziali di aberdeen Investments hanno superato i 10 miliardi di euro lo scorso anno.
Breen ha aggiunto: “Anche se da diversi anni siamo sottopesati sugli uffici, abbiamo notato un significativo miglioramento delle prospettive per il settore e crediamo che arriverà un momento in cui gli investitori senza esposizione agli uffici avranno una performance inferiore. Naturalmente, quello che gli investitori dovranno ora considerare è: quando arriverà quel momento e quali sono le caratteristiche di un ufficio performante?”
aberdeen Investments prevede che i rendimenti totali annualizzati a tre anni per gli immobili europei si attestino intorno al 9%. Per il Regno Unito, le previsioni sono ancora buone ma leggermente inferiori, poiché i costi di indebitamento del Regno Unito stanno diminuendo più lentamente e il percorso di riduzione dei tassi di interesse si sta concretizzando.
Nel Regno Unito, gli uffici hanno fatto un balzo in avanti nella classifica dei sottosettori di aberdeen Investments. Gli uffici del West End (il sottosettore preferito di aberdeen Investments) sono saliti al quinto posto in classifica, dal 12° posto su 34. Gli uffici di Mid Town sono saliti al 17° posto dal 23° posto. In Europa, aberdeen Investments prevede che Paesi Bassi, Spagna, Portogallo, Danimarca e Francia si classificheranno ai primi posti tra i mercati più performanti nei prossimi tre anni. Al contrario, si prevede che Repubblica Ceca, Svizzera e Polonia registreranno risultati inferiori.
In Europa, aberdeen Investments prevede che la logistica, il residenziale, gli uffici centrali, i retail park e gli hotel avranno un andamento migliore rispetto al mercato in generale nei prossimi tre anni.
Le previsioni continuano a indicare un andamento negativo per il mercato degli uffici in generale e per il retail più debole, ma si intravedono comunque delle opportunità.
