Il rapporto Shape of Office pubblicato da Savills rivela come sia in corso una trasformazione strutturale del settore direzionale in Italia, guidata da una domanda concentrata su asset di Grado A e location centrali. Nonostante la contrazione dei volumi d’investimento complessivi, il mercato delle locazioni a Milano ha registrato nel 2025 il record di transazioni dell’ultimo decennio.
Investimenti concentrati nei distretti d’affari
Gli investitori istituzionali focalizzano il capitale nei distretti d’affari (Cbd) di Milano e Roma, determinando un allargamento del divario di rendimento rispetto agli immobili secondari. Nel periodo 2021-2025, la dimensione media delle operazioni è scesa a 46 milioni di euro rispetto ai 69 milioni del quinquennio precedente, segnale di una maggiore selettività nelle strategie di allocazione.
Marco Montosi, head of investment di Savills, dichiara: “Il mercato degli investimenti uffici sta attraversando una fase di ridefinizione: i volumi si sono contratti, ma la selettività degli operatori e la concentrazione crescente sugli asset prime nei CBD testimoniano un mercato che evolve con consapevolezza”. Lo spread tra rendimenti prime e asset secondari fuori dai distretti centrali ha raggiunto i 340 punti base nel primo trimestre del 2026.
Milano traina il mercato delle locazioni
Il comparto delle locazioni a Milano mostra una dinamica espansiva con 358 transazioni concluse nel 2025, superando del 26% la media decennale. I canoni prime nel Centro Storico e a Porta Nuova hanno raggiunto gli 800 euro al metro quadro annuo, mentre la disponibilità di spazi moderni e certificati ESG in queste aree è prossima allo zero.
Eros Chiodoni, head of office leasing, afferma: “Il mercato degli uffici di Milano continua a distinguersi per solidità e dinamismo: la combinazione di domanda sostenuta, crescita dei canoni e scarsità di spazi di qualità nelle aree prime continua a rafforzarne l’attrattività per occupier e investitori”. La città si posiziona tra i mercati più competitivi in Europa, mostrando una fase del ciclo immobiliare più espansiva rispetto a piazze mature come Londra o Parigi.
Nuovi modelli di lavoro e riconversioni
L’ufficio si trasforma da centro di costo a infrastruttura strategica per la produttività e l’attrazione di talenti. Entro il 2030, cinque generazioni diverse coesisteranno contemporaneamente nel mercato del lavoro, imponendo alle aziende di ripensare gli spazi per favorire la connessione e la cultura aziendale.
Nicolò Bellavigna, head of office tenant representation, osserva: “L’ufficio sta evolvendo da centro di costo a piattaforma strategica per la creazione di valore. In un contesto in cui tecnologia e intelligenza artificiale stanno trasformando i modelli organizzativi, il vantaggio competitivo delle imprese dipenderà sempre più dalla qualità delle interazioni umane”.
Parallelamente, cresce l’interesse per la trasformazione degli asset obsoleti. Dal 2022 sono stati destinati 1,5 miliardi di euro alla riconversione di uffici verso usi alternativi, principalmente ospitalità (56%) e residenziale (40%), con Roma focalizzata sul settore alberghiero e Milano su quello abitativo
