Nei primi nove mesi dell’anno, il retail è stato il primo settore per volumi di investimento nel mercato real estate italiano, con le high street delle principali città italiane che continuano a registrare l’ingresso di nuovi brand e lo sviluppo di format innovativi.
Questo quanto emerge dal report di Savills “Italy retail spotlight”. In termini di volumi di investimento, il retail è tornato infatti ad essere protagonista del mercato con oltre 2,2 miliardi di euro investiti, che rappresentano il miglior risultato degli ultimi 10 anni.
Quattro delle più importanti transazioni dell’anno sono state registrate in questo settore, che è risultato essere il primo in termini di volumi con uno share del 29%. La componente out-of town ha raccolto il 79% dei volumi totali; i centri commerciali hanno contribuito in modo significativo a questo risultato con circa 800 milioni di euro investiti, compresa la più grande operazione su un singolo centro commerciale dell’ultimo decennio. I factory outlet sono tornati alla ribalta dopo anni di assenza dal mercato, grazie alla compravendita di 2 portafogli. La componente high street ha raccolto circa il 21% dei volumi totali, confermando l’interesse di investitori e brand; tre dei deal registrati hanno riguardato la città di Firenze.
Il mercato italiano dell’high street conferma la propria attrattività, testimoniata da un ritmo sostenuto di aperture di nuovi negozi, dall’ingresso di nuovi brand che mirano ad espandere la propria presenza nel mercato italiano e dallo sviluppo di concept innovativi. Questa espansione, supportata da un costante aumento della spesa dei turisti internazionali, si estende oltre le grandi città di Milano, Roma, Firenze e Venezia, raggiungendo anche località costiere, di lago e di montagna. Milano rimane una delle destinazioni più ambite, soprattutto dai marchi del lusso e Roma mantiene il suo fascino, sostenuto da flussi turistici in costante crescita.
Il Giubileo, insieme ad una nuova offerta alberghiera e a progetti come quello della rinnovata Galleria Alberto Sordi, hanno contribuito al rinnovato successo della città e a rivitalizzare l’offerta commerciale. Si è registrata una grande dinamicità in termini di nuove aperture, in particolare nelle vie turistiche del centro città. Numerosi marchi scelgono la Capitale come sede del loro primo flagship store italiano. In termini di canoni, via Condotti è la seconda location più costosa d’Italia, dopo via Monte Napoleone a Milano, con canoni prime pari a 13.000 €/mq/anno. Le vie iconiche del centro iniziano a non essere più sufficienti spingendo i brand ad una attenta analisi di potenziali nuove iconiche aree per uno sviluppo mirato.
Le performance dei centri commerciali continuano a mostrare segnali positivi, con footfall in lieve crescita rispetto ai primi nove mesi del 2024 e fatturati stabili. Il rallentamento dell’inflazione sostiene il potere d’acquisto e i consumi delle famiglie, ma la forte pressione sui prezzi degli ultimi anni continua a incidere sulle vendite. Le categorie merceologiche dedicate alla cura della persona e ai servizi hanno registrato le migliori performance in termini di fatturato. Dall’inizio dell’anno, le nuove aperture hanno riguardato principalmente il settore dell’abbigliamento e della cultura/tempo libero/regali; il numero rimane limitato perché i brand continuano ad essere cauti e selettivi nella scelta delle location.
Marco Montosi, head of investment, commenta: “Il retail torna protagonista nel mercato immobiliare italiano con oltre €2,2 miliardi investiti nei primi nove mesi del 2025, il miglior risultato dell’ultimo decennio. A trainare la crescita è il segmento out-of-town, che rappresenta l’80% dei volumi retail, grazie a importanti operazioni su centri commerciali e factory outlet, confermando l’interesse degli investitori per asset performanti e resilienti.”
Francesca Cattagni, head of retail agency dichiara: “Il retail rimane il protagonista dei trend di mercato con una competition sempre più elevata da parte dei brand che oggi più che mai vogliono rafforzare la loro presenza nelle main destination luxury, high street e out of town. Roma come Milano inizia a vivere nel comparto luxury e mainstream una naturale espansione delle aree retail laddove le vie tradizionali dello shopping non sono più sufficienti ad accogliere la volontà di esserci dei brand. Milano, in fermento per i prossimi giochi Olimpici Invernali “Milano Cortina”, accelera l’arrivo di brand iconici con vocazione athleisure pronti ad accendersi in concomitanza con l’apertura dei giochi. Revamping e rigenerazione rimangono uno dei pillars per i landlord che trasformano gli spazi in linea con i trend e la voglia di creare sempre più community ed esperienze da vivere.”
Alberto Albertazzi, head of retail management, afferma: “Il terzo trimestre del 2025 conferma la solidità del comparto dei centri commerciali italiani: flussi in moderata crescita, ricavi stabili e performance positive, soprattutto nei settori cura della persona e servizi. La gestione si evolve con strategie di rilancio commerciale, marketing mirato e spazi esperienziali per rispondere ai nuovi comportamenti di consumo. Il potenziale di valorizzazione è alto e necessita di professionisti all’altezza del compito.”
