Nel 2025 l’Italia ha raccolto 2,5 miliardi di euro di investimenti nel settore hospitality, registrando una crescita del +23% su base annua. Le operazioni hanno coinvolto complessivamente 109 asset e 10.775 camere, con il 38% degli investimenti destinato al segmento luxury.
I dati Cushman & Wakefield, confermano la rilevanza dell’hospitality nel panorama immobiliare italiano ed europeo.
Per comprendere meglio le dinamiche del mercato alberghiero, la parola a Francesco Calia, International Partner e Head of Hospitality Italy di Cushman & Wakefield, e Davide Vergani, responsabile Hospitality Valuation Italy, MRICS e Registered Valuer.
Vergani, insieme a Davide Barbero, Senior Member del team Hospitality Capital Markets di Cushman & Wakefield, sarà inoltre tra i relatori del nuovo webinar del ciclo Requadro In- Formazioni, intitolato “Alberghi: modelli di investimento e specifiche tecniche valutative”, in programma il 26 giugno 2026.
Qui le informazioni per partecipare.
DOMANDA: Quali sono oggi le destinazioni italiane con il maggiore potenziale di crescita nel settore dell’hospitality?
RISPOSTA (Calia): Le destinazioni di maggiore interesse sono quelle dove operatori e brand risultano attivi. Gli investitori poi seguono tale interesse da parte di chi intravede potenziale operativo. In generale sono quelle destinazioni di facile accessibilità e/o con delle offerte peculiari in grado di attirare domanda internazionale.
La domanda internazionale infatti permette una maggiore regolarità dei flussi turistici nell’anno e quindi anche delle performance alberghiere, e di riconoscere un premio sulle tariffe medie per camera (ADR). In tale contesto, rientrano sicuramente tutti i mercati primari (Roma, Milano, Venezia, Firenze, ma anche Lago di Como, Taormina, Capri, Portofino, Forte dei Marmi) dove però la competizione è elevata, le opportunità di investimento rarefatte e i rendimenti compressi. Mentre i mercati secondari con una buona accessibilità e visibilità internazionale, permettono di sviluppare vantaggio competitivo ed operazioni più value-add, per posizioni appropriate.
Tra questi, quelli che vediamo esercitare maggiore interesse da parte del mercato dei capitali, ci sono sicuramente: Napoli, Palermo, Verona, Genova, Bologna, ma anche Puglia e Sicilia sud orientale.
D: Tra sostenibilità, nuove modalità di viaggio e ricerca di esperienze sempre più personalizzate, come stanno cambiando le strategie degli operatori e degli investitori nel settore alberghiero?
R (Calia): Vediamo un proliferare di brand e posizionamenti di mercato. La strategia degli operatori e sub-segmentare il portafoglio di brand con la finalità di coprire la maggiore quantità di domanda possibile e rispondere alle diverse esigenze della clientela, per differenze generazionali, aree di provenienza, budget disponibile. Stiamo assistendo ad una segmentazione chirurgica della domanda, per cui ognuno di noi trova il suo albergo ideale e i concept in cui identificarsi.
Le strategie delle catene tendono a creare delle vere e proprie comunità di viaggiatori che rappresentino la loro base di utenza e che possano viaggiare in ogni destinazione dove sono presenti (è il caso ad esempio dei Citizens del brand CitizenM o dei Fan di Mandarin Oriental).
In tal modo, l’hotel aumenta la sua performance / flussi di cassa a favore delle proprietà (che siano canoni di locazione o ebitda, in caso di gestioni dirette o in management) e consolidano valore immobiliare e ritorno per l’investitore, rendendo l’asset class alberghiero investimento competitivo e di crescente interesse nel panorama del commercial real estate.
D: Quanto può contare la posizione nella valutazione di una struttura alberghiera e quali caratteristiche del territorio possono incidere maggiormente sul valore dell’asset?
R (Vergani): Se fino a ieri parlavamo di location, location, location, location, oggi dobbiamo parlare di location & brand, location & brand. È il binomio tra posizione e marchio che determina il vero valore di un asset alberghiero.
La location resta un driver imprescindibile, ma non è più sufficiente da sola. Seguendo un’evoluzione già evidente nei mercati più maturi, come quello statunitense, anche in Italia il valore si costruisce sempre di più sull’integrazione tra qualità del territorio e forza del brand.
Da un lato, la posizione continua a incidere attraverso elementi come accessibilità, profondità e diversificazione dei generatori di domanda — business, leisure, MICE ed eventi — nonché la resilienza e la stabilità dei flussi nel tempo.
Destinazioni in grado di combinare più driver risultano infatti meno esposte alla volatilità e quindi più attrattive in ottica valutativa.
Dall’altro, il brand è diventato un moltiplicatore di valore: migliora il pricing, sostiene l’occupazione, riduce il rischio percepito e aumenta l’attrattività verso investitori istituzionali.
In un mercato come quello italiano, storicamente caratterizzato da una forte presenza di hotel indipendenti, stiamo assistendo a un cambio di paradigma: il brand, in particolare internazionale o soft brand, è sempre più centrale nei processi di repositioning e nelle strategie di valorizzazione degli asset.
In sintesi, oggi la vera domanda non è più solo “dove si trova l’hotel?”, ma “in che location è e con quale brand opera”.
D:In che modo l’efficienza energetica influisce oggi sulla valutazione e sull’attrattività di una struttura alberghiera?
R (Vergani): L’efficienza energetica non è più un tema tecnico: oggi è una componente diretta del valore e della liquidità di un asset alberghiero.
Da un lato incide sui fondamentali operativi, attraverso la riduzione dei costi e una maggiore stabilità dei flussi di cassa. Dall’altro è sempre più letta dagli investitori come un indicatore di rischio e resilienza nel lungo periodo.
Come emerge anche dalle analisi di mercato più recenti, gli asset che integrano driver ambientali risultano più solidi, meno esposti alla volatilità e meglio posizionati rispetto alle evoluzioni normative e finanziarie, con un impatto diretto su accesso al capitale e rendimento atteso.
In questo contesto si inserisce il tema dello “stranded asset risk”, cioè il rischio che un immobile non efficiente perda progressivamente valore e diventi meno liquido, fino a essere difficilmente finanziabile o commerciabile.
In Europa, e sempre più anche in Italia, questo fenomeno è accelerato dalla pressione regolatoria e dalla crescente attenzione ai criteri ESG.
Di conseguenza, asset non allineati rischiano una rapida obsolescenza, mentre edifici efficienti beneficiano di maggiore attrattività, migliori condizioni di finanziamento e, in molti casi, di un premio di valore.
In sintesi, l’efficienza energetica è oggi una leva chiave non solo di efficienza operativa, ma di competitività e tenuta del valore dell’investimento nel tempo.
