In Europa, gli investimenti nell’immobiliare commerciale hanno registrato quest’anno un forte primo trimestre, prima di rallentare nel secondo in un contesto di incertezza macroeconomica e degli annunci a cascata legati all’introduzione di nuovi dazi.
In questo contesto, la ripresa sembra rallentare, anche se alcuni settori meno legati ai cicli economici, come l’healthcare, continuano a essere resilienti. Il rallentamento è particolarmente pronunciato per gli asset secondari, che devono far fronte a costi di servizio più alti e un’offerta abbondante, ampliando il divario con il segmento prime. Infine, la domanda di spazi per uffici è in modesto progresso, sostenuta dalla crescita dell’occupazione nel settore dei servizi e dall’aumento dei tassi di presenza sul posto di lavoro.
Tra queste dinamiche contrastanti, l’importanza crescente degli standard ESG e dei rischi climatici sta portando il mercato a spostarsi verso asset più resilienti e sostenibili.
Investimenti: rallentamento nel Q2 dopo lo slancio del Q1
Nel secondo trimestre dell’anno, gli investimenti nell’immobiliare commerciale in Europa hanno raggiunto i 37,1 miliardi di euro, portando così il totale per la prima metà dell’anno a 77,8 miliardi di euro, con un rialzo del 5% anno su anno. I volumi investiti si sono distribuiti uniformemente su tutte le principali asset class, con circa 8,5 miliardi di euro per ciascuna:
- Il mercato degli uffici, specie in Francia e nel Regno Unito, sta faticando a ritrovare uno slancio duraturo, nonostante l’accresciuto interesse per le strategie value-add.
- Gli asset retail stanno mantenendo il momentum accumulato all’inizio dell’anno, grazie a rendimenti d’ingresso interessanti.
- Nella prima metà dell’anno gli asset healthcare hanno toccato i 3,7 miliardi di euro complessivi (inclusi 1,5 miliardi di euro del Regno Unito). Gli investitori istituzionali continuano a mostrare un forte interesse per il settore, tuttavia l’offerta resta limitata.
Il mercato degli investimenti è tornato liquido grazie a un certo numero di conversioni “forzate”, trainate per lo più dal debito in scadenza o dall’esigenza di liberare capitale per soddisfare i requisiti ESG. Inoltre, le condizioni di finanziamento più favorevoli hanno permesso il ritorno di transazioni su larga scala che sostengono i volumi d’investimento complessivi ma nascondono il numero di accordi ancora limitato.
Rendimenti prime: confermata la stabilità nonostante leggeri aggiustamenti
Nel corso degli ultimi 12 mesi i rendimenti degli uffici prime sono rimasti stabili e, in alcuni casi, hanno perfino subito una leggera compressione. Questo è indice di una fase di stabilizzazione piuttosto che l’inizio di una immediata ripresa della crescita dopo una severa correzione.
A fine giugno, i rendimenti degli uffici prime nelle capitali europee si sono attestati tra il 4% e il 5,25% (Londra 4%, Parigi 4,15%, Madrid 4,70%, Amsterdam 4,90%), mentre nei mercati regionali oscillavano tra i 5,50% e i 6,50% (Lille 5,85%, L’Aia 6,40%, Edimburgo 6,50%).
Nonostante un contesto finanziario più chiaro, gli investitori restano selettivi concentrandosi su asset di qualità situati in posizioni strategiche.
Il mercato della locazione degli uffici: domanda complessiva in crescita ma persistono disparità regionali
Nella prima metà dell’anno, l’occupazione è aumentata del 6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, grazie alla crescita degli occupati nel settore dei servizi e una maggiore presenza sul posto di lavoro, con il ritorno alla normalizzazione dal lavoro da remoto. Tuttavia, nelle città principali la performance resta differenziata. Mentre Londra (+31%) e Francoforte (+12%) hanno registrato una crescita significativa anno su anno, la domanda a Parigi è diminuita del 12%.
In questo clima generale di cautela, gli investitori stanno attuando strategie di razionalizzazione dei costi. Le aree periferiche, dove gli affitti restano più competitivi rispetto alle zone centrali, potrebbero beneficiarne, in particolare le zone con facilità di accesso e una vasta gamma di servizi.
A livello europeo, l’offerta di uffici continua a crescere e soltanto in quattro città (Londra, L’Aia, Milano e Madrid) i tassi di sfitto sono diminuiti negli ultimi 12 mesi. Nei quartieri centrali i tassi di sfitto si stanno stabilizzando, mentre nelle aree periferiche sono in continuo rialzo, il che porta a un’ulteriore segmentazione dei mercati. Molte città stanno cercando di promuovere la conversione di uffici sfitti (in modo interessante, al residenziale) e di limitare le nuove costruzioni; strategie che nel lungo periodo potrebbero aiutare a ridurre i tassi di sfitto.
A cura di Virginie Wallut, director of real estate research and sustainable investment, La Française real estate managers
