Il settore logistico italiano resta resiliente e attrattivo per gli investitori, registrando un primo semestre 2025 in linea con i trend positivi, nonostante un rallentamento della domanda nel secondo trimestre. Secondo il report Italian Logistics Spotlight di Savills, gli investimenti nel settore I&L (Industrial & Logistics) sono cresciuti in modo significativo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, posizionando l’asset class al quarto posto per volumi di investimento.
Investimenti trainati dai grandi portafogli e da investitori internazinali
Il notevole incremento degli investimenti è stato principalmente trainato da un primo trimestre di forte espansione e dal ritorno di importanti operazioni di portafoglio. In particolare, la chiusura di due grandi portafogli, ognuno superiore ai 200 milioni di euro, ha rappresentato ben il 59% dei volumi totali del semestre. Gli investitori internazionali si confermano i protagonisti indiscussi del mercato, con una quota del 98% dei volumi.
È interessante notare come la logistica tradizionale abbia assorbito l’intero volume del periodo, a differenza del 2024, che aveva visto un certo peso anche per le operazioni industrial e light industrial. Inoltre, il taglio medio delle operazioni è aumentato, passando dai 40 milioni di euro del 2024 agli attuali 49 milioni di euro.
Rendimenti stabili verso un’ulteriore compressione
I rendimenti netti prime sono rimasti stabili sui livelli di fine 2024, attestandosi al 5,25% a Milano e al 5,50% a Roma, Bologna, Bergamo-Brescia e Pavia-Piacenza. Tuttavia, il report Savills prevede ulteriori compressioni dei rendimenti nei prossimi trimestri, favorite da condizioni di finanziamento più favorevoli e da un maggior allineamento tra domanda e offerta.
Rallenta la domanda di spazi
Nonostante due anni di take-up record, la domanda di spazi ha registrato un calo negli ultimi 18 mesi. Ciononostante, il primo semestre del 2025 si è mantenuto su buoni livelli, chiudendo con circa 1 milione di metri quadrati locati. Il mercato è stato caratterizzato da una forte componente di end users (59%), con 54 operazioni registrate.
La concentrazione degli affari rimane salda nel Nord Italia, in particolare in Lombardia, Emilia Romagna e Veneto. Il cluster di Roma ha mostrato una buona domanda, posizionandosi al secondo posto per metri quadrati locati, e anche i cluster emergenti di Tortona e Cesena-Rimini hanno registrato un buon interesse.
Canoni prime al picco, atteso un ridimensionamento
Per quanto riguarda i canoni di locazione, Milano si conferma la città più costosa, con i canoni prime che hanno raggiunto il picco di 70 €/mq/anno. A Roma, i canoni si sono attestati a 68 €/mq/anno. Si prevede una stabilizzazione dei canoni nei prossimi mesi. Nelle location secondarie, rimangono disponibili nuove opportunità, contribuendo a tale stabilizzazione.
