Un’analisi del mercato italiano degli uffici, presentata da JLL nello studio Occupational Trends in the Italian Office Leasing Market by Sector – A Comparative Analysis of Milan and Rome within the European Context, evidenzia un allineamento con le dinamiche europee e specificità locali significative. Lo studio esamina l’andamento del mercato italiano con un focus su Milano e Roma.
Tendenze della domanda e criteri di selezione della location
Nel periodo tra il 2017 e il 2024, il mercato italiano ha replicato le tendenze europee, con i settori tecnologia, banking & finance e servizi professionali a guidare la domanda di spazi. Nel 2024, questi tre settori, in aggiunta alla pubblica amministrazione, hanno rappresentato oltre il 60% dell’assorbimento complessivo negli uffici di Milano e Roma. Stefania Campagna, Head of Leasing Advisory di JLL Italia, ha ribadito che questi settori sono pilastri della domanda.
L’analisi del periodo 2023-Q1 2025 ha rilevato diverse strategie locative settoriali. Gli studi legali e gli istituti finanziari mantengono una concentrazione nei distretti centrali. A Milano, oltre il 90% per il settore legale si colloca nelle aree CBD Duomo e Porta Nuova. I servizi professionali mostrano una distribuzione più ampia sull’area urbana, mentre le attività manifatturiere si orientano verso zone periferiche, ricercando superfici più ampie e costi contenuti.
Dinamiche di Milano e Roma
Milano si conferma orientata verso settori business come Professional Services, Banking & Finance, e Tecnologia, che insieme costituiscono il 60% dell’assorbimento. La forte richiesta in aree centrali sta influenzando i canoni prime, che nel secondo trimestre del 2025 hanno raggiunto €740/mq/anno nel CBD Duomo e €720/mq/anno in Porta Nuova. Parallelamente, si osserva un rafforzamento di poli innovativi come Bicocca e il MIND (Milan Innovation District), sviluppato nell’area Ex-Expo 2015.
Il mercato di Roma è influenzato dalla presenza istituzionale. La Pubblica Amministrazione concentra il 67% dell’attività nel CBD, guidando dinamiche di assorbimento cicliche. Gli studi legali e professionali adottano strategie locative simili a Milano. I settori banking & finance e servizi professionali mostrano una distribuzione più bilanciata tra centro ed EUR, diversamente dalla polarizzazione di Milano. I settori IT e manifatturiero trovano nell’EUR un contesto flessibile, con spazi e condizioni economiche competitive.
Potenziale di espansione per il settore life science
Il settore life science emerge come un fattore di crescita della domanda a Milano. Nel 2024, ha registrato un assorbimento di oltre 30.000 mq, pari all’8% del take-up totale, superando la media decennale di circa 20.000 mq. Segrate e Milanofiori sono hub di interesse. Le multinazionali farmaceutiche, che rappresentano il 47% del take-up del settore, stanno sviluppando poli strategici in aree periferiche, mantenendo sedi di rappresentanza in zone centrali come Porta Nuova.
Implicazioni di Mercato La concentrazione settoriale nelle aree centrali di Milano e Roma genera pressione sui canoni di locazione e riduce la vacancy. Milano gestisce la domanda grazie alla disponibilità di immobili di nuova generazione (Grade A). A Roma, l’aumento dei canoni prime è attribuibile allo squilibrio tra offerta di qualità e domanda. Stefania Campagna ha sottolineato che le peculiarità delle due città stanno generando pressioni crescenti sui canoni delle aree centrali e maggiore competizione per spazi di qualità.
