Nel primo semestre 2025 le compravendite del mercato residenziale totale crescono nel complesso in Italia del 9,5% su base annua, in linea la crescita di Milano (+6,8%) e Roma (+7%). Per il nuovo o ristrutturato a nuovo del segmento di fascia medio/alta analizzata, i prezzi si attestano in una forbice tra 7.000-12.300 €/mq per Milano, con picchi di 27.000 €/mq nel Quadrilatero e a Brera, e di 3.500-5.000 €/mq per Roma, con picchi di 10.000 €/mq per i quartieri del Centro Storico.
Queste le prime evidenze emerse dal Market report Milano-Roma di Engel & Völkers Italia. L’edizione 2025 dell’osservatorio, realizzato in collaborazione con Nomisma, società di studi economici, traccia un’ampia fotografia del mercato immobiliare di pregio nel capoluogo milanese e nella capitale.
“Siamo lieti di annunciare la sedicesima edizione del nostro Market Report Milano-Roma. Il mercato immobiliare di pregio nelle due città continua a mostrare un andamento dinamico e una forte attrattività, soprattutto per gli acquirenti nazionali. Le proprietà di fascia medio/alta continuano a rappresentare una scelta privilegiata per chi cerca stabilità e valore nel tempo” – commenta Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia. “Il rinnovato interesse per residenze di qualità ci stimola a fortificare il nostro business e perseguire costantemente l’eccellenza. Da inizio anno, Engel & Völkers Italia ha registrato una crescita a doppia cifra del fatturato, in linea con l’andamento positivo dello scorso anno, consolidando il proprio posizionamento nel segmento del pregio a livello nazionale”.
“Il mercato residenziale italiano nel primo semestre dell’anno conferma i segnali di ripresa, trainato dalla riduzione dei tassi e da una domanda più attiva. Milano e Roma confermano la solidità del segmento di pregio, con prospettive positive e valori previsti in sostanziale stabilità per la seconda metà del 2025” – ha dichiarato Enrico Bronchi, head of finance market & real estate business development di Nomisma.
A Milano un mercato in crescita privilegiato dalla clientela italiana
In linea con l’andamento nazionale, il mercato residenziale milanese nel complesso ha mostrato segnali di ripresa nel primo semestre 2025, con una crescita moderata ma costante nel numero di compravendite (+6,8% delle compravendite residenziali rispetto al primo semestre 2024), accompagnata da una sostanziale stabilità dei prezzi nel segmento del pregio, che si attestano in una forbice tra 7.000-12.300 €/mq per immobili nuovi o ristrutturati a nuovo.
La clientela rimane prevalentemente italiana, con un incremento significativo degli acquisti da parte di italiani di ritorno, soprattutto da Regno Unito e Stati Uniti (+13% su base annua).
L’outlook Engel & Völkers per il secondo semestre 2025 vede una generale stazionarietà del numero dei contratti in tutte le zone della città, ad eccezione della Zona Est, dove si rileva un’intonazione al ribasso in alcuni quartieri sia nei volumi transati, sia nei prezzi. In vista delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina, si attende un’intensificazione delle attività nel segmento delle locazioni brevi e a medio termine, con effetti più visibili nel periodo successivo all’evento.
“Nonostante le incertezze geopolitiche, Milano si conferma un mercato resiliente e in crescita. La riduzione dei tassi e i forti incentivi fiscali stanno catalizzando l’interesse, sia locale che internazionale” – commenta Roberto Magaglio, licence partner di di Engel & Völkers Milano. “Prevediamo una chiusura d’anno positiva, con un aumento delle transazioni e un modesto rialzo dei prezzi, guidato dalla costante ricerca di qualità e di efficienza energetica. L’attesa per le Olimpiadi 2026, inoltre, rafforza ulteriormente l’attrattività e l’esposizione mediatica della città sul palcoscenico internazionale”.
A Roma il centro storico traina l’aumento della domanda
Anche per la città di Roma, il primo semestre 2025 ha confermato una buona vivacità, con un aumento del 7% nel volume delle transazioni residenziali, in un contesto in cui l’offerta rimane invece limitata.
Nel segmento di pregio, i prezzi delle proprietà di fascia medio/alta nuove o ristrutturate al nuovo variano nel range 3.500-5.000 €/mq con prezzi premium che superano i 10.000 €/mq nella zona del Centro storico.
Quanto ai profili degli acquirenti, continuano a prevalere le famiglie italiane in cerca della prima abitazione, con maggiore concentrazione sul taglio medio piccolo dal monolocale (40-50 mq) al trilocale (100-120 mq). Si rileva un incremento della componente estera propensa all’acquisto, con un rinnovato interesse da parte di investitori internazionali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Riguardo alla locazione, invece la domanda estera è calata anche a causa delle tensioni geopolitiche che hanno bloccato trasferimenti di personale diplomatico e di organizzazioni internazionali.
