Cinque piazze che corrono a cinque velocità diverse e dove i valori immobiliari sono talvolta frutto di scelte che guardano più al prestigio che alla posizione vera e propria. Manhattan, Miami, Londra, Dubai e Abu Dhabi sono state analizzate da G International S.r.l., partner agency di Gabetti Franchising specializzata in investimenti immobiliari internazionali, operativa negli Stati Uniti con i marchi Gabetti Usa e negli Emirati con il marchio Gabetti Middle East.
Chi compra a Manhattan spesso non cerca il rendimento migliore, ma l’indirizzo più prestigioso possibile. Central Park South tratta intorno ai 42.700 €/m², NoHo a 32.000 €/m², TriBeCa a 21.300 €/m², SoHo a 20.200 €/m². Prezzi che non hanno eguali al mondo, per chi vuole un immobile-simbolo in una delle città dove è più facile rivendere in fretta e a buone condizioni.
Il 74% degli acquisti di fascia alta è stato pagato in contanti nel Q4 2025, un record: un mercato meno legato ai tassi d’interesse, con una domanda solida più che speculativa. L’affitto medio è di circa 4.825 € al mese, in crescita del 5,9% annuo, con rendimenti tra il 3 e il 4% nelle zone più richieste, in linea con le altre grandi città di lusso nel mondo.
A Miami il prezzo al metro quadro segue in modo netto la prossimità al mare. Brickell va dai 20.770 €/m² delle unità interne a un range di 23.600-28.320 €/m² per quelle fronte acqua, mentre poco più a nord, verso Downtown, i valori fronte acqua si attestano intorno ai 19.820 €/m². Nel Design District i prezzi restano più accessibili, tra 17.000 e 20.770 €/m².
A Miami Beach i valori oceanfront salgono in modo netto, tra 29.260 e 47.200 €/m². Sul fronte ultra-luxury, il Surf Club Four Seasons di Surfside raggiunge circa 54.750 €/m² per le unità fronte mare e punte di 94.400 €/m² per i penthouse. Salendo verso Bal Harbour i valori restano tra 42.480 e 47.200 €/m², mentre a Sunny Isles Beach si attestano intorno ai 28.320 €/m².
A Dubai i valori variano molto per zona: Palm Jumeirah tratta intorno ai 9.300 €/m², Downtown Dubai a 8.100 €/m², Business Bay a 6.900 €/m², mentre Dubai Marina si attesta sui 5.700 €/m². L’instabilità del contesto geopolitico degli ultimi mesi ha fatto registrare un lieve calo dei prezzi, ma i valori stanno tenendo, un segnale di resilienza che rende oggi il momento d’ingresso particolarmente conveniente.
A sostenere l’attrattività della piazza contribuiscono i rendimenti locativi, solidi sia nel breve termine nelle zone centrali sia nel lungo periodo. A Dubai un investitore può rientrare del capitale investito tramite l’affitto in meno di quindici anni, contro i venticinque-quarant’anni tipicamente richiesti nelle principali città globali.
Ad Abu Dhabi i prezzi restano generalmente più contenuti rispetto a Dubai, ma il mercato, guidato più dalla pianificazione istituzionale che dal sentiment, sta conoscendo una crescita strutturale. Il residenziale continua a correre: Al Maryah Island oggi è a circa 6.900 €/m², Corniche Area a 5.700 €/m² e Al Reem Island a 4.800 €/m² (+18% in un anno), mentre Saadiyat Island si conferma l’area più costosa dell’emirato, con transazioni medie di circa 10.300 €/m² per gli appartamenti (+21% annuo). A sostenere la crescita, una pipeline di quasi 37.000 abitazioni in costruzione fino al 2030, concentrata soprattutto a Yas Island, Fahid Island e Saadiyat Island.
A guidare lo sviluppo e l’attrattività di Abu Dhabi il piano Vision 2030, sostenuto da fondi sovrani che gestiscono oltre 1.700 miliardi di dollari reinvestiti nello sviluppo del Paese; la previsione è che nell’arco di 5-10 anni i valori delle zone prime si avvicineranno sensibilmente a quelli delle principali capitali mondiali.
Londra: valori ai minimi da un decennio
A Londra il prezzo medio si attesta oggi intorno ai 9.010 €/m², con le zone near-prime a 10-15 minuti dalla City tra 7.020 e 10.530 €/m², mentre nel segmento ultra-prime Mayfair e Belgravia raggiungono 20.000-29.000 €/m².Prime Central London tratta circa il 25% sotto il picco del 2014 (Savills, Q4 2025), il livello più basso da un decennio, ma non per debolezza strutturale: l’investimento annuo a Central London resta di 18,1 miliardi di sterline, con il 62% delle transazioni da acquirenti internazionali. È in questo contesto che G International aprirà la propria sede londinese nella primavera 2027.
Un metro quadro, quindi non vale mai la stessa cosa in due città diverse, e mai come oggi la distanza tra un mercato e l’altro racconta storie così differenti. C’è chi corre, chi consolida la propria posizione di riferimento assoluto, chi cresce guidato da pianificazione istituzionale, chi vive i minimi di un decennio. Il confronto tra i valori immobiliari di New York, Miami, Dubai, Abu Dhabi e Londra restituisce una fotografia nitida del real estate internazionale in questo preciso momento: cinque piazze, tra le più ambite dagli investitori italiani, cinque velocità.
“Questi mercati non competono tra loro, si completano – dichiara Ross Bellantoni, ceo di G International -. Manhattan resta lo standard assoluto per chi cerca un asset-simbolo e liquidità immediata. Miami continua a crescere sull’onda di un lifestyle e di una fiscalità che pochi altri mercati offrono. Dubai e Abu Dhabi, pur diverse per natura e velocità, hanno superato insieme la fase di prudenza legata alle tensioni geopolitiche dei mesi scorsi, tornando entrambe al centro dell’interesse degli investitori. E Londra, oggi, è forse l’opportunità più interessante di tutte: un mercato ai minimi da dieci anni, ma con fondamentali che stanno già voltando pagina”.
