C’è un filo invisibile che attraversa le nostre città. Non è fatto di cemento, né di acciaio. È fatto di connessioni, di reti, di visioni condivise. È l’infrastruttura diffusa che ci accompagna senza che ce ne accorgiamo, un insieme di elementi tangibili e intangibili che ridisegna il nostro modo di abitare, lavorare, muoverci. Un tempo la parola “infrastruttura” evocava cantieri interminabili, opere pubbliche monumentali, strade e ponti che sembravano scolpire la modernità. Oggi, invece, essa si arricchisce di nuove dimensioni: energia silenziosa, digitale e sostenibile, capace di orientare lo sviluppo economico e sociale di interi territori.
Al 33° Forum di Scenari Immobiliari, lo scorso fine settimana a Rapallo, questa consapevolezza è emersa con chiarezza. Le infrastrutture non sono più “servizi a supporto”, ma diventano protagoniste, asset strategici al centro del mercato immobiliare. Non un semplice corollario, ma una vera e propria nuova asset class.
Proprio nel corso della manifestazione, Roberto Giovenco di Rina Prime Value Services ha ricordato che “Ogni infrastruttura è una scelta di futuro”. In questa frase si condensa il cuore della questione: un ponte o una metropolitana non collegano solo luoghi, ma persone, opportunità, economie. Un data center, spesso invisibile agli occhi dei cittadini, è in realtà il porto del XXI secolo: da lì partono flussi digitali che alimentano distretti tecnologici, creano posti di lavoro, generano capitale e innovazione.
E allora i numeri diventano racconto: 483 miliardi di euro di opere in corso o programmate in Italia, che spaziano dalle grandi linee ferroviarie ai progetti di rigenerazione industriale, fino alla nascita di poli digitali. Dentro queste cifre non ci sono solo cantieri, ma scenari in trasformazione: città che cambiano pelle, territori che si reinventano, comunità che si preparano a vivere in contesti più moderni e sostenibili.
Non si tratta più soltanto del valore immobiliare diretto – la casa che vale di più perché accanto a una fermata della metro – ma di un ecosistema intero che prende forma. Infrastruttura significa capacità di attrarre investimenti, di rendere le comunità più resilienti, di stimolare servizi urbani nuovi, di dare respiro a uno sviluppo armonico tra pubblico e privato.
Secondo Scenari Immobiliari, la leva infrastrutturale potrebbe generare nel lungo periodo 660 miliardi di euro di valore aggiunto e oltre 1.300 miliardi di ricadute sulle comunità. Non è un esercizio di fantasia, ma un calcolo concreto: quando uno spazio diventa connesso, efficiente e sostenibile, cresce il suo livello di desiderabilità, e con esso il suo valore.
Il rapporto European Outlook 2026 conferma questa traiettoria: il 2026 si prospetta come un anno quasi da boom, con oltre 170 miliardi di fatturato (+8,4% rispetto al 2025) e circa 800mila compravendite residenziali. Milano e Roma restano le top location del real estate, ma anche le città medie, grazie a nuove infrastrutture, iniziano a giocare un ruolo da protagoniste, diventando più attrattive per investitori e famiglie.
Il punto, però, non è soltanto la crescita dei numeri. È il “come” questa crescita diventa possibile. Senza reti moderne, senza infrastrutture integrate e senza una visione di lungo periodo, il mercato immobiliare rischia di correre a metà, inseguendo i cambiamenti invece di guidarli.
Ogni settembre, il Forum di Scenari Immobiliari a Rapallo si conferma una bussola per il settore. Non solo un convegno, ma un momento di sintesi, un luogo in cui pubblico e privato provano a dialogare, e gli operatori si confrontano non solo sulle opportunità, ma anche sulle paure e sulle responsabilità che accompagnano ogni fase di sviluppo.
Il messaggio di quest’anno è stato netto: il real estate deve smettere di rincorrere i mutamenti e iniziare a governarli. Per farlo, ha bisogno di infrastrutture pensate non come “opere isolate”, ma come ponti tra presente e futuro, strumenti capaci di sostenere una nuova idea di città.
“Infrastruttura” significa letteralmente “ciò che sta sotto, che sostiene”. È la base invisibile su cui poggia la nostra vita quotidiana: l’acqua che beviamo, l’energia che accende le nostre case, le strade che percorriamo, i dati che scorrono sotto i nostri piedi. Ed è lì che si gioca la partita più importante del real estate di domani.
Perché se case e uffici sono i muri, le infrastrutture sono la grammatica che permette di scrivere nuove storie. Storie di città più vivibili, di territori più attrattivi, di comunità più coese e forti.
Il Forum di Rapallo ci ha ricordato un concetto semplice ma fondamentale: non basta costruire. Occorre immaginare, progettare con coraggio e avere la volontà di andare oltre, proprio come molti dei protagonisti presenti hanno dimostrato di voler fare. Solo così il mercato immobiliare potrà davvero diventare motore di trasformazione sociale ed economica.
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