Prezzi elevati e tassi ipotecari in aumento spingono sempre più milionari newyorkesi a scegliere l’affitto invece dell’acquisto. Secondo un nuovo rapporto di RentCafe, le famiglie con redditi oltre il milione di dollari che vivono in affitto a New York sono quasi triplicate in quattro anni: erano 2.204 nel 2019, sono diventate 5.661 nel 2023.
Un fattore determinante è il costo del denaro: i tassi sui mutui, saliti dal 3% al 7%, rendono l’acquisto meno vantaggioso anche per chi dispone di ampie risorse. Inoltre, chi ha già un mutuo al 3% non ha alcun interesse ad accenderne uno al 7% su un nuovo immobile. Molti preferiscono mantenere il capitale investito in asset più redditizi.
Nota: anche i proprietari milionari in città sono raddoppiati, in linea con la crescita della ricchezza a livello nazionale.
Il polso del mercato a Manhattan
L’attività contrattuale a Manhattan è aumentata del 3,4% su base annua con 1.036 contratti preliminari firmati. Il prezzo mediano di vendita ha raggiunto 1,25 milioni di dollari, con un incremento del 4,5% rispetto allo stesso periodo del 2024. L’offerta è di 7.338 unità, in linea con l’anno scorso (-1,4%), mentre le vendite in sospeso (preliminare firmato) sono cresciute del 25,5%, toccando quota 3.376. Il Market Pulse, ovvero il rapporto tra vendite in sospeso e unità disponibili, si attesta a 0,46, segnalando un mercato in equilibrio (un valore sopra 0,5 è considerato favorevole al venditore, mentre sotto 0,3 lo è per l’acquirente).
Mercato del Lusso
Tra il 9 e il 15 giugno a Manhattan sono stati firmati 37 contratti per immobili con prezzi a partire da 4 milioni di dollari, 3 in più rispetto alla settimana precedente. Il volume complessivo settimanale dei prezzi di richiesta ha raggiunto i 331.655.000 dollari, con un asking price mediano pari a 6.350.000 dollari. Lo sconto medio tra prezzo di richiesta iniziale e quello finale è stato del 14%.
Il contratto preliminare più costoso è stato quello per l’attico PH2 al 111 Murray Street, proposto a 33,95 milioni di dollari.
Nota: undici contratti sono stati firmati su proprietà dal valore di 10 milioni di dollari o più, portando a 41 il totale nelle ultime quattro settimane. Si tratta del periodo più forte per le vendite “trophy” dal novembre 2021, quando furono firmati 50 contratti oltre i 10 milioni.
Mercato delle locazioni
Durante il mese appena passato il canone mediano ha raggiunto un nuovo record, pari a 4.571 dollari, con un aumento del 7,6% su base annua e un incremento del 28,9% rispetto a cinque anni fa. Le nuove sottoscrizioni di contratti di locazione sono diminuite del 4% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso, la prima diminuzione in 14 mesi, totalizzando 6.800 firme. L’offerta è aumentata del 31,2% su base annua, raggiungendo le 11.714 unità, il livello più alto dall’estate 2021.
Le bidding war hanno rappresentato il 23,6% del mercato: quasi un contratto su quattro è stato chiuso con un’offerta superiore alla richiesta iniziale del proprietario, con un sovrapprezzo medio dell’11,4%.
Ecco le prime (e aspettate) reazioni al FARE Act, cosa accadrà in futuro?
A poche ore dall’entrata in vigore del FARE Act, su StreetEasy sono spariti oltre 1.000 annunci in affitto.
La nuova legge obbliga i proprietari a pagare gli agenti immobiliari che assumono, togliendo l’onere dalle spalle degli inquilini. Il mercato si sta rapidamente adeguando: alcuni proprietari stanno ritirando gli annunci per evitare rischi legali, altri stanno alzando i canoni per compensare le commissioni.
Un bilocale è passato da 5.000 a 5.400 dollari in un giorno. I più penalizzati sono i proprietari di immobili con affitto stabilizzato, che non possono aumentare i prezzi. Se per alcuni questa legge rischia di ridurre la trasparenza e colpire gli inquilini meno abbienti, per altri rappresenta l’opposto garantendo un più semplice accesso alla casa. Staremo a vedere.
Il ritorno delle grandi aziende Tech nel mercato degli uffici di Manhattan
Dopo anni di ridimensionamento, le aziende tech stanno tornando sul mercato degli uffici di Manhattan. OpenAI ha appena firmato un contratto da 90.000 piedi quadrati (8.361 m²) al Puck Building di Soho, il suo primo ufficio a New York. Anche Chime si espande con 84.000 piedi quadrati (7.804 m²) nel Flatiron, mentre la startup AlphaSense ha preso 50.000 piedi quadrati (4.645 m²) a Hudson Yards.
È il miglior inizio anno per il settore da 25 anni: solo nel primo trimestre e ad aprile si sono affittati oltre 1,6 milioni di piedi quadrati (148.645 m²), quasi quanto in tutto il 2023. A trainare la ripresa: nuovi finanziamenti VC, slancio dell’intelligenza artificiale e modelli di lavoro ibridi sempre più diffusi.
I giganti come Amazon, Apple e Google si espandono, ma crescono anche le aziende emergenti e internazionali. La scarsità di immobili di qualità sta spingendo molte aziende a bloccare spazi con largo anticipo, segnando un ritorno verso un mercato favorevole ai proprietari, anche in zone come Downtown e Brooklyn.
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