Il mercato delle residenze esclusive di Milano conferma l’andamento emerso a fine 2024: netta la distinzione tra le fasce top e lusso (rispettivamente oltre 3 e 6 milioni), sostenute dalla domanda internazionale, e quella media (1–3 milioni), prevalentemente domestica e caratterizzata da notevole prudenza.
Le richieste di famiglie straniere in arrivo a Milano, principalmente per ragioni di convenienza fiscale, si confermano, anche se il trend mostra un significativo rallentamento dopo un 2024 da record. L’offerta in queste nicchie è sempre molto limitata e alimentata da dismissioni talvolta a prezzi speculativi.
Questo il quadro tracciato da Tirelli & partners società benefit nell”Osservatorio sulle residenze esclusive (Ore) con i dati del primo semestre 2025. Dopo un 2024 da record, il quadro mostra una forte tenuta complessiva, pur con segnali di prudenza crescente nella domanda domestica e leggeri rallentamenti nella componente internazionale.
L’indice di assorbimento medio scende leggermente, i tempi necessari per concludere una compravendita si allungano a 7,6 mesi, il gap tra valore richiesto e prezzo effettivo cresce, raggiungendo l’8,1%. Questa dinamica riflette il peso prevalente del segmento Medio (1-3 milioni) meno dinamico, mentre le performance delle due fasce superiori sono migliori.
I prezzi richiesti mostrano rialzi contenuti, con un aumento dello 0,66% per il prezzo medio e un +0,93% per il prezzo medio massimo. Il top price medio della città cresce anche in questo semestre, ma in modo molto più contenuto che in precedenza, con un andamento differenziato tra le varie zone: cresce in Brera, Magenta e nelle Altre Zone, mentre è in flessione in Quadrilatero, Centro storico e Venezia-Duse.
Si assesta la domanda di locazioni
La domanda in locazione si è assestata o ridotta in tutte le fasce: media (40-90k oltre spese), top (90-170k oltre spese) e lusso (€ 170k+ oltre spese). L’offerta di residenze di alto profilo estetico e con forte impatto scenico resta estremamente limitata, poiché gran parte delle soluzioni migliori è già stata intercettata da chi si è trasferito a Milano nel 2023 e 2024.
I valori degli affitti fanno segnare una crescita contenuta, con un incremento medio dello 0,46%. I Top rents, ossia il canone massimo al mq di una singola abitazione, hanno raggiunto soglie eccezionali: oltre 700 euro in tutta Milano, con punte record fino a 1.100 euro nel Quadrilatero.
Le compravendite
Nel primo semestre del 2025, il mercato delle residenze esclusive di Milano conferma l’andamento emerso a fine 2024: netta la distinzione tra fascia top (oltre 3 milioni) e lusso (oltre 6 milioni), sostenute dalla domanda internazionale, e fascia media (1–3 milioni), prevalentemente domestica e caratterizzata da notevole prudenza. Le richieste di famiglie straniere in arrivo a Milano, principalmente per ragioni di convenienza fiscale, si confermano, anche se il trend mostra un significativo rallentamento dopo un 2024 da record. L’offerta in queste nicchie è sempre molto limitata e alimentata da dismissioni talvolta a prezzi speculativi.
“Nella fascia Media gli acquirenti sono quasi esclusivamente italiani e le loro decisioni di acquisto sono molto meno “impulsive” rispetto a quelle degli altri segmenti – commenta Gabriele Torchiani, senior partner e responsabile dell’Ore – Sono decisioni ponderate e ciò per una serie di fattori concomitanti:
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difficoltà nel trovare immobili che rappresentino un reale salto qualitativo rispetto alla propria abitazione attuale;
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un certo disorientamento sul valore reale delle proprietà disponibili, indotto da un lato dalla grande variabilità dei prezzi richiesti per case apparentemente simili, dall’altro dall’aumento sui portali immobiliari degli annunci che mostrano diminuzioni di prezzo anche significative;
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un atteggiamento attendistico connesso con la crescente complessità del quadro geopolitico generale che favorisce una visione ansiosa e spesso pessimistica del futuro”.
