In Italia, 99 università accolgono 1,9 milioni di studenti, di cui circa il 33% è fuori sede e un altro 5% proviene da altri paesi. Tuttavia, lo stock attuale di alloggi è di soli 83.000 posti letto, troppo pochi se si considera anche il trend di crescita degli studenti che scelgono l’Italia come destinazione.
Cresce il numero di studenti italiani, con un incremento dello 0,4% anno su anno e nell’anno accademico 2023–2024 circa 96.000 studenti stranieri si sono iscritti alle università italiane, con un aumento del 127% rispetto a dieci anni fa.
Roma guida la classifica per numero di università, ventisei, e di studenti, 334.000 nell’ultimo anno accademico. Il 38% di essi frequenta un’università telematica, ma anche escludendo questa componente il numero degli studenti nella capitale resta superiore del 7% rispetto a Milano. Bologna presenta la più alta componente di studenti internazionali, pari al 9,8% del totale, e di studenti fuori sede, il 47%, mentre Bari è la città con la maggiore quota di studenti “domestici”, il 77%. (Fonte Italian Student Housing Market Spotlight di giugno 2025 a cura di Savills).
Il bilancio delle città calamite di studenti vede quindi Roma in testa con 207.000 studenti di cui il 7% internazionali, poi Milano, con 193.000 di cui il 9% internazionali, Torino, con 113.000 e il 9% internazionali e Napoli, con 106.000 studenti. A seguire Bologna, che conta 97.000 studenti, Padova 70.000, Firenze 54.000, Bari 48.000, Pisa 43.000 e Palermo 42.000.
83mila posti letto sono perciò scarsi rispetto alla necessità delle singole città. La maggioranza di questi posti è pubblica ma l’offerta privata si sta muovendo in modo significativo tanto da rappresentare oggi il 31% dello stock totale, rispetto al 19% del 2021. Le principali città, Milano, Torino, Roma, Bologna e Firenze concentrano circa la metà dei posti letto disponibili, con Milano che da sola ospita il 18% dello stock complessivo.
Il gap di domanda per posti letto è stimato in 67.000 unità per Milano, 63.000 per Roma, 45.000 per Torino, 32.000 per Bologna, 17.000 per Padova, 15.000 per Pisa, 14.000 per Firenze, 13.000 per Palermo, 11.000 per Napoli e 9.000 per Bari.
La pipeline c’è: attualmente ci sono 73 progetti di student housing in fase di sviluppo, con la maggior parte che verrà completata nel 2027 e dovrebbe portare la quota posti letto a 125mila.
Milano è la città più dinamica, con il 33% dei nuovi sviluppi, seguita da Padova, dove entro il 2027 sono previste dodici nuove aperture, otto delle quali con più di 300 posti letto. Anche Torino e Bologna hanno oltre 2.000 letti in pipeline, mentre Roma vedrà l’apertura di dieci nuove strutture nei prossimi due anni e mezzo.
In Italia, il 2024 ha registrato investimenti per 270 milioni di euro attraverso dodici transazioni, l’80% delle quali riguardava il cambio d’uso di immobili esistenti. Nel primo semestre 2025, due asset di student housing sono stati transati per un totale di 80 milioni di euro.
La pipeline è vivace
Il report Savills mostra che Aparto, dopo le aperture di successo dei complessi Bocconi/Giovenale e Ripamonti a Milano, ha completato nell’aprile 2025 il nuovo progetto Durando a Milano Bovisa e, a settembre, inaugurerà il complesso Manifattura Firenze, per un totale di oltre 1.100 nuovi posti letto.
The Social Hub, dopo il primo progetto italiano a Firenze in Viale Spartaco Lavagnini, ha aggiunto 550 nuovi posti letto nel 2025 nella struttura di Viale Belfiore, insieme al nuovo TSH di Roma con 500 posti letto; nel 2026 è prevista l’apertura di un nuovo complesso a Torino.
Collegiate, operatore britannico del settore, dopo l’inaugurazione del campus Collegiate Milan North nel quartiere Bicocca, sta pianificando tre nuovi sviluppi, due a Milano e uno a Padova.
A livello nazionale, CX aprirà tre nuove strutture a Torino, Modena e Napoli entro settembre 2025; questi progetti seguono l’apertura del CX Milan NoM a Novate Milanese, avvenuta nel 2024.
