A seguito del Liberation day e dell’imposizione di dazi a livello globale da parte degli Usa le valutazioni del real estate hanno subito una significativa flessione nella maggior parte dei mercati, creando un entry-point potenzialmente interessante per gli investitori. Nel corso dell’ultimo anno, il volume globale degli investimenti nel real estate ha raggiunto i 2,14 mila miliardi di dollari.
Il calo registrato nell’Asia-Pacifico sembra essersi stabilizzato, mentre sia gli USA sia l’Europa mostrano segnali di ripresa del volume degli investimenti. Un impatto negativo dei dazi sull’economia sembra inevitabile, ma l’Europa potrebbe subirlo solo marginalmente.
I settori che dipendono dal clima di fiducia delle imprese, come uffici e logistica, risentono più direttamente del sentiment negativo; il settore residenziale è quello meno colpito. La logistica potrebbe risentire del calo degli scambi, ma l’effetto positivo della Brexit sulla domanda nel settore dello stoccaggio fa sperare in uno scenario più favorevole.
Settore residenziale europeo
I prezzi delle case in Europa stanno recuperando dal calo registrato alla fine del 2022 e nel 2023: Oxford Economics prevede che quest’anno cresceranno del 3,7%. L’incertezza economica avrà un impatto sul segmento residenziale, ma il settore sembra più protetto, grazie alle caratteristiche della domanda e dell’offerta a livello locale. È probabile che un impatto significativo sull’economia limiti la disponibilità di alloggi e continui a spingere le persone verso il mercato degli affitti.
L’aumento dei prezzi ostacolerà l’acquisto di una casa e, nonostante i tassi di interesse siano in calo, sono più elevati rispetto al ciclo precedente e continueranno a spingere verso il mercato degli affitti. I dati Eurostat sugli affitti del Q1 del 2025 hanno registrato un aumento in tutti i Paesi, con il picco in Svezia (6,2%) e il minimo in Finlandia (1,7%) rispetto al Q1 2024. La Spagna ha registrato un aumento del 2,4%, che sembra sottostimato rispetto ai dati di mercato di Idealista, che riportano un aumento del 74% a Valencia, del 62% a Barcellona e del 44% a Madrid in meno di cinque anni. I dati Eurostat considerano tutti i tipi di immobili in affitto, dagli affitti sociali a quelli di mercato, ai contratti di locazione nuovi ed esistenti. Siamo consapevoli che l’aumento degli affitti per le nuove costruzioni è stato superiore alla media del mercato. La carenza di alloggi rimane una criticità ben nota alle città europee. La carenza di offerta continuerà nel medio termine e sosterrà domanda e crescita degli occupanti, ma va considerata l’accessibilità degli affitti e riteniamo che la crescita tornerà a livelli più sostenibili, con un tasso inferiore rispetto alle posizioni elevate registrate nel 2023/2024. Si prevede che gli affitti aumenteranno in modo sostenuto del 3-4% nel medio termine.
Alloggi per studenti
Il 2024 segna il sesto anno consecutivo di crescita degli affitti per gli alloggi per studenti, con un aumento medio del 5%. Tuttavia, l’andamento è stato diverso a seconda dei mercati. Il Regno Unito è rimasto in testa con una crescita dell’11%, seguito da Portogallo (8,4%) e Danimarca (7,8%). Al contrario, abbiamo assistito a un rallentamento in Italia (1,0%), Austria (1,8%) e Svezia (1,8%). Nel 2024 il tasso di occupazione medio è rimasto stabile nella maggior parte dei Paesi europei, attestandosi intorno al 97%. Tuttavia, alcuni mercati hanno visto un leggero calo, con Germania e Austria in ribasso del 3% e Italia e Regno Unito del 2%. Sebbene quest’anno l’andamento generale del settore abbia subito un rallentamento, è importante ricordare che il livello di partenza era particolarmente elevato. I fondamentali sottostanti rimangono solidi e beneficeranno dell’afflusso di nuovi studenti internazionali, alla luce dei cambiamenti politici e delle misure adottate in altri principali Paesi di destinazione.
Settore retail
L’impatto delle politiche commerciali statunitensi aumenterà l’incertezza sui mercati globali, ma i consumatori europei sono in posizione difensiva. A medio termine è prevista una ripresa della crescita dei consumi in tutti i settori del commercio al dettaglio e in tutti i Paesi. Questo, insieme ai crescenti piani di espansione dei locali, pone i fondamentali del settore retail su basi solide. Nonostante alcuni segnali di cautela, il sentiment degli investitori retail continua a migliorare e RCA ha registrato nel Q1 del 2025 un aumento del 17% dei volumi di investimento su base annua rispetto al Q1 2024. Gli investitori privilegeranno il retail legato alla vendita di generi alimentari, più difensivo in periodi di volatilità. Nuveen Research sostiene i parchi commerciali diversificati e legati alla vendita di generi alimentari, che offrono accesso a fondamentali solidi in lotti di dimensioni più piccole e liquide, sostenuti da redditi forti, stabili e diversificati. I parchi commerciali offrono opportunità di vendita multi-canale, contratti di locazione indicizzati all’inflazione, asset con rendimenti più elevati, bassi investimenti in conto capitale e immobili sostenibili e compatibili.
Settore logistico
La fiducia nei mercati immobiliari industriali e logistici europei è tornata a crescere all’inizio del 2025, dopo il calo registrato alla fine del 2024, con il livello più basso dal luglio 2020. Nel Q1, il volume degli investimenti nel settore logistico è stato pari a circa €8,2 miliardi, in calo del 5% rispetto al Q1 del 2024. Il Regno Unito è tornato in testa alla classifica dell’anno con transazioni per un valore di €1,5 miliardi e una quota del 18% del mercato logistico europeo totale, seguito dalla Germania con €1,2 miliardi di transazioni (quota del 15%) e un calo del 30% rispetto allo stesso trimestre del 2024. I prezzi degli asset logistici sono rimasti sostanzialmente stabili nel Q1 del 2025, dopo essere aumentati in alcuni Paesi a fine 2024 per la prima volta da metà 2022. Nel Q1 del 2025, i rendimenti netti iniziali prime per gli asset logistici sono diminuiti di 25 punti base (pb) a Bruxelles e in alcuni altri mercati dell’Europa orientale, di 20 pb al 5,0% a Madrid, di 15 pb al 4,10% in Svizzera, di 20 pb al 5,40% in Finlandia e di 5 pb al 5,20% in Danimarca.
In tutte le altre principali sedi logistiche, i rendimenti iniziali netti sono rimasti invariati, oscillando tra il 4,10% in Svizzera e il 7,50% nell’Europa centrale e orientale. Ciò dimostra che la price discovery phase nei mercati degli investimenti logistici è definitivamente conclusa e che acquirenti e venditori hanno trovato un nuovo livello di prezzo. Con l’ulteriore calo dei tassi di interesse di base e le migliori condizioni di finanziamento, per l’anno in corso si prevede anche un aumento dei volumi e dei prezzi di acquisto.
A cura di Nuveen