L’indice di assorbimento medio – che misura la quota di immobili venduti sul totale offerto – scende leggermente, attestandosi al 19,6%, con una flessione di circa mezzo punto percentuale. Il quadro, tuttavia, non è uniforme: alcune aree come il Quadrilatero e Porta Venezia mostrano segnali positivi, in controtendenza rispetto alla media cittadina. Le abitazioni di qualità continuano a intercettare abbastanza rapidamente un compratore, mentre quelle meno convincenti restano invendute a lungo. La domanda oggi a Milano, infatti, non è incline a compromessi.
I tempi medi necessari per concludere una compravendita si allungano ancora, superando di nuovo la soglia dei sette mesi e attestandosi a 7,6, un livello che richiama quello del 2019. Parallelamente, lo sconto cresce ulteriormente, raggiungendo l’8,1% (+0,9% nel semestre). Questa dinamica riflette il peso prevalente del segmento medio, meno dinamico, mentre le performance del comparto Top e Lusso sono migliori e le poche proprietà di alta qualità registrano tempi di vendita e sconti significativamente inferiori alla media. In questo scenario cresce anche la giacenza media degli immobili invenduti, che torna a superare i 26 mesi. Un livello molto elevato, che dovrebbe spingere i proprietari a prendere decisioni chiare: ritirare l’immobile dal mercato oppure accettare una riduzione significativa del prezzo. Nella realtà, però, molte proprietà restano sospese in una situazione di stallo.
I prezzi richiesti mostrano anche in questo semestre rialzi contenuti, con un aumento dello 0,66% per il prezzo medio e un +0,93% per il prezzo medio massimo. Il prezzo medio dell’usato (condizioni medie o da ristrutturare) cresce dell’1,17%, in misura maggiore rispetto al nuovo (ristrutturato o nuova costruzione), che registra un +0,29%. È un effetto “ottico” generato semplicemente dalla circostanza che nel primo segmento sono state immesse nel semestre molte più nuove abitazioni rispetto agli altri due.
I top price (prezzo massimo al mq registrato da una singola unità) mostrano nel semestre un andamento differenziato tra le varie zone: cresce in Brera, Magenta e nelle Altre Zone, mentre è in flessione in Quadrilatero, Centro storico e Venezia-Duse. Se la crescita è indicatore che nuove case sono entrate sul mercato rispetto al semestre precedente, la flessione è da ricondurre all’uscita dal mercato delle unità più prestigiose e alla mancata sostituzione con altre di pari o superiore qualità. Il Top price medio della città (media dei Top price delle 6 zone rilevate) cresce anche in questo semestre a € 27.658 (+3,2%), ma in modo più contenuto rispetto al passato.
L’ammontare complessivo delle tre vendite più rilevanti del semestre si attesta a quasi 23 milioni, con prezzi di vendita che variano tra un minimo di 18.200 e un massimo di quasi 21.000 euro al mq.
La componente prima casa sale al 55%, la quota sostituzione vale il 38% del totale e la parte relativa all’investimento scende al 7%, un po’ penalizzata dall’andamento molto positivo di asset class alternative quali il mercato azionario o l’oro.
“L’interesse degli investitori stranieri per Milano resta alto, nonostante il picco di quelli provenienti dal Regno Unito si sia registrato negli scorsi due semestri, a causa della abrogazione dei benefici del regime fiscale UK Res non dom” afferma Marco E. Tirelli. “L’adeguamento della flat tax a 200.000 euro non ha generato variazioni significative nel flusso di richieste, né dall’Europa né dal resto del mondo. Cresce invece il flusso delle richieste provenienti dagli Stati Uniti alimentato non dalla convenienza fiscale (i cittadini USA sono infatti soggetti alla Federal Tax anche se non residenti), quanto dalla forte preoccupazione per l’andamento politico del loro Paese”.
Le locazioni
Nel corso del semestre l’andamento di abitazioni in locazione si è assestato o ridotto in tutte le fasce: media (40-90k oltre spese), top (90-170k oltre spese) e lusso (€ 170k + oltre spese). Il mercato delle due fasce superiori è alimentato sia dalla domanda diretta proveniente in larga maggioranza da stranieri e expat, sia dalla cosiddetta “domanda ponte” ovvero da coloro che, impossibilitati a trovare una casa in acquisto, si rivolgono temporaneamente al mercato dell’affitto. Il numero complessivo dei richiedenti nel semestre è stato però inferiore rispetto ai due anni precedenti.