Le prospettive per il secondo semestre delineano la prosecuzione di un contesto dinamico sul fronte delle compravendite, con una generale stazionarietà dei prezzi. Ci si attende un continuo interesse per nuove aree come Garbatella o San Giovanni, con l’evento del Giubileo che sta favorendo la crescita di aree emergenti con infrastrutture in fase di sviluppo.
“Il primo semestre 2025 ha segnato un’importante riattivazione della domanda di acquisto a Roma, alimentata dal graduale calo dei tassi e dal conseguente ritorno di fiducia degli acquirenti” – commenta Francesco Deiana, sales manager di di Engel & Völkers Roma. “Per la seconda parte dell’anno, il trend dovrebbe rimanere solido, con una modesta crescita dei prezzi e un mercato sempre più orientato alla qualità dell’offerta. Questa dinamica rafforza la percezione di Roma come un mercato maturo e di grande attrattività sia per investitori che per famiglie”.
Focus Milano: le zone più richieste e l’andamento dei prezzi
Nel mercato del pregio, le zone che hanno beneficiato maggiormente dell’aumento della domanda su Milano sono quelle interessate dalla nuova linea metropolitana blu (MM4), come Santa Sofia e l’area Solari. Un ulteriore impulso è derivato dai progetti di riqualificazione urbana connessi alle Olimpiadi invernali, che hanno inciso positivamente sulle aspettative del mercato.
L’area del centro storico è caratterizzata da un incremento generalizzato della domanda e dei prezzi, che toccano picchi di 27.000 €/mq nel Quadrilatero e a Brera e 22.000 €/mq nella zona Castello-Foro Buonaparte.
Nella xona Ovest i prezzi si confermano sui livelli del semestre precedente, con picchi di 10.000 €/mq nelle zone di Sempione-Arco della Pace-Chinatown e Vercelli-Washington e compresi in una forbice tra 8.000-15.000 €/mq nella zona di City Life.
I prezzi medi della Zona Est presentano quotazioni in crescita nelle aree di Porta Venezia, Repubblica e Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo con valori compresi nel range 4.500-9.700 €/mq.
La xona Nord comprende aree caratterizzate da range di prezzi significativamente differenti, con prezzi medi premium che raggiungono quota 19.900 €/mq e 13.400 €/mq a Centrale-Loreto e Isola Gioia-Maggiolina.
Per la xona Sud le quotazioni variano dai 6.250 €/mq di Medaglie d’Oro-Lodi, agli 11.350 €/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
Il primo semestre 2025 ha visto il mercato delle locazioni residenziali a Milano confermare la propria dinamicità, con una domanda alimentata principalmente da studenti, giovani professionisti e famiglie, che interessa principalmente i bilocali (+2,2% del canone medio), con canoni medi che si attestano in una forbice media tra 310 e 470 €/mq/anno.
Focus Roma: le zone più richieste e l’andamento dei prezzi
Nel mercato del pregio, i maggiori incrementi nella domanda, rispetto al 2024, sono stati registrati nel Centro Storico, dove per le abitazioni ristrutturate le quotazioni vanno da 3.750 €/mq a 10.000 €/mq per i quartieri più esclusivi. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.400 €//mq.
Nella zona Nord e Ovest i prezzi si confermano stazionari, con range compresi rispettivamente tra 3.400 a 7.300 €/mq e 2.700-4.100 €/mq.
Quartieri come Testaccio, San Lorenzo e Prenestino evidenziano segnali di rafforzamento, favoriti da interventi di rigenerazione urbana e da livelli di prezzo ancora accessibili rispetto al centro.
Nella zona Sud, Garbatella e EUR, si riscontra un incremento di interesse grazie allo spostamento di alcune sedi aziendali e ministeriali. I valori medi vanno dai 2.500 €/mq della zona Laurentino ai 5.000-5.100 €/mq di San Giovanni-Appio Latino e EUR.
Infine, nella zona Est le quotazioni si confermano stazionarie in Tiburtina (2.500 €/mq), crescono a Centocelle/Pigneto e presentano un calo nella zona Tuscolana (4.700 €/mq).
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, in alcune zone centrali della città si è verificata una leggera contrazione della domanda rispetto al semestre precedente, a fronte di un incremento dell’offerta derivante da immobili precedentemente destinati alla locazione turistica. I canoni medi su Roma si attestano su un range compreso tra 190 e 320 €/mq/anno.
