Attraverso l’analisi di un campione di 4.081 unità immobiliari (202 condomini) che hanno effettuato interventi di riqualificazione energetica con il Superbonus 110%, il relativo risparmio dal punto di vista economico è risultato del +10% sul valore dell’immobile, – 54% del fabbisogno energetico e – 53% delle emissioni di CO2, con una media di 3,3 salti di classe energetica.
Il campione di analisi è stato gestito direttamente da Gabetti Lab in qualità di appaltatore e i dati sono frutto dello studio del team research & data intelligence di Patrigest, gruppo Gabetti, insieme a Gabetti Lab.
Le unità riguardano 202 condomìni distribuiti su tutto il territorio nazionale, di cui il 37% ubicati nei capoluoghi e il restante 63% in centri di provincia. L’investimento totale ammonta a 159 milioni, con un intervento medio pari a 756.549 euro per condominio, equivalente a circa 60.239 euro per singola unità abitativa. La maggior parte degli immobili coinvolti è costituita da piccoli condomìni (63,9%), confermando come anche gli edifici di dimensioni contenute ne abbiano beneficiato in modo significativo.
“Analizzando il campione a disposizione di Gabetti Lab emerge come, sebbene il 96% dei 159 milioni di euro spesi complessivamente per gli interventi di riqualificazione sia stato coperto da incentivi fiscali statali, il restante 4%, pari a circa 6 milioni di euro, sia stato investito direttamente dalle famiglie. Questo contributo, seppur minoritario in termini percentuali, riveste un ruolo significativo. Le famiglie hanno infatti sostenuto parte dei costi per interventi non ammessi al Superbonus o che superavano i massimali previsti. In molti casi, il beneficio dell’incentivo ha stimolato ulteriori miglioramenti non incentivati, generando un effetto moltiplicatore anche nella spesa privata. I dati dimostrano come il Superbonus 110% abbia attivato un comportamento proattivo da parte delle famiglie, pronte a integrare con risorse proprie gli interventi di riqualificazione. Un segnale importante che conferma l’interesse crescente verso l’efficientamento energetico degli immobili e l’urgenza di misure che incentivino in modo più equo e sostenibile l’accesso a queste opportunità” commenta Alessandro De Biasio, amministratore delegato di Gabetti Lab.
L’analisi regionale, che tiene conto del reddito disponibile pro-capite delle famiglie, evidenzia differenze territoriali. Le famiglie del Centro Italia sono quelle che hanno investito la quota più alta del loro reddito nella spesa privata per unità abitativa, pari al 30%. Seguono Nord-Ovest (11%), Sud e Isole (10%) e Nord-Est (9%). In termini assoluti, le macroaree con il maggiore contributo economico da parte delle famiglie sono il Nord-Est (3,25 milioni di euro) e il Nord-Ovest (2,15 milioni di euro). A livello nazionale, la spesa privata media per unità abitativa è stata pari a 2.480 euro.
Fino a +40% di valore al mq per gli immobili riqualificati
Uno dei dati più significativi emersi dall’analisi condotta da Patrigest/Gruppo Gabetti, riguarda l’impatto della classe energetica sul valore immobiliare. Gli immobili con bassa efficienza energetica – come quelli in classe G – presentano in media un prezzo al metro quadro inferiore del 29% rispetto a quelli più performanti.
Il risultato è chiaro: migliorare la classe energetica dell’edificio comporta un incremento potenziale del valore di mercato. Ad esempio, passando da una classe G a una classe A, il valore al metro quadro può aumentare in media del 40%. Un dato che quantifica, con evidenza statistica, l’impatto economico positivo generato da interventi di riqualificazione energetica.
Dopo gli interventi, il 30% degli immobili originariamente in classe G ha raggiunto le classi energetiche più alte, come la A e la B. Tra gli edifici inizialmente in classe F il 26% si è posizionato fra le classi più performanti. Per gli immobili partiti dalla classe E, il 71% è riuscito a raggiungere le classi A o B. Tutti gli immobili partiti dalla classe D hanno raggiunto le classi A o B.
“Questi numeri confermano come l’efficienza energetica non sia soltanto una scelta responsabile per l’ambiente, ma anche un vero e proprio fattore di valorizzazione immobiliare, sempre più determinante nelle dinamiche del mercato residenziale. Dall’analisi del campione esaminato emerge un valore immobiliare creato di circa 65,7 milioni di euro, a fronte di 159 milioni di euro di investimenti, con un’incidenza del 41%. Applicando questa stessa incidenza (41%) al totale degli interventi incentivati a livello nazionale, si ottiene una stima di incremento di valore immobiliare pari a 48,1 miliardi di euro, su un investimento complessivo di 116 miliardi (dati ENEA). L’aggiunta del valore immobiliare all’analisi consente una lettura più completa degli effetti del Superbonus, che ha prodotto benefici significativi in termini di riqualificazione energetica e crescita economica, pur a fronte di costi non sostenibili nel lungo periodo. Per questo motivo, una revisione critica del sistema normativo è oggi fondamentale: non per abbandonare lo strumento, che resta necessario, ma per ripensarne a fondo i meccanismi operativi, così da renderlo più equilibrato, selettivo e sostenibile nel lungo periodo” spiega Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest/Gruppo Gabetti.