Inoltre, entro il 2028 sono previste sette nuove aperture per un totale di circa 2.500 posti letto. Joivy punta su Roma con una nuova struttura in via Marconi, la cui apertura è prevista per il 2026, dopo la recente inaugurazione di un nuovo complesso Pbsa a Milano, in via Lepontina. Camplus aggiungerà oltre 1.600 nuovi posti letto nei prossimi tre anni, espandendosi anche in città meno consolidate ma con una forte presenza universitaria come Cesena, Udine e Pescara. Dopo le tre aperture a Bologna, Firenze e Torino, nei prossimi tre anni BeYoo prevede di entrare nel mercato milanese con due nuove strutture.
Bpsa previsti in crescita del 70%
La pipeline quindi c’è e l’andamento italiano segue quello europeo, seppur con numeri minori. Negli ultimi cinque anni gli investimenti europei nel settore sono stati infatti significativi, raggiungendo un picco nel 2022 con oltre 12 miliardi di euro. Dal 2023, l’attività si è ridotta a causa delle incertezze economiche e dell’aumento dei costi di costruzione, ma il settore Pbsa in Europa è previsto in crescita del 70% nei prossimi cinque anni.
L’espansione è trainata da un forte appetito degli investitori, sostenuto da fondamenta solide, in particolare in Spagna, Italia e Portogallo, dove la copertura privata resta bassa. Il Regno Unito continua ad attrarre il 68% dei capitali, tanto che recentemente anche il gigante Usa dello student housing è sbarcato in Uk con l’acquisizione di un sito su William Road dove svilupperà 225 posti letto per studenti. Anche Germania, Francia, Irlanda e Paesi Bassi si confermano comunque mercati consolidati, mentre Belgio e Polonia stanno guadagnando interesse tra gli investitori.
Secondo Savills la crescita del comparto resterà sostenuta anche nel 2025–2026: il Pbsa è oggi la principale priorità d’investimento per il 62% degli investitori immobiliari europei nel living, davanti al multifamily (57%), alle residenze per anziani (41%) e al co-living (35%).
Un potenziale inespresso
Assoimmobiliare, che ha più volte sottolineato che lo student housing in Italia ha un potenziale inespresso. Del resto, i posti letto disponibili coprono appena il 5% del fabbisogno complessivo, una delle percentuali più basse d’Europa: in Germania ci si attesta sul 13%, in Francia al 16% e nel Regno Unito si tocca quota 30%.
“Entro il 2027 – aveva dichiarato Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare – i nostri associati prevedono di realizzare 20mila nuove unità abitative destinate agli studenti e distribuite tra Milano, Roma, Padova, Firenze, Pavia, Torino e Bologna, che si aggiungono alle 20mila già realizzate negli scorsi anni. Gli operatori immobiliari sono pronti ad investire, ma è essenziale rendere più stabile e coerente il contesto normativo e fiscale in cui si muovono: troppo spesso, infatti, gli operatori sono frenati dalle disuguaglianze territoriali e dalla rigidità della legislazione. È urgente lavorare, insieme alle istituzioni, per valorizzare il potenziale dei capitali privati, così da garantire agli studenti ed alle loro famiglie soluzioni abitative a prezzi accessibili e di qualità, dotate di servizi per favorire la creazione di comunità con opportunità di incontro e interrelazioni tra i ragazzi”.
Recentemente Assoimmobiliare è tornata sul tema, alla luce di una mancata presenza di soluzioni abitative per studenti (così come di abitazioni per famiglie e lavoratori) nella manovra di Bilancio 2026.
Assoimmobiliare con Ance ha messo a punto sei proposte normative, di taglio fiscale, che hanno l’obiettivo di favorire l’investimento dei capitali privati in interventi di edilizia residenziale, anche a prezzi accessibili, e negli studentati universitari.
Si tratta, tra le altre, di incentivi all’acquisto di fabbricati destinati alla valorizzazione edilizia o alla locazione abitativa professionale, di incentivi alla locazione abitativa promossa da imprese e della proposta di estendere la possibilità di applicare l’Iva alle operazioni di cessione e locazione di abitazioni poste in essere dalle società di compravendita e gestione immobiliare e di ridurre l’aliquota Iva, dal 10% al 5%, per le locazioni di fabbricati residenziali, ad eccezione delle abitazioni di lusso.
Soluzioni di questo tipo potrebbero stimolare nuovi sviluppi e contribuire a colmare il divario di posti letto, in un comparto che, pur rappresentando una nicchia nel panorama degli investimenti immobiliari, si conferma tra i più promettenti grazie ai suoi ampi margini di crescita.
