Il celebre Flatiron Building di New York entra in una nuova era con la conversione residenziale più attesa dell’anno. Il piano depositato prevede 38 appartamenti per un valore complessivo di circa 375 milioni di dollari. I primi 18 in vendita partono da poco meno di 11 milioni per un’unità di 280 mq, fino a 50 milioni per un attico su due livelli di oltre 680 mq.
Tra le residenze più esclusive ci sarà anche un attico con oltre 600 mq di terrazze, il più ampio del progetto. Sviluppato dalla Brodsky Organization e da Sorgente Group, il restauro segna una nuova vita per l’iconico edificio della Fifth Avenue. Le vendite sono iniziate e in un mercato con poca offerta di nuovi sviluppi, operazioni di questo livello sono sempre più rare.
Il polso del mercato a Manhattan
L’attività contrattuale (numero di preliminari firmati) è aumentata del 10,8% su base annua, ma resta inferiore del 7,2% rispetto alla media storica del mese, segnalando un mercato lievemente sotto i livelli stagionali.
Il prezzo mediano per un appartamento a Manhattan è di 1,1 milione di dollari, in calo del 3,5% rispetto all’anno scorso.
L’offerta è cresciuta dell’1,9%, mentre le vendite in sospeso (in attesa di rogito) sono aumentate del 15,3%.
Il Polso del Mercato, ovvero il rapporto tra vendite in sospeso ed offerta (sopra lo 0,5 è considerato favorevole al venditore, mentre sotto lo 0,3 è favorevole al compratore), si attesta a 0,4, un livello che rimane nella zona neutrale.
Uno Sguardo più Ampio
Nel terzo trimestre il mercato residenziale di Manhattan ha registrato un aumento delle vendite del 13,4% su base annua, il livello più alto da oltre due anni. Il prezzo mediano è salito a 1,18 milioni di dollari, mentre quello medio ha raggiunto 2,09 milioni.
Sebbene il prezzo mediano delle nuove costruzioni sia sceso del 18%, questo segmento ha registrato la quota di mercato più alta degli ultimi sei anni.
L’offerta si è ridotta del 7%, con un calo sia nel lusso sia nei nuovi sviluppi.
I motori della crescita sono attribuibili ai prezzi più realistici e all’interesse dei grandi acquirenti verso le “trophy properties” nella fascia tra 10 e 20 milioni. Con tassi in calo e bonus di Wall Street in aumento, le prospettive restano positive fino a fine anno. Le transazioni segnano ormai sei trimestri consecutivi di crescita: uno dei cicli più lunghi dal 2009.
Mercato del Lusso
Tra il 6 e il 12 ottobre sono stati firmati 25 contratti per immobili con prezzi a partire da 4 milioni di dollari, 4 in meno rispetto alla settimana precedente.
Il volume complessivo settimanale dei prezzi di richiesta ha raggiunto i 217.240.000 dollari, con un prezzo mediano di richiesta di 6.500.000 dollari.
Lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale è stato del 9%.
Il contratto più alto della settimana riguarda 6-8 East 82nd Street, due townhouse di proprietà del Metropolitan Museum of Art, proposte a 28 milioni di dollari.
Mercato delle Locazioni
A settembre il canone mediano è aumentato dell’8,3% su base annua, raggiungendo i 4.550 dollari, dodicesimo rialzo consecutivo ma ancora al di sotto della soglia record.
Il numero di nuovi contratti di locazione è diminuito dell’1%, mentre l’offerta è calata del 7,9%, attestandosi a 9.244 unità.
Il tasso di disponibilità è sceso al 2,11%, contro il 2,74% dell’anno precedente.
Le bidding war hanno rappresentato il 22,1% dei contratti, con un sovrapprezzo medio dell’11,7% rispetto alla richiesta.
Il mercato degli uffici torna a crescere con volumi record
Il mercato degli uffici di Manhattan mostra segnali di ripresa grazie a un’impennata della domanda. Grandi società come Deloitte, Guggenheim Partners e Salesforce hanno firmato contratti di locazione per un totale di 873.000 mq nel terzo trimestre, il 27% in più rispetto alla media quinquennale, secondo Colliers. Da inizio anno sono già stati affittati oltre 2,7 milioni di mq, il livello più alto dal 2002, e si prevede di superare i 3,7 milioni entro fine anno.
Il contratto più importante è quello di Deloitte a Hudson Yards, seguito dalle operazioni di Guggenheim e Salesforce. La disponibilità di spazi è scesa ai minimi dal 2020, mentre l’offerta di subaffitti torna ai livelli pre-pandemia. Con canoni in crescita e investitori di nuovo attivi (da notare l’acquisto da 1 miliardo di dollari al 590 Madison Avenue), la ripresa del settore appare sempre più solida.
Corsa contro il tempo per salvare i progetti 421a
I costruttori newyorkesi stanno accelerando i lavori per completare i progetti legati al programma fiscale 421a prima della sua scadenza, fissata per giugno 2026.
La proroga concessa dallo Stato ha previsto requisiti di maggiore accessibilità, abolendo la soglia del 130% dell’AMI, finora decisiva per la sostenibilità economica dei progetti. I costruttori più piccoli si trovano ora con margini ridotti, che incideranno per decenni sui ricavi. Da qui la fretta scaturita, infatti, perdere il 421a potrebbe far crollare il valore dei progetti fino al 15%.
Ikea arriva a Soho
Il colosso svedese dell’arredamento ha acquistato dal fondo Wharton Properties di Jeff Sutton l’edificio commerciale di sei piani al 529 di Broadway per 213 milioni di dollari.
Ingka Group, proprietario della maggior parte dei negozi IKEA nel mondo, aprirà un punto vendita di 2.300 mq distribuito sui primi due piani, pensato per un pubblico urbano, mentre i piani superiori saranno trasformati in uffici gestiti direttamente dal gruppo.
L’edificio, attualmente occupato da Nike, si trova all’angolo tra Broadway e Spring Street e fu progettato da BKSK Architects ispirandosi a un hotel ottocentesco. Acquistato da Sutton nel 2013 per 146,9 milioni, dopo le recenti aperture a Midtown Manhattan, questo palazzo rientra nella strategia di IKEA di presidiare i principali hub commerciali globali con store di formato più contenuto.
