I dati della quinta edizione del report Italian Living Overview di Savills evidenziano la spinta dello student housing e del mercato locativo, a fronte di un’offerta limitata nelle principali città italiane. Nel primo semestre del 2026 gli investimenti istituzionali nel settore immobiliare living in Italia hanno raggiunto 900 milioni di euro, registrando un incremento del 30% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Il report diffuso da Savills evidenzia come il comparto residenziale rappresenti ormai il 13% dei volumi complessivi di investimento immobiliare su scala nazionale nell’ultimo quinquennio, contro il 3% registrato nel periodo 2016-2020.
Student housing e Pbsa guidano la crescita degli investimenti
I risultati della ricerca Savills Italia indicano che 20 tra i principali gestori attivi nel mercato pianificano di allocare circa 5 miliardi di euro nel settore living nei prossimi 24 mesi. Lo student housing (Pbsa) costituisce il segmento primario per preferenza: l’89% degli investitori detiene attualmente asset dedicati e l’84% pianifica di aumentare l’esposizione nei prossimi due anni. Nel primo semestre del 2026 gli investimenti nello student housing hanno toccato un volume di 270 milioni di euro (+166% su base annua), distribuiti su sei operazioni per oltre 2.300 posti letto a Milano, Roma, Padova e Firenze.
La domanda di student housing è sostenuta da dinamiche strutturali: a fronte di 2,1 milioni di studenti universitari iscritti nell’anno accademico 2024/2025 (+3% su base annua) e di oltre 110.000 studenti internazionali (+165% in dieci anni), l’offerta italiana conta circa 100.000 posti letto, pari a un tasso di copertura del 5% contro il 30% del Regno Unito. Entro il 2029 è prevista la consegna di 93 progetti per 31.000 posti letto aggiuntivi, concentrati a Milano (32% della pipeline nazionale con 23 progetti e 9.800 posti letto), Roma (15 progetti e 4.200 posti letto), Torino, Bologna e Firenze.
Locazioni urbane e sviluppo del comparto build-to-rent
Nel mercato delle locazioni, nel 2025 il numero di abitazioni affittate in Italia si è attestato a circa 1.070.000 unità (+1,5% sul 2024), interrompendo la flessione avviata nel 2022. Milano ha registrato il volume più elevato con quasi 65.000 contratti (+8% su base annua) e il canone medio di locazione più alto del Paese, pari a 230 euro per metro quadrato all’anno nel primo semestre del 2026, seguita da Firenze (210 euro/mq/anno) e Roma (200 euro/mq/anno).
Per il segmento Build-to-rent (Btr), la pipeline al 2029 prevede 27 progetti per 4.600 appartamenti, localizzati prevalentemente a Milano (23 progetti e 4.200 unità) e promossi per oltre il 70% da investitori internazionali. I canoni Btr mostrano un premio del 15% rispetto alla locazione tradizionale: a Milano la locazione BTR si attesta a circa 1.600 euro al mese per un bilocale rispetto ai 1.300 euro della locazione tradizionale, mentre a Roma è di circa 1.300 euro al mese contro i 950 euro tradizionali.
Compravendite residenziali e spostamento verso l’hinterland
Nel mercato delle compravendite (Build-to-sell), il fatturato residenziale in Italia ha raggiunto 124 miliardi di euro nel 2025 (+9% sul 2024), pari al 92% del fatturato immobiliare totale. Le transazioni di abitazioni nel 2025 sono state 767.000 (+6% su base annua), mentre nel primo semestre del 2026 si è registrato un incremento del 2% su base annua (+20% rispetto alla media semestrale del decennio).
I prezzi e l’accessibilità economica spingono gli acquisti verso le aree suburbane: la quota di transazioni fuori dal comune capoluogo è salita dal 65% del 2015 al 69% del 2025 a livello nazionale, guidata da Firenze (+10%), Bologna (+6%) e Milano (+6%). Nel primo semestre del 2026 i prezzi medi di compravendita si sono attestati a 4.720 euro al metro quadrato a Milano (+1,5% sul 2025), 3.555 euro a Firenze (+3,3%), 3.355 euro a Roma (+0,1%), 3.105 euro a Bologna (+3,8%) e 2.105 euro a Torino (+5,8%).
Valutazioni e analisi degli operatori
Marco Montosi, head of investment di Savills, dichiara: “Il settore del Living in Italia sta entrando in una fase di crescente maturità e selettività. La domanda strutturale, la limitata disponibilità di offerta e la resilienza del settore ne consolidano il ruolo quale asset class di riferimento per gli investimenti di lungo periodo. In questo contesto, il PBSA continua a rappresentare il segmento leader, mentre il BTR prosegue il proprio sviluppo nelle principali città, sostenuto da una domanda abitativa particolarmente solida”.
Paolo Usai, associate director investment di Savills, sottolinea l’evoluzione dell’allocazione del capitale: “Il settore living in Italia è ormai diventato una componente consolidata nell’asset allocation degli investitori immobiliari istituzionali. Negli ultimi cinque anni, il comparto ha rappresentato il 13% dei volumi totali di investimento nel Paese, a fronte di una media del 3% registrata nel periodo 2016-2020. I principali investitori interpellati per questo report indicano l’intenzione di destinare circa 5 miliardi di euro al settore nei prossimi due anni, in linea con quanto previsto lo scorso anno, e quasi nove intervistati su dieci stanno attualmente investendo nel segmento Pbsa. La disponibilità di capitale non rappresenta quindi il vincolo principale allo sviluppo del mercato; il fattore limitante primario è l’offerta di un prodotto idoneo”.