+10% di valore delle unità abitative
Dall’analisi del campione esaminato, risulta che gli interventi di riqualificazione energetica abbiano determinato non solo una riduzione dei consumi energetici e delle emissioni di CO₂, ma anche un significativo incremento del valore delle unità abitative coinvolte, pari al +10% circa rispetto al valore immobiliare pre-riqualificazione.
Se si relaziona questo valore creato, con quanto investito direttamente dai privati e non coperto da incentivi (circa 6 milioni di euro di netto cessione), ogni euro investito direttamente si stima aver portato a un aumento di valore immobiliare pari a circa 10 euro. Questo effetto indica che la crescita di valore è stata in gran parte sostenuta dal contributo pubblico.
È tuttavia fondamentale sottolineare che l’obiettivo primario degli incentivi per la riqualificazione energetica resta la riduzione dei consumi. Le valutazioni di tipo economico dovrebbero quindi costituire un punto di partenza per un dialogo costruttivo con le amministrazioni pubbliche, al fine di garantire equità nell’accesso agli incentivi e ridurre le disparità tra chi può beneficiarne e chi ne è escluso.
Il 62% degli interventi ha riguardato sia le parti comuni sia quelle private, mentre il restante 38% si è concentrato esclusivamente sulle parti comuni. Il Superbonus 110% ha incentivato la realizzazione di interventi integrati, che si sono dimostrati particolarmente efficaci nel miglioramento delle performance energetiche.
Tra le lavorazioni più frequenti figurano la coibentazione degli involucri, il rifacimento delle coperture, la sostituzione di impianti centralizzati, la sostituzione degli infissi e l’installazione di pompe di calore. I risultati parlano chiaro: il salto medio di classe energetica è stato di 2,7 per gli interventi limitati alle parti comuni, ma ha raggiunto le 3,8 classi nei casi di riqualificazione integrata, a dimostrazione dell’impatto positivo di un approccio completo e coordinato.
L’Italia ha sviluppato dalla fine degli anni ’90 delle politiche di sostegno alla riqualificazione, culminate nel 2020 in importanti incentivi per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio. La legge 34/2020 (Decreto Rilancio) ha introdotto una detrazione fiscale pari al 110% (Superbonus) delle spese relative a interventi di efficienza energetica e misure antisismiche degli edifici.
Il Superbonus 110%, introdotto nel 2020, permetteva di recuperare fino al 110% delle spese per interventi di miglioramento energetico e sismico, attraverso detrazioni fiscali o sconto in fattura. Dal 2023 in poi, il Superbonus è stato progressivamente ridotto (al 90%, 70% e, infine, al 65% fino al 31 dicembre 2025). La Direttiva Case Green è una normativa europea approvata nel 2024, che impone agli Stati membri di migliorare l’efficienza energetica del proprio patrimonio immobiliare. Si inserisce nel Green Deal europeo, con l’obiettivo di zero emissioni entro il 2050.
Dall’introduzione del Superbonus 110% nel 2020 sono state circa 535.000 le unità abitative che hanno rilasciato un nuovo Attestato di Prestazione Energetica a seguito di riqualificazione energetica o ristrutturazione importante, di cui il 91,9% ora in classe E o superiore e l’83,3% in classe D o superiore, di fatto rendendole già idonee alle indicazioni contenute nella Direttiva Case Green per il 2030 (dati SIAPE – ENEA).
Secondo ENEA, tra maggio 2020 e aprile 2025, il Superbonus 110% ha coinvolto circa 500.000 edifici residenziali, pari al 4,1% del totale censito da Istat nel 2011, generando oltre 116,4 miliardi di euro di lavori conclusi ammessi a detrazione, di cui il 96,2% è già stato completato. I condomini sono stati i principali beneficiari, con 137.432 progetti asseverati (12,3% degli edifici) per un totale di 78 miliardi di euro investiti (66,9% del totale). Seguono gli edifici unifamiliari con 245.041 interventi e 27 miliardi di euro di investimenti (23,6%), e le unità immobiliari indipendenti, con 117.382 interventi e 11 miliardi di euro investiti (9,5%).
La Lombardia guida la classifica delle regioni con più interventi legati al Superbonus 110%, seguita da Veneto, Emilia-Romagna e Lazio. Tra le prime dieci figurano anche regioni del Sud come Sicilia, Campania, Puglia e Calabria, che però hanno beneficiato in misura minore degli incentivi. Secondo SVIMEZ, tra il 2021 e il 2024 il Superbonus ha avuto un forte impatto espansivo sul PIL in tutto il Paese e ha generato 429 mila nuovi posti di lavoro, di cui 322 mila al Centro-Nord e 107 mila nel Mezzogiorno. Il numero delle aziende, dopo la crisi del 2008, è cresciuto del +2,2% nel 2022 rispetto al minimo del 2020, mentre gli addetti del settore sono aumentati del +10,5%.
Tuttavia, la progressiva eliminazione del Superbonus sta causando un nuovo calo del numero di imprese, pur mantenendo stabile il peso del settore sul totale, sollevando interrogativi sul futuro.