“L’offerta di residenze di alto profilo estetico e con forte impatto scenico resta estremamente limitata, poiché gran parte delle soluzioni migliori è già stata intercettata da chi si è trasferito a Milano nel 2023 e 2024” aggiunge Torchiani. “Anche nella fascia Media l’offerta si è ridotta e fatica a tenere il passo con la domanda – anche se questa risulta meno brillante che in passato. Di conseguenza, i canoni restano sotto pressione, pur in presenza di un numero minore di contratti firmati”.
Nel semestre appena concluso l’indice di assorbimento ha registrato una contrazione diffusa su tutte le aree monitorate, con un arretramento medio del 2% che porta l’indice di assorbimento al 34,8%. Il rallentamento riflette una domanda meno frenetica nelle fasce più alte e risente – in particolare nella fascia Media – della poca attrattività di appartamenti ubicati in edifici non riqualificati, sempre meno appetibili per un’utenza selettiva e attenta alla qualità.
Il tempo medio necessario per affittare un immobile si è allungato leggermente, arrivando a 4,2 mesi (+0,7). Parallelamente cresce anche lo sconto sul canone richiesto, oggi al 5,8% (+1,3% nel semestre), segnale di un’offerta complessiva che perde qualità. Per le abitazioni della fascia Media se il contratto non viene chiuso entro 3-4 mesi, la riduzione del canone può superare il 10%. Cresce infine il tempo medio di giacenza degli appartamenti vuoti che si allunga sensibilmente, sfiorando ormai i 10 mesi.
I valori dei canoni di affitto proseguono lungo una traiettoria di crescita contenuta, segnando nel primo trimestre 2025 un incremento medio dello 0,46%. I Top rent (canone massimo al mq di una singola abitazione) hanno raggiunto soglie eccezionali: oltre 700 euro in tutta Milano, con punte record fino a 1.100 euro nel Quadrilatero. A sostenere questa dinamica sono la scarsità dell’offerta, la presenza sul mercato di tenant internazionali, già abituati a corrispondere importi simili nei loro mercati e ovviamente il livello qualitativo eccezionale delle residenze in questione.
Gli inquilini internazionali rappresentano oggi circa un terzo della domanda complessiva. Nel segmento Lusso, che riguarda residenze oltre i 300 m², la presenza di stranieri ed expat rientrati in Italia è ormai quasi esclusiva.
Previsioni per il secondo semestre 2025
Per quanto riguarda le compravendite, nel segmento medio, alimentato quasi esclusivamente dalla domanda nazionale, i volumi di compravendita non potranno avere incrementi principalmente per questioni legate al clima geopolitico-economico generale che non alimenta certo l’ottimismo, causa primaria delle decisioni di investimento.
Anche nelle fasce top e lusso, legate principalmente alla domanda straniera attratta dai benefici fiscali, i volumi si prevedono stabili in quanto dipendono principalmente dalla disponibilità di nuova offerta che resterà centellinata anche nel prossimo semestre. In un mercato immobiliare caratterizzato dal blocco delle nuove costruzioni connesso alle note vicende giudiziarie, il mercato secondario rappresenta la fonte principale di soddisfacimento della domanda. Senonché la cronica insufficienza dell’offerta pregiudica le possibilità di incremento del numero delle transazioni. Ulteriori incrementi nei prezzi richiesti appaiono probabili, ma considerato il numero limitato di transazioni nel segmento, tali incrementi non modificheranno le medie generali. Considerando il quadro complessivo, anche nel secondo semestre il fattore chiave che influirà sull’andamento del mercato sarà la disponibilità di residenze di qualità.
La domanda di locazioni si assesterà sui livelli attuali. Il settore continuerà a essere l’approdo anche di chi cerca un’abitazione temporanea in attesa di trovare un’abitazione da acquistare. Tuttavia, l’offerta limitata continuerà a frenare il numero effettivo di contratti, soprattutto nella fascia più alta del mercato. Sul fronte dei canoni, ci si attende un proseguimento del trend di crescita moderata.
